解析城市土地價格及土地評估

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市建設(shè)規(guī)模越來越大，給城市土地資源的有效利用提出了更高要求，以不斷提高城市土地價格評估水平，為城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供可靠保障。本文就城市土地價格的評估情況進(jìn)行闡述，對城市土地價格評估需要注意的內(nèi)容進(jìn)行分析，提出城市土地價格評估的基本流程，從而為城市土地價格預(yù)測相關(guān)研究提供可參考依據(jù)。

　　《中國土地科學(xué)》(月刊)創(chuàng)刊于1987年，是由中國科協(xié)主管、中國土地學(xué)會和中國土地勘測規(guī)劃院共同主辦的中國土地科學(xué)領(lǐng)域惟一全國性學(xué)術(shù)期刊，也是中國土地學(xué)會會刊。

　　受到環(huán)境、人均收入、平均工資水平、城市建設(shè)規(guī)模等各種因素的影響，城市土地價格發(fā)生著巨大的變化?，F(xiàn)代化建設(shè)中，城市土地價格評估體系已經(jīng)由間接方式向著直接方式發(fā)展，很好的滿足了社會發(fā)展對土地資源的需求，對于推動我國土地市場長遠(yuǎn)發(fā)展起到一定作用。

　　一、城市土地價格的評估情況

　　近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，大大推動了土地市場的發(fā)展，與土地市場的繁榮有著密切聯(lián)系。市場經(jīng)濟(jì)體制下，土地資源的合理利用和有效開發(fā)，受到了國家的高度重視，是我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)。隨著一系列土地制度改革措施的頒布和實施，土地市場變得越來越完善，在我國基本國情下，城市土地價格的快速上漲，給人們的生活、工作等都造成極大影響。因此，城市土地價格評估體系的有效構(gòu)建，是社會發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場發(fā)展等的必然需求，在一定程度上提高了土地資源開放利用的合理性和科學(xué)性，對于推動土地市場規(guī)范化發(fā)展發(fā)揮著重要作用。在城市經(jīng)濟(jì)和政府宏觀調(diào)控的共同作用下，城市土地價格的變化受到一定限制，為了更好的解決城市土地評估和土地市場交易之前存在的價格懸殊問題，必須高度重視城市土地價格評估體系的不斷完善，才能真正減小人們的生活壓力。

　　二、城市土地價格評估需要注意的內(nèi)容

　　圖1 土地價格的分類圖

　　如圖1所示，根據(jù)我國城市土地的開發(fā)利用情況來看，從土地價格、土地交易類型、土地評估價格類型和土地開發(fā)程度等方面進(jìn)行綜合分析可發(fā)現(xiàn)，我國城市發(fā)展中實際應(yīng)用的土地價格體系為上述幾種?，F(xiàn)代化建設(shè)中，土地價格的分布一般是從土地的用途、城市地價水平、不同級別市場土地價格等方進(jìn)行評估，因此，不同級別、不同用途和不同城市地價水平之間沒有明顯的可比性。

　　在實踐過程中，城市土地價格評估需要注意的內(nèi)容主要有如下幾個方面：

　　(一)合理使用替代原則

　　根據(jù)替代原則的含義可知，兩個具有相似功能的物品可以相互代替，在城市土地價格評估中，替代原則的合理使用是指地塊相近的土地可以相互代替，在激烈的市場競爭中，這兩塊土地的價格會趨于均衡。一般情況下，降格相對較低的地塊會將價格較高地塊的市場搶走，致使價格較高一定的地塊被迫降價。因此，城市土地價格評估中的替代原則是油地塊的價格、土地價格水平、土地買賣雙方和土地使用價值等決定的。最終，土地價格評估可以根據(jù)土地使用價值來進(jìn)行合理評估，例如：在進(jìn)行新樓盤的選址時，根據(jù)當(dāng)前的情況與已經(jīng)修建完成后相似的地塊情況進(jìn)行對比，通過使用價值的衡量來決定價格是否合適，以保障土地買賣雙方的經(jīng)濟(jì)利益。

　　(二)合理使用預(yù)期收益原則

　　在城市土地資源的利用過程中，部分投資者會對土地投資給以高度關(guān)注，在土地投資帶來的預(yù)期收益上，進(jìn)行合理的土地價格評估，因此，城市土地價格評估與土地投資帶來的預(yù)期收益有著緊密聯(lián)系。市場經(jīng)濟(jì)體制下，土地市場的額不斷發(fā)展，土地價格的高低直接決定了土地投資收益的發(fā)小，將土地投資的未來收益和土地過去存在的收益情況進(jìn)行對比，并結(jié)合土地市場發(fā)展情況、發(fā)展趨勢、國家相關(guān)政策等進(jìn)行全面分析，可以提高土地投資未來預(yù)期收益預(yù)測的準(zhǔn)確性和可靠性。

　　(三)合理采用最有效使用原則

　　在不同行業(yè)和領(lǐng)域的發(fā)展中，土地作為重要載體占據(jù)著非常重要的地位，充分展示出土地用途的多樣性，因此，不同用途的土地具有不一樣的收益。在選擇土地進(jìn)行投資時，要盡可能提高土地資源的有效利用率，在追求最大化利潤的同時，使城市土地得到最有效使用。因此，根據(jù)經(jīng)濟(jì)性原理的相關(guān)理論知識，隨著市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，土地價格與土地的最有效使用情況有著密切聯(lián)系，在對城市土地進(jìn)行價格評估時，必須確保土地的使用處于最佳狀態(tài)，才能保證土地資源的最合理配置，從而推動土地市場可持續(xù)發(fā)展。

　　(四)注重需求與供給原則應(yīng)用

　　隨著城市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，商品的價格與商品的需求和供給情況有著密切聯(lián)系。如果供大需，則商品的價格會下降;如果供不能滿足需，則商品的價格會上漲。由于我國不同城市的土地規(guī)劃不一樣，在國家不斷加大宏觀調(diào)控力度的同時，人們對生活環(huán)境、生活質(zhì)量提出了更高要求，因此，城市土地價格評估與土地的供給與需求有著重要聯(lián)系。在一定城市區(qū)域內(nèi)，土地價格評估是由土地需求來決定的。

　　三、城市土地價格評估的基本流程

　　根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，我國目前實施的《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》，是城市土地價格評估進(jìn)行的重要準(zhǔn)則，對影響土地價格的因素進(jìn)行全面分析，并對各個因素進(jìn)行針對性評價，采用多因素賦權(quán)加和法，對城市不同類型、不同用途、不同區(qū)域的土地進(jìn)行測算，并對土地質(zhì)量進(jìn)行評價，以總結(jié)各類型、各用途、各區(qū)域土地的主要特征，從而形成綜合級、住宅級、商用級、工業(yè)級等類型的土地。同時，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程》的相關(guān)內(nèi)容，將土地級別作為土地市場交易的重要基礎(chǔ)，在結(jié)合相關(guān)土地市場交易資料的同時，采用因素比較法、土地價格平均值法、土地最有效法等，對城市土地價格進(jìn)行評估，從而確定住宅、商用和工業(yè)等類型的用地基準(zhǔn)地價。

　　四、結(jié)束語

　　綜上所述，城市土地價格與土地的使用價值、預(yù)期收益、使用情況、用途等有著極大聯(lián)系，在進(jìn)行城市土地價格評估的過程中，必須嚴(yán)格遵守國家相關(guān)規(guī)定，按照相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對各種因素進(jìn)行全面分析，才能使城市土地資源得到最有效利用，從而推動我國土地市場的規(guī)范化、可持續(xù)化發(fā)展。

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