第一篇

一、我國房地產企業在財務過程中存在的風險問題

1.多數房地產企業的還貸風險

科學調查發現，我國多數房地產企業的實際負債率較高，部分企業超過了七成。眾所周知，房地產企業在運營過程中通常需要依靠大量的流動性資金的參與，尤其是對單個工程項目而言，假設過多借貸資金流入到運營中，在無形中將會加大本企業的經營風險。如果不協調借貸問題，不降低本企業的資產負債率，一旦增大投資風險，企業在今后的運作中就會更加危險。此外，由于房地產企業貸款隨意性較強，未進行科學規劃。現階段，我國多數房地產企業并未對投資資金進行有效的規劃，未能科學估算自身資金潛力，未合理計算企業內外負債，這加大了房地產工程的投資風險。

2.經濟市場的不景氣，使得再融資風險的出現

通常情況下，在金融市場上，多數上市房地產企業采用融資方式來獲取工程項目資金。而對于負債經營的房地產企業而言，融資只會進一步增加本企業的實際負債率，且從客觀上而言，這些企業的具體債權保證程度也會下降。這種高負債率會降低本企業通過其他融資方式獲得項目資金的可能性。此外，房地產行業的經營鏈較長，而較高負債率的出現將會加大鏈條的斷裂風險，同時造成連鎖反應，并對整個社會經濟產生較大的經營風險。

3.單個工程項目的具體負債率比較大

我國房地產企業存在著單個工程項目的具體負債率偏大、質量管理不合理的問題。多數企業的運營資金來源于金融借貸，只有少數部分屬于本企業的自有資金。所以企業借貸的資金量較大，在企業工程項目比較大的情況下，會增加本企業的負債成本。同時在開始一些工程項目時，因為質量難度以及風險問題使得本工程項目在一段時間內成為本企業難以解決的問題之一。

4.資本結構的不合理

資本結構的不合理指的是由于在企業資本總額中借貸資本和自有資本之間比重的不合理而導致企業收益出現問題。我國房地產企業在實行工程項目的過程中需要擁有一定數量的資金，用來規劃、生產房地產品以及支付各種費用等。能夠籌集到所需的資金，這對本企業工程項目的順利實施產生直接的影響，同時也影響了本企業今后的生存與發展。通常情況下，我國房地產企業會利用土地作為抵押物從銀行借入資金，從而用來滿足本企業的房地產品生產要求。而這個過程中的資金借入進行較為規范，收費工作人員對于當日收入就當日結算，按照收費工作人員的日報表借款，并在報表中退票收據、有效金額、廢票收據、有效票據等均有詳細的記錄；財務科對收費工作人員所錄入的數據準確情況與真實程度等進行實時的監控，并掌控票據的具體使用情況；財務科按照系統提供的財務報表，對本企業的資金使用情況、工程進程、業務收入、收費項目統計等諸多內容進行動態監控，為企業領導階層提供科學、真實的財務數據。

二、房地產企業財務管理風險防范的有效措施

1.國家層面

（1）加強銀行的信貸管理，不斷完善我國房地產市場。努力發展信貸資產的證券化，加強銀行的信貸管理，不斷分散我國房地產企業的信貸風險；進一步完善我國的稅費體系，科學稅負。同時，也需要做好房地產的金融防范工作，不斷完善我國房地產的金融市場，以此促進我國房地產行業的可持續發展。

（2）國家需要不斷完善我國房地產政策制度。現階段，我國房地產政策，尤其是近年來頒布的政策制度均是在房地產品銷售量上漲速度偏快、房價高漲的形勢下出臺的。而現在，我國的房價與銷售量的上漲速度均在下降。因此，我國政府在上調存款準備金率以及加息的基礎上，還需要放寬制度，調整改善房貸利率。此外，國家還需要在信貸政策上扶持信譽度高的房地產企業。

2.企業層面

（1）企業要不斷提高資金的利用率。房地產作為資金密集型產業，做好企業資金管理工作是整個財務管理工作的核心意向。這就要求，房地產企業合理利用資金、統籌安排。其一，企業需要建立完整的資金管理機構，針對大型集團公司可以在企業內部成立“銀行”，發揮出統籌安排的功效，合理調度，突出重點集中財力用于優質項目開發，減輕企業籌資壓力，在充分發揮貨幣時間價值的基礎上，合理地利用分散資金。其二，針對有關賬簿需要工作人員仔細審核，并及時登記賬簿，及時清查，一旦檢查到問題就需要及時查明其原因，并加以解決。最后，企業還需要建立完善的財務預警系統，對財務管理中潛在的風險進行分析研究，并及早預防風險。

