一、上海物業(yè)管理酬金制的運作現(xiàn)狀

1.“混合”酬金制

“混合”酬金制就是在酬金合同中允許部分開支讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)“包干”，主要是指人員包干，即員工成本費用由合同雙方按市場標準商定，然后由企業(yè)包干，相當(dāng)于業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買了這些人員帶來的服務(wù)。

2.共管賬戶酬金制

目前法規(guī)還沒有對酬金制作具體規(guī)約，因此對于一些業(yè)主很強勢的項目，存在資金上的共管模式，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須與業(yè)委會共同管理，才能使用物業(yè)管理費。這一模式對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資金使用上有特別的約束，削弱了物業(yè)服務(wù)企業(yè)運作的自主性。業(yè)委會組織管理能力與知識儲備較強的情況下，這一共管賬戶模式有其優(yōu)勢，否則很可能導(dǎo)致小區(qū)陷入疏于管理或者管理不足的境地。

二、上海物業(yè)管理酬金制發(fā)展的過程與啟示

上海的酬金制沿著兩條軌跡發(fā)展。一是從高端樓盤開始的外來軌跡。20世紀90年代，隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，港資等外資樓盤啟用的就是酬金制的物業(yè)管理模式。外資物業(yè)服務(wù)企業(yè)（如五大行）的理念就是酬金制,而他們所管轄的樓盤業(yè)主也一般為外籍人士，他們也習(xí)慣酬金制的模式。從供應(yīng)和需求兩方來看，酬金制能相對完善地這類樓盤中運行。二是從國內(nèi)包干制轉(zhuǎn)化的內(nèi)生軌跡。從上海本土的酬金制起源看，主要有兩股力量：一是在物業(yè)管理費長期無法上漲而人員工資等成本快速上升的背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動采取酬金制（第一類公司）。

這一般為誠信度較好、管理比較規(guī)范的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其內(nèi)部的項目運作、財務(wù)管理比較規(guī)范，愿意用“公開”的方式主動取得業(yè)主的信任，進而達到長期可持續(xù)合作的目標。二是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不信任，希望通過酬金制的模式了解物業(yè)的具體運作，主動承擔(dān)起業(yè)主在房屋養(yǎng)護、小區(qū)維護上的責(zé)任（第二類公司）。這些業(yè)主又分為兩類：一類是確實希望主動承擔(dān)業(yè)主方的責(zé)任，對集體的資產(chǎn)負責(zé)（第一類業(yè)主）；另一類則是僥幸于多余的物業(yè)費可以余留，而一旦發(fā)生不足，傾向不再主動彌補虧損（第二類業(yè)主）。

第一類公司與第一類業(yè)主相遇，就能出現(xiàn)運作相對良好的酬金制。若第一類公司與第二類業(yè)主相遇，必然是物業(yè)公司損失，這是不可持續(xù)的。在這種情況下，需要加強對業(yè)主的管理并對業(yè)委會的權(quán)利進行約束。若第二類公司與第一類業(yè)主相遇，業(yè)主損失，這也是不可持續(xù)的，這需要物業(yè)管理行業(yè)整體的升級與行業(yè)素質(zhì)的提升，同時業(yè)主也需要有更多的知識裝備。若第二類公司與第二類業(yè)主相遇，包干制則成為唯一的選擇，但也是不可持續(xù)的。綜上，制約酬金制發(fā)展的主要原因是業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的問題。隨著市場發(fā)展的不斷成熟，目前本市出現(xiàn)的酬金制的運作機制，是市場轉(zhuǎn)型升級的契機的信號。從這個層面看，對酬金制收費方式的研究與政策建議是促進物業(yè)管理整體轉(zhuǎn)型發(fā)展的路徑之一。

