一、從《物權(quán)法》看農(nóng)村物業(yè)管理

當(dāng)代農(nóng)村物業(yè)管理是基于城中村改造與農(nóng)村集中居住改造后的農(nóng)村物業(yè)管理的需求而產(chǎn)生的。“城中村”實質(zhì)上指的是一種居民區(qū)，在這種居民區(qū)中居住的居民身份特殊，是由農(nóng)村集體成員的農(nóng)民身份轉(zhuǎn)化而來，但是由于這些地區(qū)的農(nóng)村土地已經(jīng)全部被征用，雖然身份轉(zhuǎn)化為居民但是仍居住在原來的村莊，這些地區(qū)的發(fā)展并沒有跟上時發(fā)表展的步伐，這些居民并不在城市管理的范圍之中，因而城中村改造所涉及得這些農(nóng)民或者居民的物業(yè)管理問題需要有組織的進行管理。

農(nóng)村集中住房則不同于城中村的改造，它是為了節(jié)約農(nóng)村用地，將農(nóng)村中的土地進行總體的規(guī)劃，在符合城市規(guī)劃和相關(guān)法律法規(guī)的前提之下，按照宅基地管理的規(guī)定，將宅基地的指標(biāo)進行統(tǒng)一的使用，集中進行建設(shè)，并且這種房屋具有保障性，價錢穩(wěn)定，給予的對象也是有特定性的，以農(nóng)村集體成為為主。改造之后，村民居住由傳統(tǒng)的庭院式變?yōu)闃菍邮?，由原來的鄰里關(guān)系直接轉(zhuǎn)化為了相鄰關(guān)系，這種轉(zhuǎn)變帶來的便是個人利益與集體共同利益的融合，所以建筑物區(qū)分所有權(quán)更是在農(nóng)村房屋及配套設(shè)施建設(shè)中得到體現(xiàn)。因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)不僅僅是現(xiàn)代城市物業(yè)管理的法理基礎(chǔ)，也是農(nóng)村物業(yè)管理的法理基礎(chǔ)和法律依據(jù)。

二、農(nóng)村物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)單獨立法

1.村民自治是團體自治的一種具體表現(xiàn)形式，因此村民委員會應(yīng)當(dāng)屬于團體自治的范疇。但是現(xiàn)行《憲法》關(guān)于村民委員會的內(nèi)容規(guī)定在第三章和第五章當(dāng)中，這兩章的內(nèi)容是對國家機構(gòu)和地方政府、地方人民代表大會的規(guī)定，將村民委員會規(guī)定在這兩章之中，很容易將村民的自治權(quán)誤解為國家的權(quán)利，模糊對于村民自治權(quán)性質(zhì)的認識，使村民委員會的職能出現(xiàn)混亂性，更容易導(dǎo)致村委會在自治過程中模仿國家權(quán)力的運作方式來處理各種關(guān)系。另外，社會救濟、社會保險、社會優(yōu)撫以及科、教、文、體、衛(wèi)以及計劃生育、生態(tài)環(huán)境保護等公共事務(wù)雖然均由政府直接管理，但在實踐中是由居民委員會代為行使權(quán)力，然而村民委員會并非基于政府授予而行使上述職能，而是基于法律的規(guī)定直接享有這些職能。因此《村民委員會組織法》中關(guān)于村民委員會的規(guī)定違背了其村民自治的本質(zhì)，不適合繼續(xù)作為農(nóng)村物業(yè)管理組織管理農(nóng)村物業(yè)的依據(jù)。

2.村民自治實現(xiàn)形式的多樣化，并且伴隨著各農(nóng)村組織適用于不同的法律規(guī)制，使《村民委員會組織法》受到了巨大的沖擊，《村民委員會組織法》的規(guī)定并不適用于所有的村級組織。農(nóng)村現(xiàn)實生活中呈現(xiàn)除了諸多農(nóng)村營利事務(wù)和公益事務(wù)，但這些農(nóng)村事務(wù)均由農(nóng)民通過設(shè)立相應(yīng)的社會組織而得以實現(xiàn)，這些農(nóng)村自治組織逐漸取代了村民委員會代為管理各農(nóng)村事務(wù)的地位，踐行村民自治的組織也就呈現(xiàn)多樣化的趨勢。而不同的農(nóng)村自治組織應(yīng)當(dāng)適用相應(yīng)的法律予以規(guī)制，作為規(guī)制村級組織的專門法律規(guī)范《村民委員會組織法》并不能全部涵蓋這些組織的內(nèi)容，特別是對于管理農(nóng)村公共事務(wù)的規(guī)定上尤其混亂，導(dǎo)致村民委員會與其他組織的職能重合，農(nóng)村物業(yè)管理組織需要重新立法進行規(guī)制。

3.從立法名稱上來看是不合適的。我國立法法規(guī)定，組織立法的對象應(yīng)當(dāng)為國家機關(guān)。而村民委員會僅是行使村級政府的職能，但并不是村級政府，不屬于國家機關(guān)的范疇，只是一種自治組織。并且組織法為公法的范疇，不適合用來規(guī)范團體性質(zhì)的村級組織。因而現(xiàn)有的組織法并不適合作為農(nóng)村物業(yè)管理組織管理農(nóng)村物業(yè)的法律依據(jù)。

