一、物業(yè)費請求權主體的重構：業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)

1.交納物業(yè)費是業(yè)主的法定義務，業(yè)主大會對業(yè)主享有法定的物業(yè)費請求權。

由于建筑物區(qū)分所有的存在，需要有專人或者企業(yè)為業(yè)主共有部分提供維護，為整個物業(yè)管理區(qū)域內的安全與衛(wèi)生提供服務。業(yè)主享有使用業(yè)主共有部分的權利，享受物業(yè)管理區(qū)域的舒適、衛(wèi)生與安全的時候就必須承擔交納物業(yè)費的義務。履行交納物業(yè)費的義務不僅關系到業(yè)主自身利益，也是整個物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的公共利益的需要。為了維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共利益，我國《物權法》第七十二條明確規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利而不履行義務。

交納物業(yè)費是業(yè)主的法定義務，業(yè)主不能以不享受權利，而拒絕履行該義務。雖然《物權法》和《物業(yè)管理條例》中，明確規(guī)定了交納物業(yè)費是業(yè)主的法定義務，但并沒有規(guī)定業(yè)主向誰履行該法定義務。目前理論上和實踐中，都認為業(yè)主應當向物業(yè)服務的提供者——物業(yè)服務企業(yè)交納物業(yè)費。此種認識有待商榷。首先，業(yè)主交納物業(yè)費不僅僅是為了業(yè)主個人的利益，更是物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的公共利益的需要，業(yè)主應當向代表業(yè)主公共利益的主體——業(yè)主大會履行該法定義務；其次，法律不能在沒有任何關系的不同的主體之間強制設立權利義務關系。因為法定義務是根據國家制定的法律所規(guī)定的必須做出一定行為或不得做出一定行為的約束。最后，物業(yè)服務是全體業(yè)主為了物業(yè)管理區(qū)域內的公共利益組成一個整體而向物業(yè)服務企業(yè)購買的，因此就必須有代表全體業(yè)主利益的團體與物業(yè)服務企業(yè)進行磋商，簽訂物業(yè)服務合同，明確各自的權利義務。

2.業(yè)主大會在物業(yè)管理活動中具有主體資格，物業(yè)服務公司享有對業(yè)主大會約定的物業(yè)費請求權。

業(yè)主大會的法律地位問題，法律中沒有明確的規(guī)定，傳統(tǒng)的民事主體理論認為，民事主體,是指參加民事法律關系,享受民事權利并承擔民事義務的人.這類主體的特征就在于他們的獨立性（:1）意志獨立（。2）財產獨立（。3）責任自負。首先，業(yè)主大會雖然是全體業(yè)主組成的會議體形式，業(yè)主大會的決議往往是通過業(yè)主投票的形式形成的，并由業(yè)主委員會負責執(zhí)行；其次，《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修基金，此專項基金即獨立于業(yè)主，而歸業(yè)主大會秉持為業(yè)主利益服務的原則進行使用和支配，此乃構成業(yè)主大會財產獨立的基礎之一，另業(yè)主交給業(yè)主大會的物業(yè)費亦是屬于業(yè)主大會獨立的財產，因此業(yè)主大會的財產獨立；最后，業(yè)主大會能夠以其獨立的財產承擔相應的責任。其承擔責任的方式往往表現為向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)費、向工程單位支付維修費等行為。由此，業(yè)主大會應具有獨立的法律地位，享有民事主體資格。

二、物業(yè)費請求權二元主體結構的合理性分析

1.理順合同法律關系，回歸物業(yè)服務合同的本源。

物業(yè)管理服務是業(yè)主因建筑物區(qū)分所有而產生的公共物業(yè)需要維修及養(yǎng)護，物業(yè)管理區(qū)域內的治安需要維護、小區(qū)內的公共衛(wèi)生需要人要打掃，而委托他人為小區(qū)的全體業(yè)主提供公共服務。這種委托的委托方是全體業(yè)主，單個的業(yè)主沒有權利將小區(qū)的公共服務委托他人，因為如此則是對其他業(yè)主的事務進行處理，構成對他人權利的侵犯，也沒有支付巨額的物業(yè)費來購買公共服務。物業(yè)管理服務是全體業(yè)主作為一個整體，將小區(qū)內的公共服務委托給第三人的行為，而業(yè)主大會正是作為全體業(yè)主的代表，由業(yè)主大會的執(zhí)行機構將小區(qū)的公共服務委托給物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會即代表全體業(yè)主成為了與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同并成為該合同的主體，業(yè)主向業(yè)主大會交納物業(yè)費，業(yè)主大會再根據物業(yè)服務合同的約定向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)費。

