一、延續政策，科學管控

從我國上世紀90年代末的住房貨幣化改革到現在，我國房地產市場在獲得長足發展的同時，也積累諸多負面因素。其中，投機性需求使得各地房價虛高，已導致目前大中城市的房價泡沫化趨勢日益嚴重。在吸取美國次貸危機教訓和對我國國民經濟發展負責的內在要求下，這屆中央政府走出了延續政策，科學管控的道路。盡管我國民間存在著“越調越漲”的呼聲，但其宏觀調控的價值取向是正確的。

二、價值判斷下對房地產發展影響的解讀

在以上價值判斷下來解讀對房地產發展的影響，可從以下兩個方面來展開。

(一)原則性影響方面

所謂原則性影響方面，主要是從中央政府所提出的調控思路來講的。盡管其還未形成具體的可操作路徑，但卻為區域房地產市場調控提供了約束條件。從最近出臺的針對二手房交易新政來看，中央加強了對市場的調控力度，促使各地方政府必須制定出符合自身發展實際的政策。從這一方面的影響力來看，其對于房地產發展途徑的選擇具有很強的路徑指向性。

(二)功能性影響方面

功能性影響，主要是從地方政府的調控措施中來獲得的。不難看出，受第二財政的利益驅使，各地在房地產市場的調控上形成了與中央政府之間的博弈態勢，這種狀況可能出現兩種情形:(1)強化當地房地產發展與國家層面要求的一致性;(2)建立具有區域植根性的房地產發展途徑。

三、解讀引導下的發展途徑選擇

(一)持續發展

從打破二元經濟結構、實施城鎮化建設的角度來看，推進房地產發展是一項長期工作，并不是當前部分人所理解的“嚴控”其發展。因此，建立可持續發展模式則成為房地產發展途徑的首先選擇。在占據農業生產用地時應充分考慮到當地的糧食安全問題，并妥善解決失地農戶的補償問題。惟有這樣，才能滿足真正意義上的城鎮化建設之需。

(二)有序發展

無論是從當地政府的第二財政來看，還是著眼于開發商的盈利空間，房地產發展都存在著顯著的經濟價值。但正因如此，使得部分地方的地產發展出現了畸形狀況。因此，房地產發展途徑還應遵循有序的原則。即應根據市場覆蓋范圍內消費者的實際和潛在購買數量，有計劃、有步驟地進行房產開發。另外，還應建立好商品房、經濟適用房、保障房之間的數量結構。

(三)本土發展

所謂本土發展，則指建立起區域植根性的發展模式。如某區域的城鎮化建設壓力相對于中、西部地區較弱，在二元經濟結構被逐漸打破的情況下，應著手研究提升房地產開發質量，而嚴控開發數量。著重在商業地產、旅游地產等高端領域做文章，這樣在推動區域經濟發展的同時，也充分利用了當地寶貴的土地資源。

四、目前需要開展的工作

(一)房產企業的項目選擇

應加大保障房項目的建設力度。保障性住房的建設仍然歸屬于城市整體建設的規劃之中。城市整體建設規劃包括:各功能區的布局、人口的有序分布、生產力的科學設置等。因此，保障房在建設前應首先滿足這一大前提。同時，保障性住房具有較強的正外部性(社會公益性)，這就需要將方便、適宜等要素引入保障房的布局規劃中。具體而言，就是盡量做到周邊配套設施的齊備以及區位的相對優越。畢竟，入住保障性住房家庭戶的收入處于工薪階層的中下水平。政府不應在區位設置上增加他們的交通出行成本。

(二)房產企業的項目營銷

一般而言，當地消費者在購買房產時存在品牌意識，即該房產是由哪家房地產商開發的。同時，房地產商的品牌建立，往往又是通過商品房來實現的。因此，在產品組合時要強調經濟適用房的品牌效應。需要明白，對于房產商品來說其對于低收入家庭的需求彈性更大。

(三)房產企業的戰略規劃

目前諸多同行在涉及房地產業的發展問題時，往往較為謹慎。筆者認為，一味地從社會道德、民生領域來打壓樓市是不可取的。畢竟，房地產業作為帶動諸多其他產業發展的驅動力的本質無法改變。同時，城市化進程對房地產業的依賴也不會在短期內消失。因此，房地產企業的戰略規劃，應在成本控制上下工夫。規避現有金融歧視政策的干擾。

五、結論

十八大之后，中央仍然延續著上屆政府的調控態度，這就使房地產市場環境的動態演化具備很強的預見性。針對房地產市場的宏觀調控具有很強的區域同質性，但各區域存在著自然和社會資源稟賦條件的差異性，這就為建立中觀層面房地產發展的具體途徑提出了要求。在承認現實、有序發展，以及延續政策、科學管控的價值判斷下，針對房地產發展途徑的選擇可從持續發展、有序發展、本土發展等三個方面進行。需要強調的是，應結合中觀區域的實際來進行途徑選擇。最后，本文權當拋磚引玉之用。

作者：張洪云 單位：安徽省靈璧縣委黨校