本文作者：王方舟 單位：北京交通大學(xué)中國產(chǎn)業(yè)安全研究中心

北京物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

北京市物業(yè)企業(yè)的主題，不管從項目個數(shù)或管理的建筑面積上都占據(jù)絕對優(yōu)勢（2007-2009年項目數(shù)量和管理建筑面積見表2）。但是，近年來商業(yè)類地產(chǎn)開發(fā)比例趨于上升，今后北京市的商業(yè)物業(yè)存在著很大的發(fā)展空間。總之，北京市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展初期，趨向于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，目前大部分工種所需要的人員并沒有要求較高的專業(yè)知識和技能。北京市物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模的擴大和數(shù)量的增長，提供了更多就業(yè)崗位，為解決北京市就業(yè)問題，乃至為維護北京市的社會穩(wěn)定起到了一定的積極作用[2]。

北京物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境分析

北京市物業(yè)管理的戰(zhàn)略環(huán)境分為宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境，宏觀環(huán)境主要包括政治與法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會文化環(huán)境和技術(shù)環(huán)境，微觀環(huán)境主要包括競爭環(huán)境。政治與法律環(huán)境。北京市物業(yè)管理處圍繞《北京市物業(yè)管理辦法》制定了近40個政策文件，這套政策主要是解決三大問題：一是政府要認(rèn)清物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)目標(biāo)，運用專業(yè)化管理實現(xiàn)北京市住用安全這個終極目標(biāo)；二是物業(yè)公司應(yīng)該提高尊重業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利意識，加強物業(yè)法規(guī)學(xué)習(xí)，更好地為業(yè)主服務(wù)。三是業(yè)主和物業(yè)公司之間能站在法制的平臺上平等對話。經(jīng)濟環(huán)境。北京市物業(yè)管理正逐步推向市場，進行專業(yè)化的物業(yè)管理。北京物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的服務(wù)范圍逐步擴大，不僅包括住宅物業(yè)和商住物業(yè)，還包括學(xué)校、醫(yī)院、政府辦公大樓、市政道路等公共物業(yè)區(qū)域。更多的公共物業(yè)推向市場將給北京所有物業(yè)管理企業(yè)帶來新的機會[3]。社會文化環(huán)境。北京市小區(qū)業(yè)主對居住環(huán)境的要求向舒適、和諧的高層次轉(zhuǎn)變，業(yè)主認(rèn)識到良好的物業(yè)管理使房產(chǎn)保值以至升值。物業(yè)管理向綜合小區(qū)管理轉(zhuǎn)變，吸引越來越多技術(shù)型人才和專業(yè)型管理人才進入這個行業(yè)，從業(yè)人員的整體素質(zhì)不斷提高[4]。技術(shù)環(huán)境。國家建設(shè)部推出了住宅產(chǎn)業(yè)化的一系列政策，促進北京市住宅產(chǎn)業(yè)向集約型、質(zhì)量型轉(zhuǎn)變，物業(yè)建設(shè)向智能化發(fā)展。網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)成為當(dāng)前和今后一段時期物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵所在和基本管理服務(wù)手段。

潛在的進入者。對于北京物業(yè)管理行業(yè)來說，除了政府核準(zhǔn)資質(zhì)外，進入幾乎不存在明顯的壁壘，發(fā)展商、承包商、房地產(chǎn)中介公司、酒店業(yè)、渠道運營商都是潛在的進入者。北京市物業(yè)管理行業(yè)的利潤率較低，對新進入者缺乏吸引力，物業(yè)管理市場對新進入的品牌也需要相當(dāng)長的認(rèn)知和接受過程，新進入的物業(yè)管理企業(yè)很難對現(xiàn)有企業(yè)構(gòu)成威脅。替代品的威脅。北京市正在大力推動城市社區(qū)建設(shè)，完善社區(qū)服務(wù)體系，北京市物業(yè)管理已取代舊有的房屋管理體系，促成了社區(qū)管理體系的變革，沒有受到替代品的威脅。購買方的議價能力。北京市現(xiàn)行物業(yè)管理模式較落后，業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識不成熟，單個業(yè)主常以拖欠或拒交管理費進行對抗，當(dāng)大多數(shù)業(yè)主有組織的進行議價時，其議價能力相當(dāng)強。供應(yīng)方的議價能力。北京市物業(yè)管理行業(yè)除了水、電、煤氣等少數(shù)壟斷部門外，其余服務(wù)供應(yīng)者的討價還價能力較弱。物業(yè)管理行業(yè)勞動力總體素質(zhì)不高，勞動者的討價還價能力處于弱勢地位。行業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有競爭者的爭奪。北京市物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量較多，規(guī)模普遍較小，造成行業(yè)極度分散。物業(yè)管理行業(yè)的固定資產(chǎn)投資相對較少，物業(yè)管理企業(yè)退出障礙小。