4.由于作為村民管理自己物業(yè)而存在的村民委員會的法律依據(jù)《村民委員會組織法》，其在立法設(shè)計、機構(gòu)設(shè)置、成員資格要求等方面均與團體自治中的私法自治原則相悖，并且缺乏私法范疇的救濟途徑，加上新興的各農(nóng)村自治組織均需要有適合各自特征的法律依據(jù)，《村民委員會組織法》作為村民自治專門性法律沒有繼續(xù)存在的必要，農(nóng)村物業(yè)管理組織需要重新立法，單獨進行相關(guān)的規(guī)制。

三、依城鎮(zhèn)物業(yè)管理的模式組成業(yè)主團體進行管理

市民社會的主體除了自然人，還包括團體，各個團體內(nèi)部事務(wù)均由其全體成員共同決定，各團體成員的意思就整合為團體自治，而團體內(nèi)各個成員的獨立意思表示達成統(tǒng)一后，這個意思表示就是團體自治的意思表示。因此，我國農(nóng)村實行的村民自治本質(zhì)上就是團體自治。不同的農(nóng)村事務(wù)管理均應(yīng)由相應(yīng)村民組織的全體成員共同決定，不同的村級組織均是團體自治的性質(zhì)。管理各農(nóng)村事務(wù)的村民組織以相關(guān)的村民為成員而構(gòu)建，而且踐行著自己管理自己事務(wù)的自治理念，因而，作為村民組織之一的農(nóng)村物業(yè)管理組織也應(yīng)當(dāng)以團體的理念進行規(guī)制。

業(yè)主團體，又稱為業(yè)主管理團體、建筑物區(qū)分所有人管理團體，即業(yè)主為自行管理物業(yè)所組成的自治性組織，也就是城鎮(zhèn)物業(yè)管理所論述的業(yè)主大會，有地方也明確指出作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)的業(yè)主委員會也屬于業(yè)主團體的范疇。關(guān)于業(yè)主團體的性質(zhì)，我國《物權(quán)法》并沒有明確的說明，但是也賦予了業(yè)主以自己名義進行訴訟的權(quán)利。我們認為農(nóng)村地區(qū)的業(yè)主團體應(yīng)當(dāng)屬于社團性質(zhì)的自治組織。應(yīng)當(dāng)按照社團的組織形式設(shè)立農(nóng)村物業(yè)管理的業(yè)主團體，并可以以社會團體的名義進行登記。

四、農(nóng)村物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)以家庭為單位進行管理

我國《村民委員會組織法》將農(nóng)村物業(yè)管理的主體限定為“年滿十八周歲的村民”，因此應(yīng)當(dāng)從兩方面理解這句話：一是必須年滿十八周歲；二是必須是村民，即必須是農(nóng)村集體成員，擁有農(nóng)村戶籍。但是，村民委員會代行農(nóng)村物業(yè)管理職能的模式并不合理，農(nóng)村物業(yè)管理的主體應(yīng)當(dāng)以家庭為單位而不是以個人為單位，家庭是指擁有農(nóng)村房屋所有權(quán)的居民，管理的主體也不僅限于村民，應(yīng)當(dāng)包括外來擁有農(nóng)村房屋的居民。農(nóng)戶是農(nóng)村社會組織的基本構(gòu)成單位，因此農(nóng)村組織中存在以農(nóng)戶為主體的農(nóng)村組織。

然而，農(nóng)戶是由農(nóng)民家庭成員構(gòu)成的集合體，在家庭中各個成員具有相同的利益關(guān)系，基于此關(guān)系，在處理家庭以外的事務(wù)時，一般均由一個家庭成員代理即可，不需要所有的家庭成員全部參與。但是，各個家庭成員的意思表示仍然是存在的，家庭代表的意思表示本質(zhì)上就是所有家庭成員意思的統(tǒng)一，因而，雖然各個村民組織表面上以農(nóng)村的家庭為單位進行管理，但是卻以各個村民為其管理的成員，即村級組織的成員本質(zhì)上是個體的村民，只不過在決議表決時農(nóng)民通過家庭行使決定權(quán)。換言之，個體農(nóng)民實際上是通過農(nóng)戶而實現(xiàn)自己的利益保護。因而，農(nóng)村物業(yè)管理的主體應(yīng)當(dāng)以家庭為單位。

另外，農(nóng)村中某些公共資源的管理就是農(nóng)村公共事務(wù)管理的范疇，而這些公共事務(wù)的管理又為農(nóng)村物業(yè)管理的應(yīng)有之意，農(nóng)村公共事務(wù)必須以家庭為其成員參與其管理，農(nóng)村物業(yè)管理的管理主體也應(yīng)當(dāng)以家庭為單位，因而在組織農(nóng)村物業(yè)管理的業(yè)主團體時，應(yīng)當(dāng)由擁有農(nóng)村房屋所有權(quán)的居民作為其成員進行共同管理。需要明確的是，農(nóng)村的物業(yè)管理范圍不僅僅是針對本來就屬于該地域內(nèi)的那些享有自家房屋所有權(quán)的村民，更重要的是還應(yīng)當(dāng)涵蓋了那些原來并不是本地農(nóng)村的居住人群，他們也通過各種方法、途徑取得了農(nóng)村的房屋的所有權(quán)。對于這樣的外來人員，農(nóng)村物業(yè)管理也應(yīng)當(dāng)對其進行規(guī)制，因而，參與物業(yè)管理的成員也就不應(yīng)限定在農(nóng)村戶籍的居民共同決定。

作者：劉歡歡 單位：甘肅政法學(xué)院