第一篇：系統科學下的高校物業管理

一、高校物業管理系統

1.高校物業管理系統是由多個子部門和具體工作組成的有機整體

（1）高校物業管理的內容。高校物業管理是一個包含多個子部門的復雜系統，涵蓋多項具體工作。高校物業管理主要由保安消防管理、工程維修管理、保潔綠化管理和公共服務管理等幾個要素組成，且每一個要素又包含多項具體工作。（2）高校物業管理的特點。與社會上的物業管理相比，高校物業管理具有顯著的特點。首先，高校物業管理涉及許多社會物業管理所沒有的專項工作，如多媒體教學設備管理與維護、實驗室設備管理等；其次，高校物業管理的公共服務管理要素較為發達，食堂、水房、浴室、體育場館等是學生校園生活的重要場所，且商業化特征明顯，是高校物業管理系統創收的主要渠道；再次，高校物業管理還承擔著后勤育人、無煙校園創建等特殊職能，這也是社會物業管理所不具備的。（3）高校物業管理的功能。高校物業管理的核心功能，是為廣大師生創造優良的工作與學習環境，為高校的教學、科研、行政工作保駕護航。這是高校物業管理系統獨特的整體功能，是任何單個內部要素所不具備的。當然，各要素具體功能的實現，保證了整個高校校園的安全、整潔、有序，各要素的有效運作，是高校物業管理系統整體功能實現的基礎。

2.面對外界環境和師生需求的變化，高校物業管理系統也在動態發展

（1）高校物業管理系統一直是在動態地發展。為了適應高等教育發展的需要，傳統的高校后勤管理一直在探索變革的途徑，如今各地高校探索出多種改革模式，現代化的物業管理理念與方法被引入，新的高校物業管理系統正在逐步建立并完善。（2）高校物業管理系統的主要服務對象———學生是不斷動態變化的，而且隨著時代的發展，師生的需求也在不斷變化。為了滿足廣大師生的需求，高校物業管理增加了自助洗衣、無線上網、代收發包裹等新的服務項目。與傳統的后勤管理相比，現代的高校物業管理提供的服務更多、更專業，極大地方便了廣大師生的生活與學習。

3.科學高效的結構是高校物業管理系統功能發揮的基礎

高校物業管理系統承擔著高校運行后勤保障的重要任務，其目的是通過創建安全、整潔、秩序良好的校園，打造高校教學、科研和行政工作順利開展的外部環境基礎。高校物業管理系統不但具體工作多樣，而且具有明顯的層次性。高校物業管理系統內部各要素在分工的基礎上緊密合作，才能保證整體功能的有效發揮。雖然在部門設置上各要素分屬保衛處、后勤處、保潔隊、資產處等多個部門管理，但在實際工作中各要素之間關聯緊密，如食堂對保潔工作有較高要求，安保工作涉及的監控、門擋等多種設備需工程維修部門維護管理等等。各要素間只有密切配合、協作運行，才能在整體上保證高校物業管理工作的順利開展。以系統的觀點看事物有助于建立全局視角，并關注內部要素的緊密聯系，以及系統與外部環境的關系。高校物業管理作為一個復雜的系統，也具有系統的特點，動態地看待物業管理系統的發展，是系統科學在高校物業管理領域的進一步深化。

二、高校物業管理改革是一項系統工程

在高校擴招、高等教育快速發展的大背景下，傳統的高校后勤管理越來越難以滿足需求，社會化改革勢在必行。高校后勤管理改革的過程，就是現代物業管理手段與理念逐步引入的過程，在系統視角下，高校物業管理改革是一項明確系統目標、變革系統結構、協調內部要素關系的系統工程。在改革實踐方面，圍繞著“社會化”，各地高校進行了廣泛的探索和實踐，形成了校內模擬甲乙方、校內獨立甲乙方、完全市場化管理、園區合作管理等多種改革模式。這些不同的模式各有利弊，在各高校推進物業管理改革的過程中，應當遵循以下原則，系統地加以分析、運用。

