一、物業(yè)管理發(fā)展歷程比較

（一）臺灣地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展歷程

20世紀(jì)60年代，臺灣社會隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口從農(nóng)村遷移到城市。城市建筑由早期的三合院演變到透天厝，之后形成公寓、社區(qū)。建筑物形態(tài)的改變提升了對物業(yè)管理的需求。臺灣的物業(yè)管理發(fā)展主要經(jīng)歷了以下幾個階段。

1．醞釀期（20世紀(jì)60年代—80年代初），官方主導(dǎo)下的物業(yè)管理嘗試由于住宅形式的發(fā)展，居民對居住安全和設(shè)施安全等需求增加。不少住戶自行聘請“大樓管理員”，管理社區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、安全維護(hù)，并兼有代收信件等增值服務(wù)。這一階段的物業(yè)管理僅限于“國民住宅”，是政府興建的，低于市價銷售的物業(yè)，其功能和流通類似于目前大陸市場上的經(jīng)濟(jì)適用房。

2．試行期（20世紀(jì)80年代—90年代初），物業(yè)管理的重點發(fā)生轉(zhuǎn)移由“內(nèi)政部警政署”發(fā)布實施了《公寓大廈及社區(qū)安全管理辦法（已廢止）》一改住戶自行聘請物業(yè)管理人員的慣例，成立社區(qū)巡守隊，由里長和“社區(qū)守望相助委員會”協(xié)助警務(wù)部門進(jìn)行社會治安慣例。同時“保全業(yè)”的相關(guān)法規(guī)制定實施，保全業(yè)積極拓展市場，取代了部分樓宇的大樓管理員工作。由于保全業(yè)的興起，系統(tǒng)化的安全防范、巡邏維保也被引入物業(yè)管理行業(yè)。此階段的物業(yè)管理以社區(qū)治安維護(hù)為主，樓宇管理和環(huán)境衛(wèi)生退居次要位置。

3．規(guī)范期（20世紀(jì)90年代中期—2003年），物業(yè)管理的內(nèi)涵和范圍得到前所未有的擴(kuò)展1991—1995年多次的重大火災(zāi)事故，使住宅的安全管理從治安拓展到公共安全、消防安全上來。這一時期發(fā)布實施的《公寓大廈管理條例》加強(qiáng)了物業(yè)設(shè)備的使用管理和維護(hù)保養(yǎng)。《條例》指出物業(yè)管理是物權(quán)的延伸，住戶是其主體被服務(wù)的對象。根據(jù)《條例》成立的管理委員會強(qiáng)化了民主精神和理性自律，物業(yè)管理的概念中首次添加了服務(wù)的內(nèi)容。同時，這一階段的物業(yè)管理范圍也從“國民住宅”擴(kuò)展到所有的公寓大廈。

4．推進(jìn)期（2004年至今），物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展“中華物業(yè)管理協(xié)會”2004年提出的《物業(yè)管理法（草案）》，整合相關(guān)法規(guī)，推動臺灣物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展。現(xiàn)階段臺北等大城市建筑趨于飽和，使用和管理是未來工作的重點。不少公司通過提升科技化水平，用設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)取代人員配置。同時，國際物業(yè)管理公司進(jìn)入臺灣市場，加劇了行業(yè)競爭。所以近年來臺灣物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)了與學(xué)界的聯(lián)系，提升從業(yè)人員素質(zhì)，強(qiáng)化了對物業(yè)管理師執(zhí)照的要求，并逐步與國際物業(yè)管理協(xié)會的香港認(rèn)證接軌[2]6。

（二）大陸物業(yè)管理的發(fā)展歷程

大陸物業(yè)管理的發(fā)展經(jīng)歷了四個階段：萌芽階段—起步階段—發(fā)展階段—規(guī)范階段。

1．萌芽階段(建國后至1981年)

這一階段，城市公有房屋基本上由政府出資建設(shè)，并以福利品的形式分配給職工。這些城市公有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬政府，所以，房屋的生產(chǎn)經(jīng)營和日常維修保養(yǎng)均由地方城市房管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，不帶商業(yè)色彩，實行的是行政性、福利型管理體制，物業(yè)管理的特點是內(nèi)容單一。

2．起步階段（1981—1993年）

1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司成立，作為大陸第一家物業(yè)管理公司，以管理商品房為主，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，在物業(yè)管理理論和實踐方面都做出了積極探索，被譽(yù)為“一座物業(yè)管理史上的里程碑”。此后，深圳、廣州、沈陽、大連、上海、北京等城市先后出現(xiàn)了一批物業(yè)管理公司或機(jī)構(gòu)。這些物業(yè)管理公司開始學(xué)習(xí)和借鑒國外和港澳地區(qū)物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗，并對住宅小區(qū)、商廈、寫字樓、別墅等物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、售后服務(wù)和租金等方面的管理進(jìn)行了大膽的、有益的探索與實踐，從實踐中探索出一條經(jīng)營型、綜合性物業(yè)管理的新路子。

