本文作者：胡梅 單位：黑龍江遠興人力資源服務有限公司

隨著我國城市化進程的加快，房地產業發展迅速。房地產金融是房地產業發展的重要方面，防范房地產金融風險，對整個金融業和國民經濟的穩定與發展也至關重要。因此，剖析中國房地產金融風險并提出防范對策，是促進房地產業健康發展的關鍵。

1當前我國房地產金融風險的一些集中表現

1.1房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。我國目前的房地產市場資金鏈中,商業銀行基本參與了房地產開發的全部過程，包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等一些項目。商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險,因此,一旦市場出現波動,房地產開發商,尤其是中小型的開發商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業銀行,轉變為信貸風險,最后損失的將是商業銀行的利益。

1.2土地儲備貸款存在隱性風險。由于各地城市開發和改造的規模都很大，土地的資產價值較高。因此，土地購置的融資要求十分巨大，而土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發非常容易獲得商業銀行的巨額貸款。土地收購和開發的資金來源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。

1.3個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發期。我國住房貸款的規模發展才持續幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，一旦經濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現，最終的風險將轉移給銀行。因此，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產，其潛在的金融風險較大。

1.4房地產金融在創新中存在部分問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。

2我國房地產金融風險的成因

2.1高速發展的宏觀經濟影響。改革開放以來我國國民經濟發展良好，民間財富得到迅速積累，房地產投資的基礎就是人民的富有。統計數據表明，我國近年來的GDP增長率均超過10％，其中房地產業占有比較大的比重。經濟學中的“加速原理”說明，收入的增加能帶動投資的增加，因此，國民經濟的增長事實上已經對房地產經濟形成了明顯的推動作用。與此同時，我國城鎮化的步伐持續加快，均為房地產過熱埋下了伏筆，在這樣的背景之下，房地產金融風險便會暗暗滋生。

2.2唯GDP論的政府考核機制和土地供應壟斷導致土地財政推高房價。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會造成對GDP增長的片面追求，從而導致投資最大化以及經濟增長率最大化，所以，地方政府可能會出現一些投資沖動的行為。此外，由于政府壟斷土地出讓，很多地方政府已經將土地收入變為自己的“第二財政”，部分地區甚至出現了將二十年規劃的土地審批和建設行為集中在五年完成的現象，這種不計后果的擴張行為也為房地產金融風險做好了“鋪墊”。

2.3不合理的房地產融資結構。很大一部分的房地產企業融資主要渠道是銀行貸款，商業銀行的信貸資金幾乎介入了房地產業運行的全過程(土地轉讓、房屋開發、房屋買賣交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產證券化等融資方式所占貸款比例很少。

2.4不夠明晰的金融產權導致權責利不對稱，弱化了信貸的約束力。在金融產權內部的信貸資金管理中，權責利并未有機結合起來，責任與約束均不明顯，可以說當前的商業銀行并非真正意義上的商業性金融機構，容易引發金融風險。

2.5金融機構缺乏完善的內部控制制度，對風險的管理和防范缺乏有效的機制。

2.6企業和個人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級缺少評價標準，銀行等金融機構在放貸前缺乏對借貸企業和個人的詳細考察，核實不到位，對其還貸能力估計不足，很容易出現不良貸款。

3應對金融主要風險的防范對策

3.1大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環境不斷優化。

3.2大力推進房地產金融產品創新。要細分市場，開發服務于不同目的和人群的產品，從房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務，推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。

3.3大力發展房地產投資基金。一方面，盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在房地產投資中有法可依，健康、持續地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。

3.4加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發展。

3.5加強政策性房地產金融服務。把幫助解決中低收入家庭住房問題當作金融服務的重點，將中低收入住房保障建設統一納入到社會保障范圍內。在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。