1.整體優化

受視角和認識能力的限制，人類習慣用還原論的方法解決工作中的各種問題。這種自下而上、注重個體的方法，適用于解決具體的一般性問題。我們對高校后勤管理改革的認識，也經歷了這樣的過程。在高校擴招、辦學規模不斷擴大的背景下，高校面臨后勤資源不足等問題，我們首先想到的是，在原有的后勤管理框架下追加各種資源，簡單地擴大后勤管理的規模。但在實踐中這種做法暴露出許多問題，如管理的不到位導致服務質量下降；簡單地擴大規模也無法滿足廣大師生新的服務需求等。高校后勤管理改革是一項復雜的系統工程，傳統的還原論，無法完全解決“按下葫蘆浮起瓢”問題，這就需要以整體優化的原則，看待高校后勤管理的改革與發展。整體優化的核心，是從全局出發，對問題進行系統全面的思考，從整體上把握其本質，并尋求有效的解決策略。與還原論不同，整體優化是一種面向全局的方法，在整體視角下，自上而下地分解復雜問題，再對部分進行協調，最后實現整體的優化。面對傳統高校后勤管理的困境，小范圍的修補無益問題的解決，因此，整體的改革就勢在必行。“社會化”就是在整體優化的視角下提出的改革路徑，它將現代化物業管理的資源、方法、理念引入高校管理，從整體上改變傳統的管理體制。隨著改革的不斷深入，高校后勤管理的社會化程度越來越深，多種現代化的高校物業管理模式紛紛出現。實踐證明，整體優化的高校物業管理效果明顯，是高校后勤改革的可行之路，而且在未來的進一步深化改革中，依然需要站在全局的高度，全面、整體地推進高校物業管理改革。

2.協調有序

協調有序，是指系統內部的各要素、對象、手段，乃至管理主體之間的結合關系和方式都處于最佳狀態，元素之間不僅互補匹配，而且相互融合，系統有序度達到最大。有序的結構是系統存在的基礎，且要素之間的相互關系越有序，系統的整體功能就越強。高校后勤管理改革的重要工作之一就是打破傳統的部門分割。現代的高校物業管理強調系統結構的科學性和內部各要素的緊密聯系，保安、保潔、工程維修、公共服務等各部門信息互通，相互配合開展工作十分必要。師生感受到的高校物業管理效果，是多個部門工作共同努力的結果，不同工種間互相支撐、配合工作能有效地提高工作效率。例如，保潔人員在工作中遇到可疑的人或事件及時向安保人員通報；安保人員在巡邏過程中發現路燈不亮等設施設備問題通知工程人員維修。在高校這種人員聚集場所發生火災、地震等突發事件時，更需要物業管理各部門高效有序的協作，如安保部門負責秩序維護、工程部門負責水電供應和設施設備修復、公共服務部門負責餐飲安置等后勤保障、保潔部門負責公共場所的衛生防疫等。

3.動態平衡

有序的系統結構有利于系統功能的發揮，但結構的有序性不等于一成不變，系統的結構是動態變化的，其內部要素之間的關系也在不斷地調整。發展中的高校物業管理系統的動態性更為明顯。改革使高校物業管理更加開放、靈活，實踐證明這種動態變化帶來了活力，進一步促進了高校物業管理的發展。高校物業管理系統的發展，也伴隨著其內部要素關系的持續變化，隨之而來的是系統控制方案的創新。與傳統的后勤管理相比，現代高校物業管理模式的管控更加精細，績效評價更受重視，帶來的是服務效果的提升。對外界環境的適應性，是衡量高校物業管理系統動態變化效果的重要標準。高校物業管理系統在運作過程中，必須時刻關注外界環境要素的變化，并及時調整相關管理參量，以保證系統的運行適應外界環境的要求。鑒于高校物業管理服務對象的多變性和服務內容的多樣性，保持積極運動的穩定與新的動態平衡是十分必要的。

4.與時俱進

與時俱進要體現時代性，把握規律性，重視創造性。在經濟社會飛速發展的今天，不創新就意味著落后與淘汰，傳統高校后勤管理難以滿足高等教育快速發展的要求，改革創新成為必由之路。從“形式上分家，本質是一家”的校內模擬“甲乙方模式”，到資產完全分離的“校內獨立甲乙方模式”，再到引入社會力量的完全市場化管理模式，以及規模化運作的園區合作管理模式，各地高校圍繞時發表展的要求，進行了廣泛的探索與創新，推進后勤社會化改革不斷深入，建立了現代化的高校物業管理體系。在具體的管理與服務中，高校物業管理系統也需要創新的思維和發展的態度，創造性地開展工作，開發服務項目，在滿足廣大師生新的服務要求同時，實現自身的良性發展。

