物業管理早期介入對房地產開發項目的指導作用

（一）完善項目的規劃設計功能一般來說，在項目規劃設計階段，建設單位在規劃過程中由于受成本等各種因素的影響，往往考慮了物業建造時的方便和節約成本問題，卻忽略了物業的使用和管理細節方面的未來實際需求，竣工驗收后的物業在使用功能上存在的缺陷，常常成為業主拒繳物業服務費的種種理由。物業企業依據長期積累的管理及使用經驗，可以對規劃設計中存在的不足和遺漏提請建設單位加以修正，使項目設計更加合理。（二）提高項目建設階段施工質量在施工建設階段，物業服務企業在參與工程監理服務時，可以通過對工程施工、設施設備安裝的全面了解、對隱蔽工程的查看驗收，從物業管理的角度按照物業管理、維修養護的服務要求，及時提出改進意見，減少物業項目中的施工缺陷，提高建設項目質量。物業服務公司的早期介入，可以發揮其在長期物業管理和使用方面擁有的經驗優勢，從物業管理的角度提出整改建議，確保工程施工質量，降低或者減少物業設施設備維保期內的維修和改造費用。（三）促進項目的竣工驗收及承接查驗接管的質量提升在實際工作中，物業項目的建設單位、設計單位、施工單位及監理單位在物業配套設備的設計、選購及施工過程中一般都忽略了物業項目竣工驗收及承接查驗接管的質量要求，對驗收中發現需整改之處，缺少交涉、協調和溝通導致業主入住后矛盾糾紛凸現。反之，由于物業企業從規劃設計階段到項目竣工驗收乃至承接查驗接管的全過程都進行了全面的了解，對物業的整體情況十分熟悉。因此，無論是物業項目的竣工驗收，還是項目的承接查驗接管，物業服務企業都可以從物業管理的角度為項目的竣工驗收起到事前溝通及售后協調的橋梁作用，同時還可以為建設單位提供有關物業項目前期物業管理承接查驗接管的相關法律法規支持，指導前期物業服務企業完善物業管理方案及提供咨詢服務，促進物業項目的竣工驗收及承接查驗接管服務質量的提高。（四）有利于提升物業項目及服務企業品牌在物業管理早期介入咨詢服務的過程中，物業服務企業通過發揮自身的專業優勢，在項目管理中逐步樹立自己的品牌形象，經過與優秀房地產開發商建立長期的合作關系，實現強強聯合、互惠互利、共同發展的戰略同盟關系，為企業的做大做強做精，創大品牌奠定基礎。物業管理企業與建設單位可以把以前傳統的營銷及物業服務理念轉換為制度化、規范化、程序化的物業管理早期介入管理模式。科學細致地管理好物業項目，為業主及物業使用人提供一個安全、舒適的工作和生活環境，使業主及物業使用人從環境、設計到物業管理服務方面真真正正地感受到物業項目及服務品牌的真諦。筆者從事物業管理工作近10年，近三年親自組織參與了十五個樓盤的竣工驗收或承接查驗的工作，其中大多數項目由于在設計、施工及銷售過程中留下的缺憾，給業主、開發商和物業服務企業帶來了許許多多的矛盾紛爭，乃至群體上訪事件。物業管理早期介入可以在平等基礎上經常與業主、開發商保持良好的溝通，確保達到預期效果，實現業主、開發商、物業企業共贏。

物業管理早期介入的必要性

筆者對近期新建的悠然天地、晨景A、B期、水景灣一二三期、鳴翠谷、藍天城A期、和諧家園、向陽坡二三期、凌波三期及朗馨園等物業小區房屋及其配套的供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備設施的實物及資料進行查驗分析。通過資料分析可以看出查驗過程中存在的主要問題：1、保修期內維修保修項目不及時或不落實；2、應向物業服務企業移交的資料不全（特指影響物業企業正常接管驗收必須接管的圖紙資料、設施設備資料和技術資料)；3、部分物業設施存在設計和施工質量缺陷（例如：①室內熱水管彎曲變形；②廚房、衛生間沒有設計防水層存在滲漏水隱患；③電梯底坑積水存在安全隱患；④小區內道路開裂下陷；⑤外墻滲水及室內墻面開裂；⑥排水管斷裂、下陷及管道溝渠排水不暢通)。2010年6月，我公司在安寧蘭苑項目的早期介入過程中，發現該項目地處城市邊緣地帶，東南邊地段樹木雜草叢生，環境惡劣，為此，我們向建設單位提出以下幾方面的建議：1、安裝安防監控系統；2、安裝車輛管理及人行門禁管理系統；3、增加綜合管理樓及會所；4、單元門前安置單元雨棚等。由此可以看出：物業管理公司的早期介入，可以對物業項目的建設質量、設施功能和后期物業管理的服務質量產生極大的促進作用。主要表現在：1、開發項目的設計、施工缺憾可通過物業管理早期介入彌補；2、新技術、新設備的大量使用需要物業管理早期介入；3、早期介入有利于安全防范；4、物業管理早期介入有利于提高物業建設質量；5、物業管理早期介入可以為物業竣工驗收及承接查驗打好基礎；6、為物業管理的服務質量奠定良好的基礎。

