城市房價與人口流動關(guān)系的文獻(xiàn)綜述

　　摘要：城市房價與人口流動之間存在著密切聯(lián)系。近年來，隨著城市化的深入發(fā)展及城市人才引進(jìn)政策的進(jìn)一步實施，房價呈現(xiàn)上漲的趨勢，人口流動也愈演愈烈。文章通過梳理分析國內(nèi)外學(xué)者對城市房價與人口流動之間關(guān)系的研究得出，關(guān)于房價與人口流動相互影響效應(yīng)的不同觀點，包括影響方向、程度等方面。并根據(jù)目前普遍認(rèn)同的觀點提出控制房價與合理應(yīng)對人口流動的政策性建議，以供參考。

　　關(guān)鍵詞：城市房價;人口流動;人口結(jié)構(gòu);人口遷移

　　一、引言

　　近年來，隨著中國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房價持續(xù)快速上漲。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動許多上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并帶動大量就業(yè)，房價的波動也深刻影響著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會穩(wěn)定。然而隨著我國城市化、工業(yè)化的迅猛發(fā)展，區(qū)域發(fā)展異質(zhì)性問題愈發(fā)凸顯。我國快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷變革優(yōu)化，導(dǎo)致我國人口來越多的人口流向了一、二線發(fā)達(dá)的東南沿海城市，或是城市中的發(fā)達(dá)區(qū)縣。同時，各城市的人才政策等的出臺也形成了人口流動的一股推力。在這一過程中，房價的節(jié)節(jié)攀高成為社會關(guān)注的焦點之一，并影響居民對房屋的購買行為。人口流動是影響城市房價的重要因素之一，城市房價也對人口流入產(chǎn)生影響，這兩者存在著密切的相互影響關(guān)系。通過分析總結(jié)近幾年國內(nèi)外學(xué)者所做的研究得出，關(guān)于二者影響機(jī)制的理解，并得出合理的政策性建議。

　　二、人口流動對房價的影響

　　(一)人口流動與房價之間呈正相關(guān)關(guān)系

　　大部分學(xué)者認(rèn)為人口流動對房價存在正相關(guān)的關(guān)系。除了戶籍人口增長對房價升高有顯著影響外，流動人口的增長對于房價提升的作用不可忽視。部分學(xué)者還提出了兩者之間的作用模型，如采用 GMM 方法對 35 個大中城市進(jìn)行了實證分析，得出人口流動對住房價格存在倒 “U”型關(guān)系。而部分學(xué)者持有不同意見，他們認(rèn)為城市人口、人口流動率對房價存在顯著的促進(jìn)作用，并且房價呈“螺旋式”上升態(tài)勢。對于人口流動對房價影響的時間長度，不同意見還包括認(rèn)為人口遷移對房價具有不持續(xù)的正向影響。兩者所持不同意見表明即便大多學(xué)者都認(rèn)可更多的人口帶來更大的住房需求并提升房價這一觀點。但在一個較長的時間維度內(nèi)，流動人口增加所帶來的房價變動趨勢仍是存疑的，給后續(xù)的研究帶來一個方向。

　　(二)高素質(zhì)流動人口對房價產(chǎn)生更顯著的影響

　　研究發(fā)現(xiàn)，近年來，隨著高校擴(kuò)招政策實施，跨區(qū)域流動的高校畢業(yè)生逐漸增多，成為對房價升高產(chǎn)生較大影響的群體。同時，受到購買力的影響，大學(xué)生人口遷移對房價的影響存在滯后性。陸銘等通過研究發(fā)現(xiàn)，移民占比變化對房價的影響主要是通過城市移民和收入水平較高的移民來實現(xiàn)的。流動人口收入和教育程度有所關(guān)聯(lián)，流動人口教育程度越高，得到的薪資也可能比較高。除了收入和受教育程度，不同年齡的流動人口對于房價影響的程度也不同，在27～37 歲階段影響最大。綜上，現(xiàn)有的文獻(xiàn)對于流動人口的深入研究主要在流動人口的收入、受教育程度、年齡等方面，而對于性別、生育率等社會學(xué)人口特征維度的思考較少，值得深入探究。