3．發(fā)展階段（1993—2003年）

1993年6月28日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會正式成立，它表明我國大陸物業(yè)管理進(jìn)入了一個新的時期。1994年4月，原建設(shè)部頒布了我國大陸第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理體制的規(guī)范性文件《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，該文件指出“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。”從而確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國大陸房屋管理體制改革的前進(jìn)方向。從此，上海、廣州、深圳等物業(yè)管理市場初步形成。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，帶動了物業(yè)管理發(fā)展的新高潮。香港房地產(chǎn)服務(wù)公司紛紛進(jìn)軍內(nèi)地，內(nèi)地涌現(xiàn)了大量的物業(yè)管理公司。國家和一些地方還相繼出臺了一些法規(guī)、制度和管理辦法，以支持物業(yè)管理的發(fā)展。法規(guī)制度的頒布、實施，以及深圳、海南、上海、廣州等城市物業(yè)管理協(xié)會的成立，標(biāo)志著我國的物業(yè)管理體制已進(jìn)人大發(fā)展階段，物業(yè)管理日趨成熟。

4．規(guī)范階段（2003年開始至今）

2003年6月8日，國務(wù)院發(fā)布《物業(yè)管理條例》，標(biāo)志著我國大陸物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。條例第三條提出“國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)”，第四天提出“國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平”，《物業(yè)管理條例》的頒布實施是新時期物業(yè)管理行業(yè)的綱領(lǐng)性文件，使我國大陸物業(yè)管理的法制建設(shè)更加完善，行業(yè)發(fā)展方向更加明確。

二、物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模比較

（一）臺灣地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模

根據(jù)周世璋、吳玫芳的整理，2007年臺灣地區(qū)共有公寓大廈維護(hù)管理企業(yè)512家，從業(yè)人員24394人；保全業(yè)企業(yè)497家，從業(yè)人員35374人；清潔業(yè)7400家，從業(yè)人員約150000人。相關(guān)企業(yè)合計8409家，從業(yè)人員近21萬人。此外在不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、室內(nèi)裝修、管理顧問咨詢機(jī)構(gòu)、舊城改造等公司的從業(yè)人員沒有被一一統(tǒng)計。

（二）大陸物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模

根據(jù)第二次全國經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報顯示，2008年末我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)58406個，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員250.12萬人。按照分析，加上安防、保潔等分包公司的人員，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)該在500～600萬，其中秩序維護(hù)員、清潔工、工程維修人員、車輛管理人員、綠化養(yǎng)護(hù)人員、其他勤雜工種等一線操作工人占80%以上。對比兩岸物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模（如表1所示），臺灣地區(qū)的平均企業(yè)員工數(shù)是大陸的六成，規(guī)模偏小的情況下仍取得較好盈利，與技術(shù)化網(wǎng)絡(luò)化水平較高有著密切關(guān)系。同時大陸的物業(yè)管理剛剛實現(xiàn)了一線二線城市的覆蓋，對于東部的三線城市和中西部的廣大地區(qū)仍有大量的市場空白，因此從業(yè)人口的百分比明顯低于臺灣地區(qū)。

三、物業(yè)管理經(jīng)營形態(tài)比較

（一）臺灣地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營形態(tài)

目前臺灣地區(qū)物業(yè)管理中的公寓大廈管理、保全業(yè)、環(huán)境保護(hù)、消防、裝修管理、小區(qū)服務(wù)分別由臺灣地區(qū)“內(nèi)政部”的“營建署”、“警政署”、“消防署”，以及“經(jīng)濟(jì)部”、“金管會”、“環(huán)保署”進(jìn)行管理。其中公寓大廈維護(hù)管理公司和保全公司取得特許時有資本額的限定。其中公寓大廈管理維護(hù)公司資本額在新臺幣1000萬（合人民幣208.22萬）以上，在此基礎(chǔ)上分為甲級、乙級、丙級物業(yè)管理公司，其注冊資本額和管理面積都有所不同（詳見表2）。而經(jīng)營保全業(yè)的企業(yè)至少需要新臺幣4000萬元（合人民幣832.86萬）的資本額，每增加一分公司須增加2000萬元（合人民幣416.43萬）的資本額。在注冊資本的要求上遠(yuǎn)高于大陸的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。此外對于保全業(yè)企業(yè)還需在臺灣地區(qū)“財政部”核準(zhǔn)的保險公司投保責(zé)任保險1000萬元（合人民幣208.22萬）以上。為了解決“特許”執(zhí)照的限制，臺灣地區(qū)的物業(yè)管理公司主要采取以下三種方式。（1）取得多張?zhí)卦S執(zhí)照，設(shè)立多家公司。目前臺灣較具規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)大多采取這個模式，但在取得資質(zhì)的過程中費用較大，也客觀上提高了行業(yè)門檻。（2）建立合作同盟關(guān)系，承攬服務(wù)業(yè)務(wù)。建立合作同盟關(guān)系是沒有多張?zhí)卦S執(zhí)照的公司穩(wěn)定發(fā)展的重要出路。但業(yè)主需要與多家公司簽訂合同，法律關(guān)系不容易理順。（3）分包物業(yè)管理業(yè)務(wù)，拓展管理范圍。針對沒有取得特許執(zhí)照的物業(yè)服務(wù)項目，一些企業(yè)通過分包的方式將相關(guān)服務(wù)交由其他公司執(zhí)行。

