房地產企業稅務籌劃的探析

　　【摘要】：簡要分析了“營改增”政策的現實意義，順勢引出房地產企業稅務籌劃存在的相關問題，最后探討如何結合行業特點，通過科學合理的籌劃方式，最大限度節約企業所需上繳的稅額，旨在為房地產企業解決稅務籌劃難題，提供切實可行的參考和依據。

　　關鍵詞：“營改增”;房地產企業;稅務籌劃;問題;對策

　　1 1998年房改大幕拉開，結束福利分房制度以來，房地產行業一路高歌猛進;當2008年美國債務危機來襲，“4萬億刺激計劃”雖備受爭議，卻以投資為主導，在經濟增長結構調整層面上削弱了外需市場冰封帶來的沖擊，承載激增的M2并取得跨越式發展的也正是房地產行業;如今又跨過了十個年頭，在新常態下，去杠桿、調結構勢在必行，千呼萬喚始出來的“營改增”政策，也間接翻開了各行業稅務籌劃新篇章，大熱的房地產企業必須在稅務籌劃方面進行深入研究并適時調整，方能在擠壓泡沫的長周期中步入良性發展新軌道。隨著我國改革開放進入下半場，稅收制度也不斷迭代完善，“營業稅改增值稅”(簡稱為“營改增”)已經在全國范圍內展開，并且取得了良好的成效。在我國宏觀財政調控政策的軍備庫里，“營改增”得到廣泛深入應用，儼然已發展成為一項極其重要的稅收利器。增值稅相較營業稅，最大的特點是減少了重復征收的環節，僅對產品或者服務的增值部分繳納相應稅費，這也是國家根據瞬息萬變的社會發展趨勢，跌宕起伏的經濟周期，以深化改革總體部署，全面建成小康社會為出發點，擬定的重大決策。目的是加快我國的財稅體制深化改革、進一步減輕各行業(尤其是高端服務業和高新科技行業)的稅負，充分調動社會資源和企業生產積極性，催化產業升級和消費升級、深化供給側結構性調整。此時此刻，房地產企業應當怎樣在“營改增”的新形勢下，合法合規地開展稅務籌劃工作，是擺在所有地產關聯行業面前一項極富挑戰的課題。本文就當前房地產企業在稅務籌劃過程中所存在的突出問題進行剖析，并在此基礎上提出了應對之策。

　　2“營改增”對于房地產企業的利好

　　(1)優化了稅制結構，有效避免重復征稅，讓房地產企業納稅者的繳付壓力得到有效地環節，并有效地激發出了項目建設者的熱情以及積極性，有效推動房地產企業建設工作的開展。(2)伴隨“營改增”政策的頒布以及全面實施，現在主要是以增值稅專用發票為主，過去的營業稅發票被摒棄。此外，企業的相關支出費用都被統一的納入到了進項稅抵扣領域中，征稅比例得到有效地減少，同時也有效地降低了稅務部門的征收難度。(3)房地產企業在以往繳納營業稅時，法規中可以享受的稅收減免政策，在“營改增”實施后，還是可以享受有關優惠政策，不會使得企業的稅負壓力陡增。

　　3“營改增”背景下房地產企業在稅務籌劃方面存在的問題

　　3.1“營改增”政策實施后房地產企業開發成本和建設成本劇增

　　房地產企業所獲取的利潤在很大層面上取決于土地開發成本。若建造普通標準住宅，增值稅應低于扣除項目數額的1/5，這和以往征收的土地增值稅有很大區別，倘若增值額多于扣除項目數額的1/5，那么所有的增值額都將根據規定進行計稅。對于很多地方政府放出的核心地塊，房地產開發商若想競拍拿下，除需支付高昂的土地出讓金，還要承擔不少稅費。在建設過程中，需要招采大批建筑材料。對于那些流動資金吃緊的甲方地產企業，為了降低采購成本，往往寧愿冒著無法獲取增值稅發票的風險，也要選擇規模較小的建材公司。因此，繳納相關稅收款項時，就不能將這些增值稅進行扣除，無形中就增加了建筑成本。對乙方施工單位而言同樣有困惑，由于勞務市場人員流動等眾多復雜特性，鮮有專業化的勞務公司對大量建筑施工人群進行派遣管理，那么施工單位在建筑勞務薪酬支出方面，也很難根據實際用工情況，開具正規的增值稅發票，所以怎樣扣除這部分人力成本也很令人犯愁。

　　3.2“營改增”政策對房地產企業現金流的影響

　　為了快速回籠資金，房地產開發企業往往在拿地開發建設時便同步預售，這就需要將預銷之后所獲得的部分利潤用來作為稅款上繳。同時伴隨著開發項目的推進，各種成本也會逐步地增加，使得房地產企業建站項目的現金流被禁錮。

