一、物業公司成本管理的現狀

目前，我國大多數物業公司對外提高的服務費用看成是無形的，將物業公司提供的合同服務作為成本進行核算指標，將物業公司成本分為營業性成本和非營業性成本。營業成本主要是根據物業企業分攤的費用，將服務合同的費用歸為該服務合同的成本項目中。比如服務部門和管理部門共同使用一個不能計入服務合同成本，先把該成本歸結到間接費用，然后運用成本分攤法，將其計入服務合同的成本中。

間接費用主要指企業在生產經營過程中，由若干服務客戶與相關管理部門之間的一起承擔的費用。主要包括勞動保護費、動力費、水電取暖費、維修費等共同費用的匯集。目前，物業公司成本核算知識沒有將非營業費用計入成本中。大多數物業企業是根據成本核算管理制度，實行定額管理方式控制成本，但是根據物業公司服務產品的無形性，運用定額方式核算成本較為困難。所以物業公司成本核算需要按照“統一領導，分級管理”原則，將物業公司收支費用作為核算成本的指標，分配任務、加強管理，最終實現控制成本費用的目的。

二、我國物業企業成本核算存在的問題

（一）組織成本過高

在物業企業核算成本中，組織成本占據很大的份額，物業管理成本主要包括動態成本和靜態成本，動態成本主要指的是公司或企業在運行過程中消耗的費用；靜態的組織成本指的是公司或企業自身的組織結構。由于物業企業或公司組織結構不合理、管理者權利較為分散、管理層次復雜等方面造成企業靜態成本較高。同時由于物業企業組織者自身之間的素質差距較大，具體的組織決策不能得到及時的落實。在物業企業不斷的發展，組織成本的居高不下，成本企業發展的負擔，影響了物業企業的快速發展。

（二）社區基礎設施不健全，管理成本加大

物業管理企業伴隨著房地產業的快速發展而加快了步伐，過快的發展與基礎設施的配備不能同步，導致了物業后續配備基礎設施的費用加大，即物業公司成本加大。并且有的物業公司對社區進行規劃時，考慮物業管理費用較少，造成社區配套設施不完備，不能滿足業主的需求，例如綠化不足、停車位不足。這就加大了物業管理難度，并且提高了物業管理成本，使得物業公司很難有效地控制管理成本。

（三）物業企業經營方式單一

物業企業在當前經濟發展中取得了很大的進步，但是在其發展過程中缺乏創新、自身完善度不夠，主要表現為經營方式落后、單一，不能與現代企業管理制度同步。目前物業公司經營范圍主要表現為社區的保安、清潔、小區設備等，不能滿足社區業主多樣化的需求，物業企業單一的經營方式制約其自身的發展，造成的物業企業管理費用的加大，降低公司的市場競爭力。

（四）物業管理方式簡單

目前，我國物業管理隨著市場經濟的發展，正處于從簡單經營方式向集約完善的經營方式過度階段，并且物業企業管理水平仍然處于簡單粗放的經營方式時期。由于簡單粗放經營的管理手段較為落后、運用科技含量程度低等問題，這就必然消耗了大量勞動力、財力等，不利于物業公司管理成本的控制。在勞動力市場上，勞動成本的不斷上升，同時業主對于物業服務的要求也在不斷提高，物業公司滿足業主服務較難，這就使得物業企業勞動成本提高，阻礙了企業的發展。

三、解決上述問題的對策

（一）加強物業企業組織化程度

控制物業公司組織成本主要從兩方面的入手，首先是控制靜態組織成本，完善企業的組織結構，確保公司職權集中，保障企業領導決策的準確性、可靠性、科學性及合理性，通過組織決策的有效性，同時企業管理階層應該向橫向化組織形式發展，減少管理垂直層次，加快了信息的快速傳播，發揮了物業企業員工的主觀能動性，進而促進了企業的發展進程。其次從動態組織成本出發，物業公司要對員工進行定期培訓，提高員工的素質，并且鞏固了員工遵守企業提出的要求，加強對公司的決策貫徹執行。從降低組織成本的角度，完善和改進了管理水平，有效的控制了物業企業的成本。

（二）完善社區基礎設施

物業企業應該及時落實社區建設規劃的基礎設施，并且根據業主對物業企業要求的給予最好的答復，盡量滿足大多數業主對社區基礎設施的要求。完善社區基礎設施能夠提高物業公司的經濟效益，促進了社區的發展，降低了不必要的費用成本，增加物業公司的知名度，為物業企業控制管理成本提高了方便。

（三）轉變物業公司的經營方式

物業公司經營方式的改變，適應了市場經濟的發展，降低了物業公司的管理成本。在物業公司發展過程中，完善其服務項目內容，以滿足業主需求為目的，提高多樣化服務，并且根據對物業經營進行創新，推銷其特色服務，充分利用社區資源，豐富其內容，通過提高滿意服務水平，進而降低了自身的成本，提高了市場競爭力。

（四）加強物業企業現代化管理

伴隨著經濟全球化的發展，物業企業改變傳統管理方式，向現代化經營管理方式轉變，進而有效地降低了企業管理成本，增加物業公司經濟效益。所以物業公司加快經營管理模式的轉變，實現現代化管理并采取可持續發展戰略。對社區引進先進的設備與技術，實現物業管理智能化，增加管理科技含量，減少了勞動力的消耗費用，增加管理效率，降低物業管理成本。

作者：張海英 單位：吉林農業大學計劃財務處