三、總結

總之，以系統觀看待高校物業管理、以系統工程的方法探索其發展，給高校物業管理研究提供了新的視角。系統科學強調的全局意識、協作配合等觀點，恰恰是當今高校物業管理發展過程中急需建立的。通過系統科學的應用，讓高校物業管理科學發展，能夠更好地服務于廣大師生，為高等教育的發展“保駕護航”。

作者：董磊 單位：山西大學工程學院

第二篇：高校學生公寓管理與物業管理

一、高校學生公寓管理體系分析

1.學生公寓的性質和特點

學生公寓是國家和學校為了方便在校學生就學而優惠提供的必要住宿場所。它不僅是學生在校期間學習、生活、休息的公共場所，也是學校對學生進行思想品德教育和行為養成的重要課堂。因此，學生公寓除了具有社會公寓的一般功能之外，還有自身的一些特點：

1.1住宿費用與社會上的出租房屋比，相對較低，屬于補償性質。但受到國家財力的制約，住宿條件尚有一定的欠缺。

1.2學生公寓面對的群體是本校計劃內招生全日制的在冊學生。

1.3學生公寓的管理為實現學校的育人目標服務，在日常管理與服務時，除了要遵守國家的相關法令法規外，還必須遵守和執行學校的有關規章制度和教育計劃。

2.學生公寓管理面臨的問題

2.1學生群體的特點變化較大。現在的大學生大部分都是獨生子女，他們生長在一個發展迅猛的經濟、信息時代，興趣愛好廣泛，有超前的意識，接受新鮮事物的能力較強，思想成熟相對較早。但是他們又比較以自我為中心，吃苦耐勞的精神有所欠缺，處理問題有很大的依賴性。

2.2學生公寓的硬件設施不夠完善。盡管這些年高校后勤社會化改革取得了顯著的成效，學生公寓的住宿條件有所提高，但是受居住群體的特殊性以及社會經濟等因素的制約，學生公寓的硬件設施還是屬于相對滯后的狀態。

2.3高校學生公寓管理，需要通過高素質管理者的身體力行，言傳身教，為人師表，來影響和感召學生，從而提高學生的綜合素質。從目前情況看，從事大學生公寓管理的一線工作人員一般沒有接受過專業的培訓，比較缺乏現代管理知識和意識。作為高校公寓的管理者，我們必須要認真嚴肅的面對上述的問題，通過改變工作狀態以及工作方法，盡快的找到解決問題的出路，從而進一步提高學生公寓的管理服務質量，使學生公寓管理體系更加先進化、科學化以適應社會發展的要求。鑒于高校學生公寓管理的現狀，我們可以通過學習物業管理的模式和服務理念并結合高校的特點與實際情況來改善和提高我們的整體管理質量與服務水準。

二、高校公寓管理與物業管理的互通

高校公寓管理部門是隸屬于學校后勤集團的一個重要部門。因此，公寓管理部門在制定管理體系及服務理念的時候，都要以學校宏觀的政策方針、辦學宗旨以及各項規章制度為主體，做好后勤保障工作，穩定校園建設的和諧發展。以此為基礎，我認為可以改進以下幾個方面來提高管理服務質量。

1.深抓內部管理。加強職工隊伍建設。確定以人為本的管理理念，加強管理服務人員的培訓。以人為本的思想作為核心的科學發展觀，已經貫徹落實到高校的教育管理中，為高校培養創新型人才、高校自身穩定可持續教育發展提供有力的保證。高校公寓管理人員需要改變自己的傳統管理意識和思維方式，做到以服務學生為本、尊重學生、關心學生。同時需要對高校公寓管理人員進行系統的培訓，使其掌握先進的管理方法和服務理念，將已被現時代所拋棄的傳統管理模式徹底清除。通過培訓，讓員工清晰的了解自身的崗位職責，熟記自己的職責目標。重新樹立服務理念，在思想上將服務擺在首位。確立明確的管理條例并建立獎懲制度，使員工在工作中有據可依。