　　3.3房地產企業在過渡時期存在的稅務風險

　　在項目開發建設初期，房地產企業采購施工材料所占的總體成本往往不會太高，更多資金會投入到市場營銷以及廣告策劃，間接導致抵扣稅款不高而稅負過高。自我國開始頒布實施“營改增”政策，按照房地產企業的年均增長水平與總產值之間的比較，已將增值稅調整到11%。而很多房地產企業在這個特殊的過渡時期，由于種種原因，未能及時地將積壓的商品房銷售出去，導致無法按時繳納稅款，不可避免的產生了稅務風險。

　　4“營改增”政策實施背景下房地產企業開展稅務籌劃的具體對策

　　4.1土地增值稅的籌劃

　　(1)合理利用土地增值稅稅收優惠政策。在建造普通商品房時，權衡減免稅額和高價銷售獲利間的零和博弈，避免一味追求高利潤而承擔的銷售壓力和稅費減免方面的優惠，但該籌劃策略僅適用于出售市郊地段的中、低端房產項目。(2)盡量增加扣除項目的金額。通過加大對公共配套設施及環境改善的資金投入，能夠增加土地增值稅的抵扣項目數額，合法合規的降低應繳納土地增值稅額，同時還能夠極大的改善所建小區的環境品質，對于企業品牌形象塑造也大有裨益。(3)關于利息扣除標準的選擇。在正確解讀國家宏觀貨幣調控政策前提下，合理撬動杠桿向銀行貸款進行項目的開發建設，是房地產企業在經濟周期波動中砥礪前行的不二法則，可以說借貸的利息支出成本是定然存在的。因此，房地產企業在進行稅務籌劃時，必須緊扣當下的開發節奏，選取利于推進項目開發的扣除方法來降低利息支出成本。遵循我國相關法規，但凡出具金融機構證明，并且依照轉讓房地產項目可以進行分攤的，都可依照實際情況參照標準進行扣除(剩余部分則依照銀行同類同期貸款利率來計算)。這便為企業降低稅務成本提供了一條醒目的路徑。

　　4.2房地產企業自身運營方面的籌劃

　　(1)不斷完善房地產企業的收入管理，盡可能規避各類操作失誤以及收入分類方面的錯誤，防止多納稅款或少繳付的現象發生。(2)加強審計，深化對各類稅率核算等方面的研究，理清房地產企業承攬的各類業務劃分標準，全面把控各項會計核算工作。(3)在房地產企業內部管理中，不斷建立健全成本核算相關制度，特別是要對可抵扣項方面的收入進行嚴格地管理。(4)對于乙方施工單位，應當盡量與正規的勞務派遣公司合作，憑借票據扣除增值稅款，降低企業稅負。

　　4.3注重財務結算方式方面的籌劃

　　依照相關規定，在“營改增”政策頒布實施之后，共有委托代銷和收款、直接收款、賒銷與分期付款、預收等幾種貨款貨物與勞務結算方式。特別值得注意是每一種結算方式都有相對應的納稅義務形成時間。比如委托代銷方式是以貨物發出或提供服務的當天時間為準，當成納稅義務的形成時間;直接收款方式則不同，會將企業獲取銷售款憑據當天的時間，作為納稅義務形成時間……這便要求房地產企業在報稅時，根據不同結算方式把控好時間節點，提升建設資金的周轉使用效率。

　　4.4合理運用房屋銷售方面稅收優惠政策減免稅負

　　“營改增”政策實施之后，房地產企業的繳付稅種也發生了較大變動，主要的納稅品種變成了土地增值稅和增值稅。而房屋的銷售價格會直接影響增值稅。比對其他開發商相關樓盤售價調整銷售價格時，還應當綜合考慮如何與相關稅款抵扣優惠之間相的結合，以此降低企業的時間成本和經濟成本，提高房地產企業的銷售量和去存率。

　　4.5加強對增值稅發票的專項管理

　　以往房地產企業總是以相關合同規定及到款情況，開具營業稅發票進項。在新政實施后，國家稅務部門加強了對發票的核查工作，因而在日常財務管理中要注意科學劃分各種發票，以此改善對稅務部門的有關需求，降低征收和繳付成本。目前主要的增值稅發票為專用型和普通型發票兩大類，特別值得一提的是，增值稅發票可以有效抵扣稅額。介于此，房地產企業要嚴格按照稅法規定，時刻銘記國家在《刑法》中對于處罰增值稅專用發票違紀違規行為的相關條例，對增值稅發票進行嚴格的專項管理。財務部或法務審計部需要招募專業人士，全面負責增值稅發票的領用、核銷和認證等系列工作。

　　5結語

　　綜上所述，在國家全面實施“營改增”的背景下，房地產企業在稅收籌劃方面還存在著很多問題，比方說對開發和建設成本的影響，針對土地增值稅的稅務籌劃就顯得尤為重要，還有對企業現金流的禁錮，過渡時期由于積壓庫存導致的稅務風險等問題。只有及時有效的地解決這些問題，全面提升房地產企業稅務籌劃水平，才能讓企業發展的步伐邁得更加堅定。

　　參考文獻

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