1合同的事前管理

a．合同的策劃。招投標的過程是合同訂立的要約和承諾，雙方的行為都要受到法律的約束。一旦中標，雙方訂立合同的實質(zhì)性內(nèi)容不得違背招標文件和投標文件。因此房地產(chǎn)企業(yè)要做好合同前期階段的管理就必須從招標文件的編制開始，做好合同的策劃工作。在招標文件的編制階段，合同主管部門就應(yīng)當會同有關(guān)部門從工程的規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度、質(zhì)量要求、工期要求、企業(yè)自身管理人員的水平、投資回報要求、資金供應(yīng)能力等方面研究確定工程的承包范圍、合同工期、質(zhì)量標準、計價方式、結(jié)算方式、付款方式、后期服務(wù)等主要條款。

b．合同談判。一旦中標，招標文件中合同的主要條款已經(jīng)確定，那么合同談判階段主要任務(wù)就是對合同的細節(jié)進行研究協(xié)商的過程。建設(shè)過程中存在著許多不確定因素，通過談判完善合同內(nèi)容，合理分配合同風(fēng)險。比如施工合同中配合費包括的工作內(nèi)容、清單工程量變化措施費的調(diào)整方式等;分包方實際的水電費承擔(dān)、垃圾清理、對總包方工期的影響等這些細節(jié)都是合同談判過程中應(yīng)該考慮到的問題。

c．合同起草簽訂。合同條款中的文字表述盡量要嚴密、細致、準確。例如:在設(shè)備采購合同中，對設(shè)備供貨商的卸貨地點、卸貨方式、一般合同都會明確，但有時表述不夠細致，如有的大項目，工地現(xiàn)場比較大，而合同條款僅寫明地點為工地現(xiàn)場，沒現(xiàn)場的具體范圍，這樣在合同的履行過程中就有可能產(chǎn)生糾紛。

2事中管理階段

a．重視合同交底。合同簽訂后，就進入合同的履約階段即合同的事中管理階段。這個階段對合同的管理不僅僅是合同管理部門的事情，而是涉及到工程、質(zhì)量、財務(wù)、預(yù)算等多個部門。合同簽訂后，合同管理部門應(yīng)該對合同履行相關(guān)的部門進行合同交底。只有各相關(guān)部門熟悉合同，才能更好的履行合同。在工程建設(shè)過程中，只有依據(jù)合同相關(guān)條款對工期、質(zhì)量、投資進行有效控制，才能保證工程的順利完成，從而使企業(yè)的投資取得最大的收益。

b．在合同履行過程中對偏離合同的事項，要及時采取措施。尤其對施工合同中安全、進度、質(zhì)量、投資的控制，一定要注重過程的管理。只有在合同履行過程中控制好每個環(huán)節(jié)，才能保證合同的順利履行。項目建設(shè)過程中安全是第一位的，一個小小的疏忽都可能造成重大的安全事故。工程師應(yīng)當對施工單位編制的安全生產(chǎn)專項施工方案嚴格審核，并且對方案的落實情況進行檢查監(jiān)督，比如四口五臨邊的防護、配電箱的設(shè)置、臨時用電等，對于有可能造成安全事故的操作及時糾正。工程進度涉及到業(yè)主和承包商的利益，工程進度控制的依據(jù)是施工進度計劃，科學(xué)合理的工程進度計劃是保證工程按期完工的前提條件，因此施工現(xiàn)場管理人員要對承包商所制定的施工進度計劃的合理性和可行性進行審查，并對計劃的執(zhí)行情況進行追蹤檢查，當發(fā)現(xiàn)實際進度與計劃不符時，必須及時提醒承包商，幫助分析查找原因，適時指導(dǎo)承包商調(diào)整進度計劃，并監(jiān)督其采取行之有效的補救措施。質(zhì)量是工程建設(shè)的核心，也是施工過程中管理的核心工作。

督促承包商完善內(nèi)部質(zhì)量管理體系，把好質(zhì)量管理關(guān);加強監(jiān)督管理，嚴格按規(guī)范施工，是施工過程中管理的重中之重;嚴把質(zhì)量關(guān)，未經(jīng)批準的施工圖紙不得使用，未經(jīng)同意不得變更工程設(shè)計，未經(jīng)檢驗或經(jīng)檢驗不合格的材料不準使用，未經(jīng)試驗或證明不可行的施工方案不準采用，上道工序未經(jīng)認可不得進行下道工序，未經(jīng)質(zhì)量檢驗認可的工程不可計量等等，只有在每個細節(jié)上把好質(zhì)量關(guān)，才能保證工程竣工后達到合同要求的質(zhì)量標準。工程投資的控制是合同管理中的一項重要內(nèi)容，要控制投資就得重視過程控制，嚴格按照合同約定支付工程款。要控制好工程進度款，除了預(yù)算上認真審核外，施工現(xiàn)場的管理人員應(yīng)當根據(jù)現(xiàn)場的施工進度并結(jié)合合同的質(zhì)量要求嚴格形象進度的審核。

c．業(yè)主相關(guān)人員對于一些作為合同依據(jù)的文件要認真審核。對例會紀要、設(shè)計變更、技術(shù)核定、施工組織設(shè)計、施工方案的審批一定要仔細認真。不僅要從技術(shù)角度考慮，還應(yīng)該從預(yù)算角度審核。因為這些文件一旦批準同意，就意味著同意由此產(chǎn)生的費用。尤其是施工方案，方案的不同費用會相差很大。比如鋼筋的連接方式、腳手架的搭設(shè)方式、模板的材料等等。審批這些方案的時候應(yīng)該讓預(yù)算相關(guān)人員參與并進行費用測算后審批，不能只考慮方案的可行性。

d．在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)問題，雙方要共同協(xié)商及時簽訂補充協(xié)議或者變更合同。只有在合同履行過程中對小的爭議糾紛及時解決才能夠避免工程完工后發(fā)生一些大的合同糾紛，減少雙方的經(jīng)濟損失。

3合同的事后管理

合同的事后管理主要是對合同的執(zhí)行情況進行評估和分析，對合同中的違約情況及時反映給法律顧問，盡量以協(xié)商的方式解決合同糾紛。同時對合同履行過程中容易產(chǎn)生扯皮和糾紛的部分進行分析和研究，避免在下次簽訂合同時發(fā)生類似的問題。

4從思想上重視合同、加強法律意識

建設(shè)合同的履行涉及多個部門，多個專業(yè)，除了合同管理人員要具備一定的專業(yè)技術(shù)知識、法律知識外，還要加強建設(shè)項目相關(guān)人員的法律意識和合同知識的培養(yǎng)。只有相關(guān)專業(yè)人員了解合同，重視合同才能在合同的履行過程中及時發(fā)揮監(jiān)督作用，發(fā)現(xiàn)有偏離合同的行為及時采取措施，更好的促進合同的順利履行，減少因違約帶來的經(jīng)濟損失。

5總結(jié)

總之，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，市場經(jīng)濟的不斷完善，合同在經(jīng)濟活動中發(fā)揮著越來越重要的作用。只有加強合同管理，做到重合同守信用，才能使企業(yè)發(fā)展更壯大，使企業(yè)的發(fā)展更加持久。

作者：鄭明娟 單位：山西太原