2.創新對外服務。公寓管理人員需要走進學生的生活中，多一些了解和關心。把學生當做是自己的朋友或者是家人來溝通，接受并采納學生對公寓管理服務工作的合理建議，根據學生們的學校生活實際需求，盡量完善硬件設施和軟件服務，目的是給他們創建一個安全、整潔、健康、舒適的生活環境。只有這樣才能讓學生們感受到以人為本的管理服務理念。在實際的工作中，可以讓學生參與到公寓的管理服務工作中，樹立主人翁意識，增強其自我管理教育的能力。高校公寓中的學生作為公寓生活中的主體，要樹立自我管理和積極參與管理的意識。學生公寓作為集體的學習、生活空間，需要全體同學的共同維護。公寓管理人員要充分的調動學生的積極性，讓學生變被動為主動。這也是發揚和實現公寓生活中的民主活動。作為公寓管理人員，要牢記三心、二意、三高、四低、五記原則，將服務工作做進人心。

3.構建新型寢室文化，共同營造健康和諧的校園氛圍。高校公寓的寢室文化建設時校園文化的重要組成部分，建設新型寢室文化，有利于學生和管理服務人員之間的和諧相處，有利于提高學生的學習、生活質量，有利于打造團隊合作的公寓集體。組織公寓活動，不僅豐富了高校公寓課余生活，同時也會給每一位同學留下一個美好的回憶。

4.做好安全、保障工作，讓同學住的放心。公寓安全是一個永恒的話題。作為公寓的管理人員，我們有責任做好安全保障工作。要做到定期檢查逃生門是否暢通，滅火器等消防設施是否能正常工作，長期向公寓內住宿的學生宣傳安全常識，提醒同學不要使用違章電器等；建立嚴格的檢查制度，將檢查落到實處，每次檢查都要詳盡記錄，發現問題及時解決，不留安全隱患；建立外來人員進入公寓登記制度，為保證學生的生命財產安全，未經同意不得讓外來人員進入公寓內；在生活保障方面，公寓管理人員要急同學之所急，想同學之所想，對于學生報修等問題，公寓管理人員要合理安排時間，盡快維修，從而保障學生的正常日常學習、生活。

5.保持良好的環境衛生。隨著社會的發展，人們對生活、工作環境的要求越來越高。如何創造、保持一個嶄新、令人舒適的環境，這個任務就落在了保潔員的肩上。環境衛生是否干凈、整潔可以表現出一個公寓的“容貌”形象。為了保持公寓樓內環境衛生的整潔，公寓管理人員要通過“定人、定地點、定時間、定任務、定質量”的方式為公寓樓內住宿的學生提供一個清潔、舒適的生活學習氛圍。

三、總結

變則通，通則達。改變高校公寓管理模式和服務理念是社會發展的要求。一成不變，只能止步不前，只能被社會的發展所淘汰。這種轉變不是一朝一夕能完成的，需要高校公寓管理者下定決心，持之以恒，從內心深處完成行為轉變。管理是基礎，其核心是學校及后勤集團根據實際情況所訂制的一套完善的公寓管理條例。服務則是在管理的基礎上，順應社會的發展需要衍生而來。因此，為了更好的提高管理質量，我們必須要先做好服務。物業管理公司的服務理念和管理模式，值得高校公寓管理者深入的研究。根據本校的實際情況，建立良好的管理體系及服務理念是公寓管理者的首要任務；不斷的改進，不斷的提高時公寓管理者永恒的追求。事物總是在不斷的發展。隨著高校不斷深入發展，學生公寓的管理工作更要應和時代的節奏，不斷進行改革、創新、探索與嘗試，在困難中求發展，在發展中總結經驗教訓，在總結中加強管理，在健全管理制度和完善管理資源上做文章，建立進取向上的高校公寓文化、育人功能，為建設和諧校園做好保障。

作者：張學敏 單位：遼寧師范大學后勤服務產業集團校園管理中心