三、完善物業(yè)管理酬金制收費方式的思路

（一）對酬金制收費方式的意義認識

1.從局部看：做好酬金制，是優(yōu)化包干制的方式與條件之一

有效的包干制取決于有效的酬金制。由于酬金制是相對透明的制度，有助于為物業(yè)管理服務(wù)市場提供有效的價格和成本信息。在有效的酬金制下，隨著業(yè)主服務(wù)評價能力和成本評估能力的不斷提高，對物業(yè)管理服務(wù)的定價也有更深的認識。在這一背景下采用包干制，就能較好地避免“信任危機”，因為業(yè)主已經(jīng)具備了對物業(yè)服務(wù)評價的能力。相反，如果物業(yè)管理行業(yè)的起點是包干制，容易產(chǎn)生卸責(zé)、不信任、定價模糊的問題，導(dǎo)致企業(yè)的動機和心態(tài)可能僅是賺取短期超額利潤，而不是把事情做好并實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；而業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量也難以有效判斷，這樣的包干制是很難持續(xù)發(fā)展的。而一旦酬金制得到了有效的發(fā)展，會與包干制形成競爭，一方面是使價格信息更健全，另一方面是物業(yè)服務(wù)更具多樣性和創(chuàng)造性，通過沖擊包干制而給其施加壓力，要求其走向完善。

2.從全局看：做好酬金制，是推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、深入市場化的抓手

通過酬金制的公開、透明和溝通的程序，有利于逐步改變目前包干制下業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)彼此不信任的狀況。而信任的建立，能整體提升物業(yè)管理行業(yè)的完善程度。從行業(yè)發(fā)展角度看，由于酬金制需要建立詳細的預(yù)算安排并將賬目公開，要求采用酬金制的企業(yè)有良好的內(nèi)部管理和透明的財務(wù)制度。若酬金制得到業(yè)主方的廣泛認同，那些內(nèi)部管理不完善的包干制公司就會被市場淘汰，這是通過市場力量推動行業(yè)整合的有效方式之一。綜上所述，對于酬金制的認識，我們不該僅僅停留在收費方式本身，而應(yīng)從整個物業(yè)管理行業(yè)更規(guī)范、更誠信的角度出發(fā)，整體著眼點是整個行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級發(fā)展，實現(xiàn)有效的酬金制、包干制和諧共生的局面。

3.結(jié)論：有針對性地推廣酬金制是十分必要的

在物業(yè)管理服務(wù)中最大的問題是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不信任。特別是在長期包干制的背景下，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得收入在先，業(yè)主享受服務(wù)在后，業(yè)主對服務(wù)的專業(yè)性和真實體驗感較低，容易產(chǎn)生不信任情緒并導(dǎo)致矛盾的升級。因而，酬金制以其“全透明”的特征緩解這一矛盾，讓業(yè)主知道自己的錢花在了哪里，并逐步理解物業(yè)服務(wù)的特征，有助于業(yè)主對物業(yè)費標準產(chǎn)生認同甚至愿意提高物業(yè)費標準。從這一層面看，中低端的樓盤更需要采用酬金制。

（二）現(xiàn)階段對待酬金制的態(tài)度和著力點從現(xiàn)階段看，目前上海的酬金制收費方式在具體運作上的差異很大，在標準酬金之外，存在大量部分包干、部分酬金的“中間狀態(tài)”，酬金制方式采用的范圍和比例還不是很高，適合行業(yè)長期發(fā)展的酬金制具體模式還不清晰。因此，目前政府推動建立一套相對標準的酬金制收費方式的時機還不成熟。目前的著力點應(yīng)該是抓住酬金制收費方式，對借著酬金制名義企圖賺取不當(dāng)利益或者卸責(zé)的項目應(yīng)當(dāng)建立甄別機制并予以監(jiān)督處置。除此之外，應(yīng)著重加大對市場的分析和整理，梳理不同的酬金制模式，長期跟蹤分析其有效性，為逐步建立相對統(tǒng)一的酬金制打下基礎(chǔ)。因此，現(xiàn)階段完善酬金制的思路應(yīng)以加強配套政策為主，讓酬金制有相對寬松的發(fā)展環(huán)境，從而自主發(fā)展。

（三）平衡好酬金制和包干制的關(guān)系在推廣酬金制的過程中，也不應(yīng)抑制包干制的發(fā)展。從包干到酬金的轉(zhuǎn)換，應(yīng)突出業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自愿性和主動性，只有自愿形成的酬物業(yè)管理金制才是有效的酬金制。不應(yīng)試圖從操作上去強制實行酬金制，這只能形成“表面”的酬金制，而這種“表面”的酬金制更不利于建立互相信任。在配套政策設(shè)計上，應(yīng)確保包干制和酬金制在平等的責(zé)權(quán)分配條件下競爭。政府可以通過更多的宣傳，讓業(yè)界了解酬金制，從而理性作出選擇，但并不是直接去推動某種收費方式。不管是酬金制還是包干制，對于業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)責(zé)界定應(yīng)該是一致的，并需要進一步明確。通過調(diào)整政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三者之間在住房和小區(qū)管理上的責(zé)權(quán)，形成可持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。

