本文作者：張仁楓 單位：四川大學經濟學院

房地產金融體制是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通、信用渠道和其它金融市場所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動所構成的組織體系、機構組成和運行機制。［1］從20世紀80年代初期的艱難摸索和金融試點開始，我國房地產金融體制的形成是隨著房地產市場發展的需要而不斷產生和發展的，但又嚴重落后于房地產市場的發展。到目前，我國基本建成了一個以商業銀行為主線，以其他金融機構為補充的房地產金融體制，其發展程度遠未成熟，需要不斷完善和改進。

一、我國房地產金融體制的現狀與矛盾

（一）融資結構極不平衡和不合理，銀行系統風險高度集中

直接融資和間接融資比例的不協調、商業銀行貸款的壟斷不均以及信貸結構風險的增大等導致融資結構極不平衡和不合理。目前，我國房地產資金絕大部分來源于商業銀行的信貸和按揭貸款，而國有控股的大型商業銀行又占據主要地位，造成銀行系統風險的高度集中，具體表現在以下幾方面：

1．房地產貸款余額占商業銀行貸款余額比例較高，并有小幅上升趨勢

從國家統計局的資料可以看出，2001年，我國房地產貸款余額僅占金融機構貸款余額的9．98％，而到了2010年，這一數字達到了18．25％。這說明，銀行貸款是房地產的主要融資渠道。我國房地產業的融資結構中直接和間接來自銀行貸款的比重大約占55％，超過30％～40％的國際水平。［2］如果加上開發企業流動資金貸款、施工企業墊資中的銀行貸款部分、預收款中的個人住房貸款部分，銀行資金占房地產開發資金的比例更高。目前，我國房地產融資渠道還很單一，融資困難的尷尬局面一直影響著房地產金融的穩定。在房地產開發過程中，房地產開發資金巨大和房地產企業自我資金積累有限的矛盾從未間斷，而投資需求旺盛與融資渠道有限的矛盾也難以解決。這種極度依賴銀行貸款的狀況，嚴重影響房地產行業的長期發展，也加重了銀行系統的金融風險。因此，只有通過金融創新，拓寬房地產融資渠道，調整房地產融資結構，才能從根本上解決這道難題。

2．房地產信貸受國家政策和宏觀經濟形勢影響較大，年增長率波動較大

商業銀行信貸一直是房地產企業的主要資金來源，也是個人住房貸款的主要金融保障。縱觀近10年來的信貸狀況，不管是房地產開發企業貸款，還是個人住房貸款，受政府宏觀政策的影響都非常明顯。據國家統計局數字顯示，2004年、2008年和2010年，房地產企業開發資金中銀行貸款的增速都出現較大的下滑。2004年房地產企業貸款新增31584126萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加0．64％，比2003年41．34％的增幅下降40％以上；2008年貸款新增76056925萬元，占資金來源的比例為19．20％，同比增加8．40％，比2007年30．96％的增幅下降22．56％；2010年，貸款新增125400000萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加10．30％，比2009年49．40％的增幅下降30％以上。之所以會出現這種波動的原因就在于房地產政策的影響所致。

3．個人住房貸款余額占房地產貸款余額比重較大，且增幅遠遠高于房地產開發企業貸款增幅

據國家統計局數字顯示，2001年，我國房地產貸款余額11214億元，其中個人住房信貸余額為5598億元，比2000年增加2282億元，占房地產貸款余額的比例為49．92％；2002年，房地產貸款余額為16352億元，其中個人住房貸款余額8258億元，增加2671億元，占房地產貸款余額的比例為50．50％；2003年房地產貸款余額21422億元，其中個人住房貸款余額11780億元，占房地產開發企業貸款余額的54．99％；2004年房地產貸款余額26306億元，其中個人住房貸款余額15922億元，占房地產開發企業貸款余額的60．53％；截至2010年末，房地產貸款余額為90959億元，其中個人住房貸款余額57300億元，占房地產開發企業貸款余額的62．99％。個人住房信貸余額占金融機構貸款總余額的比例也小幅上升，2001年僅為4．98％，而2010年，這一數字達到了11．24％。此外，個人住房貸款余額的增速均高于房地產企業貸款增速，均在10％以上，最高時為2001年，達到68．82％的增幅。這兩項數據說明了我國個人住房貸款發展的潛在空間非常巨大。

（二）房地產金融市場結構單一，完整的市場體系尚未形成

首先，我國房地產金融市場體系很不健全。一方面，缺乏多層次的房地產金融市場機構體系。我國房地產金融市場目前以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。目前，一級市場體系仍以商業銀行為主，其它專業化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構發展并不充分或僅處于起步階段。另一方面，缺乏多元化、規范化的房地產金融產品體系。其次，不完善的法律法規體系制約了房地產金融市場有序發展。目前我國與房地產金融有關的法律法規仍存在不完善和部分缺失現象，難以適應房地產金融快速發展的需要。現有的《公司法》、《證券法》、《擔保法》、《保險法》、《城市房地產管理法》等法律法規不適應房地產金融發展和創新的需要，需進一步加以修改、補充和完善。［3］雖然目前我國的金融機構數量有了較大的突破，但總體服務水平還有待提高，服務類型還比較單一，管理機制還不順暢。由于缺乏整體規劃，金融機構間的協調機制還沒有凸顯出來。

（三）房地產金融體系不健全，宏觀調控難度較大

長期以來，我國形成了“銀行為主、信貸為主、一級市場為主”的房地產金融市場體系。在這樣的房地產金融體系下，房地產融資單一，對商業銀行信貸依賴程度過高；政策性住房金融發展滯后，對中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市場結構不合理，市場機構體系不完善，既無多樣化的房地產金融機構，也無多層次的房地產金融市場來承擔房地產金融的風險，讓房地產金融風險完全聚集在商業銀行。［4］目前，我國政府缺乏有力的措施支持房地產金融業務的創新，缺乏由其直接經營、能貫徹政策意圖的金融機構，缺乏專門的保險機構為居民的儲蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機構無法進入房地產金融市場，使資本市場與房地產市場脫節。［5］這種不健全的金融體系勢必加大宏觀調控的難度。如在當前高房價的背景下，國家為了控制房價高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，一旦金融機制受到阻隔，市場就會失靈，政府的宏觀政策就可能無法發揮效應。