　　(三)東部發(fā)達(dá)城市房價對于人口流動更敏感

　　城市等級的差異會造成人口流動對房價影響強度的差異，不同區(qū)域的城市房價對于人口流入的敏感度也不相同，這點在眾多學(xué)者的文獻(xiàn)中得到驗證。從地區(qū)的角度來看，東部人口流動的變化對住宅價格產(chǎn)生的波動幅度相對西部顯著，中部地區(qū)城市人口流動率對房價的影響則不顯著。有的學(xué)者對于不同區(qū)域流動人口對房價影響程度進(jìn)行了對比，發(fā)現(xiàn)流動人口在東西部對房價的影響存在顯著的異質(zhì)性。總地來說，我國的發(fā)達(dá)城市可開發(fā)用地稀少，地價昂貴，人口密度大，住房需求大，整體上處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此房價對于流動人口更為敏感。

　　(四)人口流動影響房價過程中的特殊現(xiàn)象

　　人口流動作用于房價的過程中，會出現(xiàn)一些不尋常的現(xiàn)象，如空間失配。李超等在論文中提到，由于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的存在，部分流入人口仍選在流出地買房，造成中國城市住房需求空間失配問題。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是我國城市化進(jìn)程中不可避免的一種狀態(tài)，如何解決這一問題值得探討。

　　(五)移民增加及不同素質(zhì)移民對城市房價影響研究綜述

　　國外的文獻(xiàn)多探討移民(通常為國際移民)帶來的房價影響。Arno J. van der Vlist認(rèn)為移民提高了城市的平均房價。而另一學(xué)者Yingchao Lin提出在國家層面上人口流入1%將帶來1%的城市房價增長，而區(qū)域?qū)用嫔?%的人口流入則會帶來東部地區(qū)1.34%的房價增長，人口流入對西部地區(qū)房價影響不明顯。而對于移民影響房價的時長，J. S. Fetze認(rèn)為，大規(guī)模移民的流入短期內(nèi)對流入地的房價影響較大。可以發(fā)現(xiàn)，國際人口流動所帶來對房價的影響與國內(nèi)區(qū)域間(通常為省際、市際)人口流動帶來的影響相似，也同樣存在長期情況下，移民對于房價影響機(jī)制無法確定這一問題。

　　三、房價對于人口流動的影響

　　(一)房價對人口流動的影響不顯著

　　有學(xué)者認(rèn)為，雖然高房價表示流入城市的人口需要更多的生活成本購買房屋，城市相對高的生活消費水平也會相對地提高流入人口的生活成本，但是城市吸引人口流入的主要因素之一為較高的工資水平，這抵消了高房價帶來的負(fù)面影響，因此房價未對人口流動產(chǎn)生顯著的影響。這一觀點強調(diào)了兩個不同方向影響效應(yīng)的抵消結(jié)果，體現(xiàn)了一定的辯證性，但并不是目前的主流觀點。

　　(二)高房價能促進(jìn)人口流入

　　較多的學(xué)者認(rèn)為持續(xù)上漲的房價不僅不會阻礙人口的流入，反而會產(chǎn)生促進(jìn)作用。城市的房價雖然處在高位，但是城市房屋的周圍環(huán)境擁有更齊全、更優(yōu)質(zhì)的公共品，這能促進(jìn)流向城市人口的生活質(zhì)量的提高，帶給他們更高的效用;城市擁有更優(yōu)質(zhì)的教育資源和就業(yè)機(jī)會，提供了更好的個人發(fā)展的機(jī)會。這些效用的提高足以彌補流入人口的房屋購置成本與生活成本帶來的負(fù)面影響。另外，介于近年來房屋價格處于持續(xù)上漲的趨勢，持有房屋會不斷地增加家庭的名義財富，盡管有些家庭購買房屋并不是出于投資性需求。從效用的角度和名義財富的角度出發(fā)，學(xué)者們給出的觀點是高房價對人口流入存在著促進(jìn)作用。

　　推薦閱讀：人口與經(jīng)濟(jì)雜志北大核心期刊投稿