1目前煤炭企業(yè)社區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題

1.1煤礦企業(yè)社區(qū)點多面廣，布局分散，集中管理起步晚，配套措施還不完善，很難形成規(guī)模優(yōu)勢。

雖然物業(yè)管理服務提高了一個水平，物業(yè)管理受起步晚影響，存在收費標準低、服務水平低、規(guī)模小、效益差等問題，同時由于相應的規(guī)章制度不健全，市場競爭不規(guī)范，在一定程度上增加了物業(yè)管理的難度大，并且與居民的需求構成強烈的反差。

1.2物業(yè)管理缺乏競爭。

在煤炭企業(yè)的社區(qū)中，物業(yè)管理的主要職責是為職工家屬和企業(yè)提供服務，其服務內(nèi)容、服務對象，以及運行機制等還處于原來的水平。受職工群眾承受能力的影響和制約，物業(yè)管理從總體來看，依然處于行政福利階段，沒有引入競爭機制，沒有形成統(tǒng)一、開放的市場，物業(yè)工作缺乏靈活性和主動性。在一定程度上，受等、靠、要思想的制約，嚴重影響物業(yè)管理的發(fā)展。沒有真正脫離“母體”，依賴性較強。

1.3物業(yè)管理的市場化程度低。

在社區(qū)物業(yè)管理中，市場化是核心，直接關系到物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展。但是，由于煤炭社區(qū)物業(yè)管理范圍較小、市場發(fā)育程度較低、消費觀念落后等，對職工居民基本上處于無償或低償服務，管理成本比較大，缺乏經(jīng)營管理的積極性。另外，職工群眾不愿承擔過多的物業(yè)管理費，對物業(yè)的管理服務僅滿足于基本需要。進而在一定程度上限制了物業(yè)管理部門的經(jīng)營范圍，經(jīng)濟效益難以提高。

1.4職工家屬的思想觀念需進一步轉變。

在過去的管理服務模式下，職工群眾思想上形成了很強的福利觀念，職工群眾思想觀念陳舊，甚至“我是企業(yè)的人，為企業(yè)做了貢獻，住房應該、收費不行”的思想依然存留在一些員工當中，對“花錢買服務，花錢買享受”的認識不到位。

1.5社區(qū)職工的業(yè)務素質，服務水平亟待提高。

各社區(qū)，職工文化程度普通不高，年齡偏大，沒有專業(yè)化的物業(yè)服務經(jīng)驗，工作中缺乏競爭意識、服務意識和責任感。

2煤礦社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路

2012年集團公司在推進后勤改革上邁出了關鍵的步子，成立專業(yè)化的實業(yè)公司，實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟目標和社會目標的協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.1企業(yè)化經(jīng)營，服務與創(chuàng)收并重

在社區(qū)經(jīng)濟中，物業(yè)管理是主體。目前，蒲白社區(qū)經(jīng)濟的任務是：一強化內(nèi)部管理，做好服務創(chuàng)收，減少企業(yè)補貼；二通過管理和創(chuàng)收實現(xiàn)生存和發(fā)展。通過創(chuàng)收擴大經(jīng)濟規(guī)模，不斷提高獨立生存的能力。隨著煤業(yè)和后勤的真正分家，實行會化服務、企業(yè)化經(jīng)營、市場化運作的新型經(jīng)濟實體勢在必行。我們對各單位和廣大居民進行積極的引導，提高他們對物業(yè)管理的認識，使其將物業(yè)管理作為市場中進行交易的商品。當然，創(chuàng)收的前提是服務，在為居民提供高水平服務的基礎之上才能創(chuàng)收。服務與創(chuàng)收并重，要積極推行服務質量標準化建設和人性化服務，對于面向內(nèi)部職工居民的后勤服務收費一定要限價；一般性服務項目收費原則上要低于行業(yè)標準；特殊需要的服務項目則要逐步由準成本價向全成本價過渡，待條件成熟后再與市場接軌。同時實行內(nèi)部結算制度，有利于減少不必要的稅收支出，降低經(jīng)營服務成本。

2.2拓寬收入渠道，彌補經(jīng)費不足

蒲白社區(qū)物業(yè)管理正處于發(fā)展的初級階段，在今后相當一個時期，服務市場發(fā)育不成熟，物業(yè)管理收入不足，將是公司發(fā)展的最大障礙。所以，在搞好服務創(chuàng)收的同時，我們必須堅持“物業(yè)鑄品、實業(yè)強體”，全方位地開辟創(chuàng)收渠道，提高綜合經(jīng)濟效益。通過內(nèi)部職工服務型的基礎上向服務兼效益型，自負盈虧型轉變的體制創(chuàng)新，調(diào)動職工的工作積極性，激發(fā)創(chuàng)新力。

2.3加大人才培養(yǎng)力度，努力造就高素質的物業(yè)經(jīng)營管理人才隊伍

推行專業(yè)化、市場化管理，沒有一支思想進步、訓練有素、素質過硬的專業(yè)化服務隊伍，我們生存發(fā)展的空間將會越來越窄。所面臨的形勢和任務不僅需要我們有一支思想新、作風硬、執(zhí)行力強的職工隊伍，更需要培養(yǎng)建塑一批能適應當前管理與服務要求的管理技能人才。實業(yè)職工要積極轉變思想觀念，自覺地接受新知識、新技術的教育和培訓，工作由被動向主動轉變，態(tài)度由過去的依靠依賴向自主自覺轉變。工作必須做精做細做實，事事都顯示出專業(yè)化的實力，打造出業(yè)主認可的物業(yè)服務品牌，只有這樣才能站穩(wěn)腳跟，占領市場，為生存找到出路。

2.4積極大力培育特色文化，營造物質豐富、精神愉悅、陽光和諧的人文環(huán)境

文化引領發(fā)展、文化凝聚意志、文化塑造形象，文化建設是精神動力。在文化建設上，我們應在原有文化的基礎上，更加體現(xiàn)服務特點，使文化植于心靈、融會于戰(zhàn)略、體現(xiàn)于制度、外化于行為，由此實現(xiàn)實業(yè)公司的健康持續(xù)發(fā)展。一是表層文化建設；二是制度文化建設，完善各種規(guī)章制度，提升服務理念；三是環(huán)境文化建設，為職工居民營造一個安全、文明、舒適、和諧的生活環(huán)境；四是通過開展豐富多彩的文體活動，活躍職工文化生活。

2.5在政策扶持下，實現(xiàn)物業(yè)建設管理投入產(chǎn)出的良性循環(huán)

為此，一保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎設施投入；二承擔企業(yè)辦社會部分的資金費用；三是積極搞好內(nèi)部協(xié)作。另外，實業(yè)還要積極爭取地方政府的政策扶持，協(xié)調(diào)好與地方政府土地、規(guī)劃、城建、城管、環(huán)衛(wèi)、司法等部門的關系，使其在政策范圍內(nèi)給予盡可能多的政策傾斜，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造一個比較寬松的外部環(huán)境。

作者：韓艷 單位：陜西蒲白煤化實業(yè)有限公司