（二）大陸物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營形態(tài)

不同于臺灣地區(qū)對物業(yè)管理按照公寓大廈管理、保全業(yè)進(jìn)行專業(yè)技術(shù)分類，又對物業(yè)管理進(jìn)行分級管理的做法，大陸的物業(yè)管理一直定位在物業(yè)的綜合性的管理。但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)畢竟是一種以較少自有資產(chǎn)管理龐大業(yè)主資產(chǎn)的企業(yè)，因此，國務(wù)院授權(quán)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法，對各級從事物業(yè)管理活動的企業(yè)的注冊資本、員工職稱人數(shù)、管理物業(yè)的類型和面積、經(jīng)營管理業(yè)績等進(jìn)行了限定。表2對比了臺灣地區(qū)和大陸在物業(yè)管理區(qū)域資質(zhì)分級管理上的異同。可以看出，有別于臺灣地區(qū)的集中管理，大陸的物業(yè)管理實行分級管理，且注冊資本額度遠(yuǎn)低于臺灣，行業(yè)門檻相對較低。大陸對物業(yè)服務(wù)企業(yè)小區(qū)安全管理的性質(zhì)和工作內(nèi)容是逐步明晰的過程。安全管理的從業(yè)人員長期被稱為“保安”。但“保安”一詞隱含著“保證安全”、“保護(hù)安全”的含義，是配有防衛(wèi)器械和槍支從事武裝守護(hù)、護(hù)衛(wèi)服務(wù)的工作，這與物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)公共秩序和協(xié)助安全防范的職責(zé)不相符。物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用“保安員”稱謂容易造成社會誤解，引發(fā)不必要的糾紛和矛盾，給行業(yè)健康發(fā)展帶來不利的影響。在中國物業(yè)管理協(xié)會{2008}1號文件中明確要求今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)對從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)和協(xié)助開展安全防范的工作人員使用“秩序維護(hù)員”的稱謂，不再使用“保安”的稱謂。國家對物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事安全管理、秩序維護(hù)沒有資質(zhì)的限定。

2010年發(fā)布施行的《公安機(jī)關(guān)實施保安服務(wù)管理條例辦法》指出公安部負(fù)責(zé)全國保安服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。地方各級公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照屬地管理、分級負(fù)責(zé)的原則，對保安服務(wù)活動依法進(jìn)行監(jiān)督管理。其中監(jiān)督管理包括受理設(shè)立保安服務(wù)公司、保安培訓(xùn)單位的申請材料；接受保安服務(wù)公司設(shè)立分公司和跨省、自治區(qū)、直轄市開展保安服務(wù)活動，以及自行招用保安員單位的備案；組織開展保安員考試，核發(fā)、吊銷保安員證等。此外《辦法》規(guī)定，對自行招用保安員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展秩序維護(hù)等服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只需要報送單位法人資格證明，法定代表人（主要負(fù)責(zé)人）、保安服務(wù)分管負(fù)責(zé)人和保安員的基本情況、保安服務(wù)區(qū)域的基本情況，建立保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度的情況，保安員在崗培訓(xùn)法律、保安專業(yè)知識和技能的情況，并沒有注冊資本的要求。相比之下，臺灣的物業(yè)管理中，大型企業(yè)取得多張?zhí)卦S，進(jìn)行物業(yè)管理綜合管理；小型企業(yè)通過分包把沒有特許的部分交由其他相關(guān)企業(yè)完成。大陸物業(yè)管理企業(yè)也常常通過分包拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，通常由大型企業(yè)將保潔、綠化等勞動密集型業(yè)務(wù)外包給專業(yè)公司，而保留技術(shù)密集型的核心業(yè)務(wù)；小型物業(yè)管理企業(yè)傾向于獨立完成全部的物業(yè)管理工作。通過比較，可知大陸雖然物業(yè)管理起步較晚，多數(shù)地區(qū)物業(yè)管理都處于萌芽狀態(tài)，但較之臺灣地區(qū)已經(jīng)在制度整合方面更進(jìn)一步。