（2）加強單個項目管理。對于房地產企業而言，多數單個項目屬于投資量較大的項目，對于部分重大工程項目而言，會動用幾個億的資金。所以企業需要加大研究力度，科學進行決策，以此避免更多經濟損失的出現。在實際的管理過程中，企業需要對所投資的方案進行投資效益研究，并明確財務風險因素；利用相應的投資組合理論，科學組合投資項目。不同類型的房地產企業，其對整個社會的商業貢獻也不相同，獲利的能力也不相同，然而為了進一步降低投資商業貢獻，在保障獲取最佳投資收益的同時，還需要在細節上對投資風險進行有效的控制。在我國，較為合理的措施是房地產類型進行組合投資。例如：在投資寫字樓的過程中，企業還需要兼顧到商鋪住宅小區等其他類型房地產品的生產。利用不同類型的房地產品，實現房地產功能的互補，進而讓產品能夠更好地適應整個市場經濟的變化需求，從而提高我國房地產企業抵抗財務管理風險的能力。

三、總結

房地產企業作為我國重要的經濟發展企業，其維系著整個社會的穩定與國計民生，同時也能夠帶動產業鏈下游產業和上游產業的發展。然而，因為我國宏觀調控和多變的市場經濟形勢，使得房地產企業面臨著更加復雜的形式，并處在政府政策壓力與經濟市場壓力的作用下。在這種形式下，加強企業財務管理的風險防范尤為重要。

作者：張洪波 單位：三門峽聚龍房地產開發公司

第二篇

一、我國房地產行業財務管理的現狀

(一)企業的財務管理機制不夠完善

財務管理機制不夠完善主要表現在以下幾個方面：一是房地產企業的財務管理不夠嚴謹，存在著很多的漏洞，這主要是由于財務管理人員素質較低，缺乏足夠的經驗，沒有風險意識造成的。二是房地產企業在項目的預決算中存在問題，例如，無法準確的核算項目的預決算金額，缺乏對項目的全面掌控等，會加大企業的資金負擔，造成資金的浪費。三是房地產企業對資金的籌措和使用沒有制定相應的計劃，缺乏現金流量管理觀念，特別是在經濟效益良好的情況下，企業擁有較大可以選擇的投資機會，加大了企業對控制風險的難度。

(二)企業的財務管理工作不夠深入

目前，大多數房地產企業的財務管理工作僅單純的包括財務會計的部分，例如，填寫憑證、登記賬簿和編制財務報表等，而更進一步的財務管理工作，如財務預測、控制、決策、分析等完全沒有涉及。這主要是有以下幾個原因造成：首先，房地產企業的財務管理人員素質低，財務管理工作只能涉及簡單的財務會計部分，無法完成整個財務管理的流程。房地產企業作為資金密集型企業，需要大量的資金投入、資金周轉率低、資金占用時間較長，這要求房地產企業的融資具有很高的水平，然而房地產企業現有的財務管理狀況，缺乏深入探索，難以為房地產企業的融資提供正確的選擇。其次，不夠深入，只停留在表面的財務管理工作，房地產企業財務管理的數據同步無法實現，以及財務管理對業務監控和企業業務流程的持續升級優化，使得企業的利潤無法增加，不利于企業的可持續的發展。

(三)財務管理人員素質不高

由于房地產企業的特殊性，相對于其他企業對財務管理擁有更高的需求，這就要求了房地產企業的財務管理人員需要具備高超的專業素養，豐富的財務管理經驗，還要時刻保持風險意識。但是，現在國內大部分房地產企業財務管理人員的專業素質都不夠高，財務管理經驗不夠豐富，缺乏風險意識。在企業財務管理過程中，財務管理人員通常只憑借著自己的經驗和直覺做出判斷，而沒有進行科學的預測、決策、執行和反饋的過程。近幾年，由于房地產行業的飛速發展，財務管理人員素質不高這一問題表現得尤為突出。例如，很多新成立的房地產企業其管理者是包工頭出身，過于看重經濟利益，忽視人才的應用，缺乏日常管理的經驗。因此，這些房地產企業的財務管理人員多是由管理者的親戚擔任，這些財務管理人員大部分，文化程度不高，缺乏會計素養，沒有較高的管理水平。