我國目前的物業(yè)費收費模式下，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，再由物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)費的模式，首先，是對合同相對性的不當突破，業(yè)主時常以并非合同當事人作為抗辯；其次，雖然司法解釋中規(guī)定業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同對業(yè)主有效，理論上將業(yè)主委員會視為業(yè)主的代表人，表面上是業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，實際上是全體業(yè)主分別與物業(yè)服務企業(yè)簽訂了同樣的一份物業(yè)服務合同。這種模式下，一方面造成小部分業(yè)主不滿意物業(yè)服務企業(yè)提供服務，而行使物業(yè)費抗辯權時難以得到預期效果，另一方面如果是該物業(yè)服務合同意味著每個業(yè)主都與物業(yè)服務企業(yè)簽訂了同樣的一個物業(yè)服務合同，那么當大多數人不交物業(yè)費時，物業(yè)服務企業(yè)就不能利用同時履行抗辯權進行抗辯，因為其依然負有對其他繳費業(yè)主履行小區(qū)整體公共服務的義務，如此將帶來合同不公。改變舊有的收費模式，由業(yè)主向業(yè)主大會履行繳納物業(yè)費的義務，而后由業(yè)主大會向物業(yè)服務企業(yè)履行合同義務，能夠理順各方的權利義務，保障業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)的利益，是對物業(yè)服務合同本源的回歸——業(yè)主整體委托他人進行公共服務。

2.提高物業(yè)費收費率，緩解業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的矛盾。

物業(yè)費收費率低，在我國目前的物業(yè)管理中是一個普遍的現象，物業(yè)服務企業(yè)雖然可以通過向法院起訴請求業(yè)主交納物業(yè)費，但因單個業(yè)主所欠的物業(yè)費數額很小，而訴訟成本較高，因此物業(yè)服務企業(yè)一般不愿意通過訴訟手段請求業(yè)主交納物業(yè)費，轉而利用停水停電、暴力威脅等手段來脅迫業(yè)主交納物業(yè)費，使業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的矛盾激化，影響小區(qū)和諧。將物業(yè)費明確界定為業(yè)主的法定義務，由業(yè)主向業(yè)主大會交納物業(yè)費，而后由業(yè)主大會根據物業(yè)服務合同的約定向物業(yè)服務企業(yè)交納物業(yè)費此種模式，首先，業(yè)主有交納物業(yè)費的法定義務，且業(yè)主是向其自身的組織履行該義務，可以提高業(yè)主自愿交納物業(yè)費的積極性；其次，如果業(yè)主拒絕交納物業(yè)費，業(yè)主大會可以通過限制業(yè)主成員權、征收滯納金甚至在業(yè)主拖欠時間長、欠費金額較大時可以通過強制拍賣其專有物業(yè)，并對其價金優(yōu)先受償，由此亦可以提高業(yè)主物業(yè)費的繳費率；最后，物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)費時，不與業(yè)主直接接觸，而是與向業(yè)主大會收取物業(yè)費，有效避免業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的沖突。

3.維護業(yè)主利益，提高物業(yè)服務企業(yè)的服務質量。

在物業(yè)管理中，業(yè)主的根本利益在于交納一定的物業(yè)費，享受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務，使物業(yè)管理區(qū)域能夠和諧、安全、衛(wèi)生，使物業(yè)保值增值。業(yè)主行使物業(yè)費抗辯權，拒絕交納物業(yè)費，其目的并不在于不交物業(yè)費，而是希望通過抗辯權的行使，督促物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量。但在實踐中，因為單個業(yè)主所要交的物業(yè)費金額很小，基于成本的考量，物業(yè)服務企業(yè)任由該業(yè)主行使抗辯權，而不提高其服務，如此最終利益受到損害的依然是業(yè)主。業(yè)主將物業(yè)費交給業(yè)主大會，向物業(yè)服務企業(yè)交納物業(yè)費，并行使物業(yè)費抗辯權，可以有效改變業(yè)主勢單力薄的現狀，通過集體的力量與物業(yè)服務企業(yè)協商，當不滿意物業(yè)服務企業(yè)的服務時，通過集體的力量進行抗辯，可以有效促使物業(yè)服務企業(yè)提高其服務質量，維護業(yè)主的利益。

三、結語

業(yè)主大會享有向業(yè)主請求交納物業(yè)費的法定請求權，物業(yè)服務企業(yè)享有向業(yè)主大會請求支付物業(yè)費的約定請求權，使現有單一的僅由物業(yè)服務企業(yè)享有向業(yè)主請求支付物業(yè)費的請求權，轉變?yōu)槲飿I(yè)費請求權主體的二元化，是建立在正確認知業(yè)主交納物業(yè)費義務的本質，理順物業(yè)管理法律關系中業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)三者之間關系的基礎上，能夠提高物業(yè)費的收費率，緩解業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾，保障業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)的利益的有效措施。

作者：劉撰 單位：河海大學