四、物業(yè)管理法律法規(guī)比較

（一）臺灣地區(qū)物業(yè)管理法規(guī)發(fā)展過程

臺灣地區(qū)物業(yè)管理法規(guī)的發(fā)展，與社會時事有密切關(guān)聯(lián)。1974—1983年，住宅建筑面積高速增長，針對國宅維護(hù)管理，1985年實施“臺灣省高樓及社區(qū)管理維護(hù)辦法”（已廢止）。1991年針對重大治安問題造成的社會不安，“警政署”制定“保全業(yè)法”，第二年頒布了“公寓大廈及社區(qū)安全管理辦法”（已廢止）。1995年針對之前的引發(fā)全臺關(guān)注的火災(zāi)事故，實施了“公寓大廈管理條例”，對建筑物設(shè)備管理進(jìn)行規(guī)范。

（二）大陸物業(yè)管理法規(guī)發(fā)展過程

在物業(yè)管理的收費和支出方面，1996年國家計委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，加強(qiáng)各級政府物價指導(dǎo)部門會同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對服務(wù)收費的監(jiān)督和指導(dǎo)。1998年頒布的《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，結(jié)合物業(yè)古來企業(yè)特點及其掛歷要求，從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理行為。同年由建設(shè)部、財政部印發(fā)《住宅共享部位共享設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》，規(guī)定商品住房和公有住房售后都應(yīng)建立共享部位共享設(shè)備設(shè)施維修基金，專項用于保修期后大修、更新和改造，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益。改革開放后，大陸的住宅小區(qū)建設(shè)在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”方針指引下，得到飛速發(fā)展提升。為了提高城市物業(yè)管理整體水平，建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)了一些地區(qū)物業(yè)管理基本方法和經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，以建設(shè)部為主的國家各部委于不同時期頒布了一系列物業(yè)管理法規(guī)政策。2003年國務(wù)院頒布《物業(yè)管理條例》，標(biāo)志著我國物業(yè)管理介入法制化規(guī)范化發(fā)展的新時期。《條例》規(guī)范了物業(yè)管理活動，尊重維護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利，建立了業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、配合利益的機(jī)制，妥善處理政府和市場的關(guān)系。隨后，物業(yè)管理的法制建設(shè)大步推進(jìn)，建立了內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范的法規(guī)體系。表四是有關(guān)物業(yè)管理的法律和自2003年《物業(yè)管理條例》頒布以來有關(guān)物業(yè)管理的主要法規(guī)政策。

（三）兩岸物業(yè)管理法規(guī)比較

臺灣物業(yè)管理發(fā)展較大陸早20年，但相關(guān)法規(guī)出現(xiàn)的時間十分接近。以下通過臺灣地區(qū)2004年提出的《物業(yè)管理法（草案）》與大陸2003年頒布的《物業(yè)管理條例》的對比（如表5所示），可以發(fā)現(xiàn)兩岸的物業(yè)管理都對業(yè)主權(quán)力、物業(yè)服務(wù)和前期物業(yè)管理進(jìn)行了重點關(guān)注，但臺灣地區(qū)的法規(guī)（草案）涵蓋了更多的物業(yè)管理內(nèi)容，如行業(yè)協(xié)會、都市更新、顧問咨詢等。可見臺灣地區(qū)在物業(yè)管理經(jīng)營多樣性上優(yōu)于大陸，在行業(yè)的積累總結(jié)沉淀上優(yōu)于大陸。

五、總結(jié)

兩岸物業(yè)管理都借鑒于香港，其概念范疇基本相同。從時間上看大陸物業(yè)管理的開端晚于臺灣20多年，以深圳、北京、上海帶動物業(yè)管理全面發(fā)展。相比之下，臺灣地區(qū)已經(jīng)基本實現(xiàn)了物業(yè)管理全覆蓋、多品種經(jīng)營，法規(guī)體系也相對健全，行業(yè)規(guī)模、企業(yè)注冊資本都遠(yuǎn)大于大陸地區(qū)。這在管理機(jī)構(gòu)未整合、多張?zhí)卦S執(zhí)照并行的情況下實屬不易。2012年為促進(jìn)閩粵港澳臺物業(yè)管理行業(yè)共同發(fā)展，五地物業(yè)管理行業(yè)交流合作框架協(xié)議在廈門簽署。這是兩岸首次以制度化的形式進(jìn)行交流。根據(jù)協(xié)議，兩岸將圍繞政策法規(guī)、發(fā)展戰(zhàn)略、模式創(chuàng)新等方面，展開交流與合作，也將有更多的臺灣物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入大陸的市場，成為大陸物業(yè)管理企業(yè)兼容并蓄、發(fā)展前行的推動力量。

作者：章月萍 單位：福建商業(yè)高等專科學(xué)校