(四)成本管理不夠到位

房地產企業的成本與房地產項目的成本密切相關，而與房地產項目成本緊密聯系的包括設計項目方案、購置土地使用權、管理工程招投標和施工過程中的成本。對以上過程進行有效地成本控制對房地產企業降低成本至關重要。但是，目前房地產企業的成本管理中存在著很多的問題。房地產企業在選擇設計方案時，沒有綜合考慮各種因素，使得設計方案不能再降低成本方面達到最優；在購置土地使用權時，由于各種不合理因素的影響，造成了土地的購買價格和實際成本之間存在著較大的差距；在管理工程招投標的過程中，很多房地產企業都簡單的把標價等同于最終成本，忽視了項目會受到合同、糾紛等因素的影響；在房地產項目開發的過程中，房地產企業通常忽視了對工程開發前的造價控制，導致了工程造價管理各個階段的脫節，不利于項目的建設。

二、改善房地產企業財務管理存在問題的措施

(一)完善房地產企業財務管理的機制

首先，完善財務會計工作的機制。房地產企業要根據相關法律法規，結合自身的財務工作需要，科學地設置會計科目，例如，工程項目盡可能地將核算對象細化，按照項目名稱等對成本進行歸集。其次，完善財務管理人員的行為準則。健全的財務管理人員的行為準則能夠使房地產企業的財務管理工作更加的標準化。財務管理人員能夠根據標準的財務管理制度，去進行房地產企業的財務管理活動。最后，要加強財務管理制度建設。制定一套符合房地產企業實際情況的財務管理制度，使得財務管理制度具有可操作性強、有針對性。在資金管理方面，實現集中分配、統一管理、綜合調控，避免分散管理和多頭管理給企業造成的資金損失。譬如，對于集團公司，如中信、保利這類國有超大型企業集團，從集團層面的預算管理，則以戰略預算管理的角度進行控制，而對于承擔具體職能的子公司，則以具體效益與現金流的控制為要素的預算管理模式。

(二)深入財務管理工作

首先，加強財務管理中的內部風險控制。房地產企業內部要成立以領導牽頭，財務管理人員為組成部分的財務管理內部風險控制小組。對財務管理工作實行實時監督，對內部風險防范于未然，降低內部風險對企業財務管理工作的不利影響。其次，強化財務管理工作中深入分析的部分。例如，房地產企業作為資金密集型企業，需要大量的資金投入，財務管理人員需要采用多籌資渠道，降低資金使用成本和資金運營風險。在資金的預算管理中，需要將企業的所有資金納入預算管理，建立資金的預算控制和決算的控制。此外，加強應收賬款的管理，提高應收賬款的周轉率，降低資金成本。財務管理人員，通過財務管理的多種手段并加以分析，用以改善房地產企業的經營狀況，提高企業生產效率。

(三)提高財務管理人員的素質

房地產企業在招聘財務管理人員時，最好選擇擁有相應資質和豐富經驗的財務管理人員，擁有豐富房地產財務管理工作經驗這一點十分重要。而對于企業內部的財務管理人員，要重視他們，要向他們宣傳財務工作的重要性，使其產生對財務管理工作的自豪感和責任感。此外，更重要的是對財務管理人員進行日常培訓。房地產企業可以指派財務管理人員參加外部專業培訓，或者聘請財務管理方面的專家到企業內部對財務管理人員進行培訓。此外，房地產企業還可以培養專業化的財務管理團隊，以提高財務管理工作的準確性和有效性，提高財務管理工作的整體水平，同時還可以提升房地產企業對于高素質財務管理人員的吸引力。

(四)加強房地產企業的成本管理

成本領先是房地產企業在激烈的市場競爭中取得勝利的關鍵因素之一。房地產企業的成本管理不僅要像其他行業一樣努力降低成本，還要面臨更加復雜的成本管理。房地產企業項目的成本概算、預算以及項目的竣工決算是建立工程造價、降低開發成本、辦理工程價款結算的重要依據，也是財務管理的重要環節。目前房地產企業采用“三算審計”的方法，這個方法一般由施工技術人員和預算人員進行審核，財務管理人員只進行簡單的記賬工作。這個方法要求財務人員必須熟練的掌握“三算”有關方面的知識，提供準確、有效的會計信息，并參與監督，加強項目的成本控制和管理。房地產企業應加大成本管理力度，并考慮引入現代信息化手段參與管理。如中信地產等公司已委托明源軟件企業開發了成本管理系統，對于成本規劃、目標成本、合同管理進行全過程的管理，并與ERP系統相對接，使成本管理達到即時、動態管理。