早期介入的時機及形式

（一）早期介入的時機及形式1、項目可行性研究階段介入（立項階段）在立項階段介入早期物業管理，此時由于房地產項目還處于可行性研究階段，物業建設單位根本無法對早期介入的物業管理企業進行公開招標，實際上早期介入的形式和內容與前期物業管理和日常物業管理相比，更多是策劃、定位和制訂方案的內容，因此對這一時期介入物業管理的人員要求較高，要求了解市場，了解業主及潛在業主的需求，對物業建設單位的早期開發在物業管理方面起到指導和幫助作用。2、規劃設計階段介入物業企業在規劃設計階段介入，可以參與各項規劃設計的討論及圖紙會審，從物業管理的角度對設計方案提出意見或建議，此時介入的物業管理企業應站在潛在業主的角度上看待和分析問題。這樣做并不與物業建設單位的利益相沖突，相反在以下幾方面會使物業建設單位受益：一是通過對設計方案進行優化調整，使物業項目在總體上更能滿足購房者的需求，降低了開發風險；二是減少后續的更改和調整，節約建設資金；三是分期開發的物業項目，對公用配套設施，設備和環境能更好地協調，可以使各分期之間順利過渡。四是物業管理公司在以往的管理中有許多物業設施設備管理方面的經驗教訓，而開發商、設計院很少有這方面的經驗。從另一角度講，設計人員重理性，而物業管理公司重實務，反映的問題是業主的第一需求，綜合性、借鑒性很強。因此可以提高房產項目的實用性及競爭性。3、建設施工階段介入物業公司在建設施工階段介入，工作重點是派出業務骨干及工程技術人員進駐現場，對建設中的物業進行觀察、了解、記錄，并就有關問題提出意見和建議。同時，對施工中發現的問題與建設單位和施工單位共同磋商，及時提出并落實整改方案；配合設備安裝，現場進行監督，確保安全和質量；對內外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎及隱蔽工程，管線的鋪設走向，特別是設計中及竣工資料里沒有反映的內容，從而為今后的物業管理打下良好的基礎；記錄由于某些原因沒有進行改進的問題或隱患，將來這些隱患一旦發生，可為分清物業管理、建設單位及施工安裝單位的責任奠定基礎。4、銷售及竣工驗收階段介入驗收階段是工程的尾聲，這個階段的早期介入僅僅能夠督促整改施工質量或返工，對一些配套不到位、布局不合理、管理不便、設備選型不適等問題，已經無法改變。目前，全國物業管理早期介入時機多數是在銷售及竣工驗收階段。此階段物業管理企業介入的形式多種多樣，物業管理企業派出的人員及投入的力度都較大。此時介入，既是早期物業建設和物業管理理念的延伸，也正式確定了物業管理的主要內容和要求，起到了承前啟后的作用，在此階段之后，物業管理的早期介入將逐漸向前期物業管理過渡。因此，該階段的工作效果既是對早期工作（特別是物業管理總體策劃）效果的驗證，也會對今后的物業管理活動產生深刻的影響，故應認真對待，足夠重視。從以上介入的時機和階段可以看出，物業管理早期介入在項目規劃立項階段進入最好，此時提出意見最及時，采納后能優化設計、節約建設成本，有利于后期的物業管理工作。建設階段介入雖然晚一點，但不少施工質量仍然可以補救，減少物業接管后的維修遺留問題，避免后期管理中產生一些難以解決的質量問題。銷售及竣工驗收階段介入雖屬早期介入的范疇，但工程已竣工，設備已安裝，此時發現的問題，一時也無法改變。因此，根據房地產的實際情況，物業服務早期介入工作接入點應在物業項目立項階段。從物業管理早期介入的作用和成本費用因素考慮，建設單位可從以下方面選擇物業公司：1、可以考慮物業管理早期介入咨詢服務和前期物業管理公司不是一家公司；2、早期介入的單位只是某些物業管理方面的專家；3、早期介入咨詢服務和前期物業管理公司是一家公司。筆者重點提出：早期介入的物業管理公司（或個人）須協助建設單位選聘前期物業管理公司。物業管理早期介入的形式很多，物業管理公司可以定期或不定期地派員參與，通過審圖、現場踏勘、討論等多種形式進行，提供顧問式的咨詢服務，定期提供顧問報告，也可以派員常駐項目，現場全過程參與。條件許可的情況下，物業管理公司還可以組成有各專業人員參與的專業小組，但不論何種形式，從早期介入到前期物業管理最好是同一個物業管理公司。