土地增值稅清算的方法稅收論文發(fā)表

　　土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對企業(yè)的利潤影響較大，故加強(qiáng)對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷售收入確認(rèn)，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅扣除成本的審核，并針對減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。

　　《稅收經(jīng)濟(jì)研究》是國家稅務(wù)總局主管，中共國家稅務(wù)總局黨校(國家稅務(wù)總局稅務(wù)干部進(jìn)修學(xué)院)主辦的經(jīng)濟(jì)類學(xué)術(shù)期刊，以繁榮稅收經(jīng)濟(jì)科學(xué)、為國家稅收經(jīng)濟(jì)部門和決策機(jī)構(gòu)服務(wù)為宗旨，秉承“以特色求知名，以創(chuàng)新求發(fā)展”的辦刊理念，突出學(xué)術(shù)性、實(shí)踐性和創(chuàng)新性，刊發(fā)經(jīng)濟(jì)類各學(xué)科、特別是稅收科學(xué)的最新研究成果，為廣大理論工作者和實(shí)際工作者提供探索交流的學(xué)術(shù)平臺(tái)，并致力于成為中國稅收改革和發(fā)展進(jìn)程的重要理論陣地。

　　土地增值稅是對有償申請國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以申請房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計(jì)算增值額，實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

　　由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。

　　l. 理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

　　(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;②整體申請未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;③直接申請土地使用權(quán)的。

　　(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已申請的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　對前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

　　2. 認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性

　　企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對;對銷售價(jià)格進(jìn)行評估時(shí)，審核其真實(shí)性。

　　3. 正確確定清算計(jì)稅單位

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算;對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

　　4. 認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目

　　(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與申請房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、申請無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā) 票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與申請房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在申請房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

　　(2)在審核扣除項(xiàng)目過程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)問接費(fèi)用等。④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＂菁{稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。⑦對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

　　(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏尅⒎制诜峙_發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)偂Ｆ髽I(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、申請房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按申請土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＂诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂ζ髽I(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

　　5. 靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策

　　土地增值稅有一條很重要的優(yōu)惠政策，即納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅。對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用該免稅規(guī)定。因此，企業(yè)應(yīng)力爭將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率控制在2O%之內(nèi)，享受國家的免稅政策。

　　總之，企業(yè)應(yīng)正確理解國家的相關(guān)法律法規(guī)，綜合考慮，根據(jù)自身的實(shí)際情況，選擇合理的清算方法。