三、結束語

目前，我國房地產行業的競爭日益激烈，財務管理工作的重要性日益凸顯。但是，我國房地產企業財務管理工作的現?睿?胛頤塹囊?蠡褂瀉艽蟛罹啵?嬖誆簧儻侍猓?荒芎鍪櫻?匭胍?鷂頤塹母叨戎厥櫻?扇∮辛Υ朧??喲笳?牧Χ齲?歡賢晟啤Ｋ?裕??徊腳????我國房地產行業財務管理工作的規范化建設，實現房地產行業財務管理工作的現代化丶科學化，為房地產行業不斷提高經濟效益，加快穩定發展提供堅實基礎是我們大家的共同任務。

作者：王卉 單位：重慶商社中天物業發展有限公司

第三篇

一、房地產企業財務管理的特點

1.稅收管理節點的前置性

一般房地產項目周轉期三至五年，有的甚至更長，加之房地產項目涉稅金額較大，鑒此我國現行稅法將房地產項目納稅義務一律提前到實收款環節，且較為嚴格。如：營業稅在收到預收款時產生納稅義務，土地增值稅在收到預收款時則必須預征，所得稅按預收款預計毛利率預繳等。房地產項目開發過程中涉及行業諸多，取得的發票種類繁雜，造成房地產公司的稅收管理風險也較大。房地產的稅收管理節點因此而貫穿房地產開發的整個過程。一般從拿地、立項、工程支付、預收款、竣工結算，直到完工交付后的土增清算和所得稅匯算清繳，涉及的稅種達10種之多，可籌劃空間大。通常工業企業稅收節點較少，且流轉稅具有一定的轉嫁性和間接性，納稅資金占用成本較低，稅收籌劃空間較小。

2.資金和籌資管理的重要性

一般房地產行業占用資金較工業企業規模更大，且占用周期更長。價格昂貴的地價以及工程造價使得企業必須要投入很大一筆資金，其占用時間視項目周轉率而定，通常從開發建設到最后竣工交付至少需要三年時間，有的甚至更長。由于房地產企業與資金密不可分的行業特點，外部籌資成為資金主要來源之一，融資成本往往在產品成本中占比較高。同時，外部籌資也有諸多的限制條件。資金與籌資管理對房地產企業來說尤為重要，既關系到企業的資金鏈———生存問題，又關系到企業的利潤———發展問題。

二、房地產企業財務管理面臨的風險

1.項目投資風險

由于房地產項目的特殊性，具有開發周期長、投資額大等特點，且項目開發過程涉及到諸多不確定的因素，而投資直接影響到項目的成敗和企業的經濟效益，甚至關系到企業的生死存亡。如果出現諸多波動因素，造成開發項目無法實現預期目標，就會對其償債能力造成影響，形成投資風險。一些房地產企業在運行過程中，往往會千方百計拿地，盲目追求高效益，忽視對市場的可行性分析，對市場的發展做過于樂觀的研判，結果可能造成投資項目的技術可行性較低、市場調研數據失真使得產品上市之后面臨營銷困難、行業競爭激烈、控制管理手段不到位等問題。

2.籌資風險

根據目前我國房地產企業的實際情況來看，資金是驅動項目運營的根本動因，是房地產產業鏈中的重要組成部分。一般來說房地產企業的自有資金遠遠不足以覆蓋項目的全部投入，而需要大量依靠外部籌資來解決。過度舉債、債務結構欠妥、融資成本偏高等因素都會增加企業的償債壓力，使企業面臨極大的籌資風險。自2010年末，證監會叫停上市房企再融資后，國內上市房地產企業只能繞道債權融資，企業的資產負債率便節節攀升。其中，有個別房地產企業的資產負債率甚至超過了90%。高壓負債下房地產企業的籌資風險也隨之增加。

3.管理風險

房地產企業的資金鏈相對其他行業來說較長，這也就決定了財務涉及面廣、資金周轉歷程長，使得財務管理難度相對較大。面對如此龐雜的財務關系，在經濟活動中房地產企業就會有大量的、頻繁的資金往來結算活動，相對應的風險和責任也就比較大。因為房地產的不可移動性，房地產產品的流動性和變現性差，如果財務管理能力不強，財務監控不力，那么內部控制制度就會缺失，就會造成基礎管理薄弱，成本控制粗劣等，由此帶來一系列的問題，影響企業的收益與發展。

三、當前房地產企業財務管理存在的不足

1.資金管理體系不夠完善

資金是房地產企業運營的命脈，資金管理可以說是一項系統性的工程，涉及到企業發展和項目開發、銷售等方面。大部分房地產企業都會進行年度投資規劃的制定，但往往缺少對規劃目標的有效分解，有些甚至季度、月度計劃管理也基本不存在，資金管理精細化程度不高，資金使用存在較大的盲目性。此外，由于房地產項目屬地化管理，有些房地產企業資金分散在各個下屬項目公司，配置缺乏平衡，無法對資金進行集中管理與使用，降低了資金的使用效率，影響了企業的整體收益，增加了資金平衡的風險。