（四）完善酬金制的具體要點

1.明確業(yè)主是房屋管理的責(zé)任主體，推動業(yè)主自主意識的提升。業(yè)主是房屋管理的主體，物業(yè)管理的需求、決策、評價主體應(yīng)該是業(yè)主。這一理念需要不斷地加強。

2.明確酬金制的基本架構(gòu)要點。在鼓勵酬金制自主發(fā)展的同時，也要對酬金制的基本要點進行約束，避免合同約定過于松散而失去酬金制的本意。

3.強調(diào)業(yè)委會委員的自愿性，確保業(yè)委會成員能切實投入工作。確保酬金制有效運作的關(guān)鍵就是業(yè)委會要正式承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任，主動積極地投入到工作中。要使業(yè)委會委員真正承擔(dān)起工作，首要的條件就是自愿。在組建業(yè)委會的時候，對候選委員的提名應(yīng)弱化社會身份，采用業(yè)主自薦的程序。在自薦之前，明確告知業(yè)委會委員的工作內(nèi)容。若在這些要求下沒有業(yè)主自薦，可以考慮采用包干制。

4.建立物業(yè)管理供應(yīng)商招投標制度，形成有效的防腐敗機制。在酬金制下，業(yè)委會在供應(yīng)商的選擇上有更大的權(quán)力。而在包干制下，主要由物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇供應(yīng)商，企業(yè)內(nèi)部可以通過內(nèi)控機制來避免商業(yè)賄賂。但在酬金制下，這一機制無法落實在對業(yè)委會的監(jiān)管上?？梢哉f，在包干制下，通過經(jīng)濟機制（企業(yè)內(nèi)控）實現(xiàn)防腐敗，而在酬金制下，需要建立在政治機制下的防腐機制。這一防腐機制是全新的課題。建議由政府建立供應(yīng)商招投標制度以及針對業(yè)委會的約束與監(jiān)管機制。一方面建立政府認可的誠信企業(yè)名錄，另一方面需要就一定額度的項目建立嚴格的招投標程序，同時對項目管理流程、審計以及稽查環(huán)節(jié)進行優(yōu)化。

5.建立強制維修標準，明確業(yè)主對房屋養(yǎng)護的最低責(zé)任要求。在酬金制下，對于房屋養(yǎng)護的責(zé)任基本轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上，但業(yè)主方往往具有信息與知識的弱勢，對于房屋養(yǎng)護的認識相對不足，很容易出于短期的經(jīng)濟考量而忽視了對房屋或者小區(qū)的管理。為了避免出現(xiàn)房屋安全等問題，政府需要建立最低的房屋養(yǎng)護標準要求，并建立強制的維修標準，使業(yè)主真正承擔(dān)起房屋質(zhì)量的責(zé)任。

6.全面推進房屋養(yǎng)護的知識普及，有效提升業(yè)主的管理能力。由于曾經(jīng)長期實行公房制度，商品住房的發(fā)展周期還很短，業(yè)主對房屋的周期養(yǎng)護知識儲備是不足的。在目前知識、認識、責(zé)任意識相對空白的階段，政府應(yīng)主動承擔(dān)起信息收集與知識培訓(xùn)的責(zé)任，如政府可以配套建立定期對存量住房的狀況評估，讓業(yè)主知道自己房子的狀況，通過信息收集、整理、溝通，為業(yè)主決策提供充分的依據(jù)。隨著業(yè)主自我管理能力的增強，這一評估工作需要逐步轉(zhuǎn)由業(yè)主自己進行，并由市場化的機構(gòu)進行具體的評估運作。同時，要加大房屋養(yǎng)護知識的積累與宣傳，定期開展相關(guān)的培訓(xùn)，讓業(yè)委會在業(yè)務(wù)能力上有切實的提高。

作者：華佳 范冬梅 單位：上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院