北京市物業(yè)管理的戰(zhàn)略選擇

北京物業(yè)管理實施精細化服務(wù)戰(zhàn)略有助于整個行業(yè)服務(wù)質(zhì)量的普遍提高和物業(yè)管理企業(yè)的成本控制。實施精細化服務(wù)戰(zhàn)略，打破北京物業(yè)管理壟斷及服務(wù)產(chǎn)品同質(zhì)化，搭建市場競爭平臺，讓物業(yè)服務(wù)的消費主體（即業(yè)主大會）購買服務(wù)，從而培植新興服務(wù)市場，促使物業(yè)管理內(nèi)容的細化與創(chuàng)新，實現(xiàn)物業(yè)資源要素的優(yōu)化配置[5]。精細化物業(yè)服務(wù)戰(zhàn)略的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確，包括5個職能化戰(zhàn)略：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力編制、服務(wù)流程、服務(wù)計量和服務(wù)成本控制。北京物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)必須能順應(yīng)低碳經(jīng)濟發(fā)展這一歷史潮流，抓住契機，倡導(dǎo)低碳物業(yè)管理，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理模式向低碳物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變，提高物業(yè)管理對可再生能源、資源的循環(huán)利用率，增強廣大居民環(huán)保意識，為建設(shè)低碳北京提供支持[6]。具體做法：研究出臺《北京市物業(yè)管理“低碳”導(dǎo)則》；熟練掌握低碳節(jié)能設(shè)備的安裝、使用和維護；對建筑垃圾含碳的回收，統(tǒng)一進行科學(xué)再利用；加強“雙綠化”（即社區(qū)綠化和屋頂綠化）；為業(yè)主樹立節(jié)能環(huán)保的學(xué)習(xí)榜樣，提供低碳的專項服務(wù)；提供低碳的生活氛圍及理念，把低碳融入到居民生活的方方面面，使業(yè)主自覺做到“生活需要低碳，低碳是為了更好的生活”。

規(guī)模化選擇主要是針對目前北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀而提出的。當(dāng)前，北京物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模偏小，多數(shù)企業(yè)品牌知名度不高。根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會物業(yè)管理處提供的數(shù)據(jù)，2007-2010年北京市一、二級物業(yè)企業(yè)數(shù)量所占比率很低，其中，一級比率不足4%，二級比率也不足9%。與國外知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)差距較大，產(chǎn)業(yè)帶動作用有限。2007-2010年北京市平均每個物業(yè)管理企業(yè)管理的項目不足2個，2010年平均只有1.3個，也就是說多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)只管1個物業(yè)項目，部分有點規(guī)模的才管2個及以上項目。2007-2010年北京市平均每個物業(yè)管理企業(yè)管理面積分別為12.29、12.31、10.14和10.23萬平方米。2010年，北京市114家一級物業(yè)的管理面積也只是剛達到一級資質(zhì)規(guī)定的管理面積要求。同時，根據(jù)中國物業(yè)管理企業(yè)100強排行榜，北京市本區(qū)登記位居前10位的物業(yè)管理企業(yè)在管物業(yè)總建筑面積（包括在管本市物業(yè)和外地物業(yè)的總建筑面積）總計2,197萬平方米，由此計算北京市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展集中度（CR10）為5.19%，遠低于深圳物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展集中度（CR8=23.6%）。基于以上分析，目前北京市物業(yè)管理企業(yè)管理規(guī)模過小，造成人力資源的浪費，不能產(chǎn)生規(guī)模效益，致使北京市多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)缺乏發(fā)展后勁，無力進行品牌建設(shè)，難以提高物業(yè)管理服務(wù)水平。另外，目前企業(yè)規(guī)模狀況不太可能出現(xiàn)由于物業(yè)管理面積增大導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟的現(xiàn)象。例如，新加坡兩家物業(yè)服務(wù)公司的管理面積分別達到3,500萬平方米以上，中海物業(yè)管理有限公司管理面積5,000萬平方米，都創(chuàng)造了諸多規(guī)模化效應(yīng)，因此，現(xiàn)階段北京市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)走“智慧化”發(fā)展戰(zhàn)略，必須先走規(guī)模化戰(zhàn)略，力爭在“十二五”期間物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展集中度（CR10）達到20%。