2.財務管理意識淡薄

在大部分房地產企業的發展中，大多將關注的重點放在項目的經濟效益上，而缺乏對財務管理工作的深刻認識。很多房地產企業僅僅將財務管理定位于記賬、薪資等基礎性的會計工作，忽視了財務管理在企業長遠發展規劃中所具備的支撐作用。房地產企業的這種輕財務管理的現象不僅會影響企業的綜合管理效果，而且客觀上增加了企業的經營與管理風險，不利于企業的長遠發展。

3.全面成本管理意識不強

房地產企業成本的發生是一個較長的過程，涉及了銷售、策劃、設計、規劃、施工等各環節，其成本管理存在于項目開發的全過程中。這就要求房地產企業對項目開發進行全面成本管理，即實行全過程、全方位、全員的成本管理。房地產企業應對所有的成本構成要素進行控制、規劃，以實現企業利潤的最大化。大部分企業的管理者認為成本核算和管理是財務部門的職責范圍，忽略了內部各個職能部門進行全過程成本核算的重要性。通常，大部分房地產項目的成本管理資料都是來源于企業相關業務部門，如工程管理部門，由于沒有全面成本管理的意識，最終往往導致財務部只是在成本發生后將其進行登賬，而失去了有效控制成本的作用。

四、加強房地產企業財務管理的對策

1.做好投資決策分析

投資決策可以說是房地產企業項目開發邁出的第一步，是關系到項目成敗乃至企業生存的關鍵因素之一。因此，房地產企業應當充分重視項目可行性研究，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率、市場情況等做細致全面的分析。同時，投資決策分析應當結合企業自身發展戰略，從項目的定位、資本結構、開發周期等方面分析是否符合企業發展戰略，是否是最有利于實現企業發展目標，從而選擇對企業的最優項目。同時，房地產企業應當建立起一套完整的投資決策及分析的內部控制程序，切實將投資決策落到實處。

2.做好資金鏈管理

所謂資金鏈就是現金-資產-現金（增值）的循環，它是維系企業正常生產經營運轉所必須確保的前提。對于房地產企業來說更是必須重點關注的財務管理核心問題之一。做好資金鏈管理最關鍵的是把握好三個指標：企業被顧客占用的資金、企業被存貨占用的資金、企業占用供應商的資金。資金鏈管理好比是企業的生命線，貫穿于企業管理的始終。房地產企業必須建立起與本企業相適應的資金鏈管理模式，實現資金持續的良性循環和周轉，才能在日趨激烈的房地產市場競爭條件和市場調控的情況下占得一席之地，進而謀求更長足的發展。

3.建立目標成本管理體系

房地產企業的收益很大程度上取決于成本管理體系是否健全有效。房地產企業應當高度重視對項目成本的管理，企業應當針對房地產企業項目成本的特點建立一套行之有效的成本管理體系。根據房地產的行業特點，房地產企業可以采用目標成本法加強對項目成本的管理。企業應根據自身的經營目標，在企業預算的基礎上，做好成本預測、成本決策、測定目標等一系列工作，進而對目標成本進行分解、控制、分析、考核、評價等，做到以管理為核心，核算為手段，效益為目的。對成本進行事前測定、日常控制和事后考核，形成一個全企業、全過程、全員的多層次、多方位的成本體系，最終實現少投入多產出、最佳經濟效益的目標。

4.加強企業籌資決策的科學化

房地產企業應建立健全切實可行的籌資決策機制，提高籌資決策的科學化水平，降低籌資風險。應當重視籌資決策的可行性研究，采用定量計算及分析方法，防止因籌資決策失誤而產生的財務風險。同時在籌資決策中不僅要考慮籌資機會和風險、企業發展目標和階段、現有資本結構及經營管理狀態，還必須考慮財務匹配因素，避免過度籌資或籌資不足，從而保證企業資金良性循環，確保生產經營活動正常開展。

五、總結

總之，隨著中國房地產市場不斷發展成熟，市場競爭愈加激烈，對于房地產企業來說，財務管理的重要性進一步突出。高效的財務管理對于企業的正常運行和實現長遠目標都有著非常關鍵的作用。企業在發展過程中，應當不斷深化和細化財務管理，才能更好地適應市場的發展，保持房地產企業的健康度，從而實現可持續發展的目標。

作者：孫婷 單位：上海房地（集團）有限公司