中小型房地產企業可持續發展的評價模型研究

　　隨著我國新世紀經濟高速發展，房地產業己成為國民經濟的支柱產業之一。在房地產業中，數量占比達到80%以上的中小型房地產企業占了全國房地產市場的大部分市場份額。目前，中小型房地產企業的發展正面臨企業內外多種環境及因素的影響，中小型房地產企業如何發展已成為行業發展研究的重點之一。

　　《住宅與房地產》以推動我國城鎮住房制度改革，推動城鎮住宅建設和房地產業的體制改革與健康發展為辦刊宗旨，探索發展我國社會主義房地產市場，解決城鎮住房問題，提高人民居住水平的途徑，在住宅與房地產領域的理論和實踐間架橋鋪路，為全國物業管理、房改系統工作人員，海內外住宅與房地產行業的理論研究者和實際工作者、廣大企事業單位和城鎮居民提供了及時、詳實的業內新聞和行業內有理論指導意義的研究文章，引起了業界的強烈的反響。

　　本文首先分析了我國中小型房地產企業的現狀和特點，并提出了中小型房地產企業可持續發展的概念，分析了中小型房地產企業可持續發展的影響因素。接著，運用AHP層次分析法構建了中小型房地產企業的可持續發展能力評價模型。研究成果對中小型房地產企業的可持續發展具有指導意義。

　　1.研究背景

　　房地產業的支柱性

　　隨著中國經濟的迅速發展和住房需求的不斷增大，房地產業最近十幾年來迅速發展，已從經濟總量、提供就業、支持地方財政與城市建設，以及滿國內資本投資需求這幾個方面完成作為國民經濟支柱行業的必備條件;故此，房地產業己經成為國民經濟的支柱行業。

　　中小型房地產企業為房地產行業的主導力量隨著我國房地產行業的不斷發展，從事房地產生產、經營的房地產企業也數量眾多，據不完全統計，截至2008年底，全國登記房地產企業已達到6萬余家，這其中能夠跨省開發的大型企業只占全部企業的10%左右，剩余80%以上全部為的企業總職工人數100人以下，年銷售額5000萬元以下，總竣工面積在15萬平方米以下的中小型房地產企業，且它們占了全國大多數城市的大部分市場份額。我國中小型房地產業的整體規模如圖1-1所示：

　　房地產行業的競爭加劇

　　當前，中國房地產產業已從“淘金年代”進入整合時期，市場競爭日益激烈。在“淘金年代”中，房改使房地產市場總量急劇擴大，加之國家相應的管理政策不完善，企業不需要進行有序的管理，基本只要獲得土地就都能實現盈利。而隨著近年來國家宏觀政策的逐步收緊，大量中小型房地產企業如果沒有明確的企業發展目標、精細的經營管理和嚴格的現金管理等，就很有可能被市場淘汰。

　　2.中小型房地產企業的可持續發展

　　企業“可持續發展”的概念

　　“可持續發展”作為20世紀80年代隨著人們對全球環境與發展問題的廣泛討論而提出的一個全新概念，在1987年由布倫特蘭夫人(MsGroHarlemBrundtland)在世界環境與發展委員會的《我們共同的未來》中正式提出。

　　而企業可持續發展理論的誕生是比較晚但發展相對迅速的一個領域。新世紀以來大量學者結合我國企業的發展實際，基本明確了我國企業可持續發展的定義：企業通過完善內部要素支持系統，可持續滿足各利益相關者的需要，可全面持續提升企業質量的發展。在實現企業持續盈利增長和能力提高的同時，兼顧與企業經營活動相關的社會、經濟、環境目標持續不斷的提高或改進。

　　“可持續發展”觀作用于中小型房地產企業

　　中小型房地產企業如何在復雜變化的市場環境下提升自己管理水平，謀求發展?如何既可滿足消費者的需要，又可合理使用自然資源和能源，通過追求綜合效益，實現本企業與社會、競爭者、消費者之間的和諧共存?在經過一次次得深入研究和市場檢驗后，“可持續發展”這個概念越來越被中小型房地產所接受。

　　3.中小型房地產企業可持續發展評價模型

　　在中小型房地產企業要“可持續發展”的總體目標明確后，如何才能實現可持續發展，或者說一個企業具備了哪些條件才能夠可持續發展便成了下一步的研究方向。這就需要我們從分析中小型房地產企業的特點入手，進而尋找到正確的評價角度，歸納出科學合理的評價要素，從而構建出中小型房地產企業可持續發展的評價模型，并據此模型去評價、判斷具體某個中小型房地產企業的可持續發展綜合評價指數及需要加強、補足之處，為廣大中小型房地產企業服務。

　　下面，我們分別從分析中小型房地產企業特點、尋找正確評價角度、歸納科學合理的評價要素和最終構建評價模型這四個方面展開。

　　中小型房地產企業特點

　　1、企業對土地的依賴性極強，大量企業就是根據土地成立，同時一個項目公司本身的人員管理能力、產品營造能力、成本控制能力就決定了企業的興衰。

　　2、企業生存受項目周邊影響極大，往往項目的成敗就在和項目有著密切關關系的人員(如業主、政府官員)決策上。

　　3、受地方政策、市場環境等影響明顯，不具備獨立抗衡政策、市場的能力。

　　尋找正確評價角度

　　評價一個房地產企業的可持續發展能力也需要找好其評價角度，我們稱它為評價模型中的“要素體系”——要素體系可以反映或測量一些情況的指征，它有助于將信息轉化為更易理解的形式，并以簡明的方式來描述復雜的狀況，實現對自身的全面了解。根據中小型房地產企業的特點，參照企業可持續發展理論，筆者將評價中小型房地產企業可持續發展的要素歸結為以下三類：

　　(1) 中小型房地產企業內部核心要素

　　這是影響企業可持續發展的核心內因，它們直接決定著企業的生死。

　　(2) 中小型房地產企業憂戚相關的要素

　　這是影響中小型房地產企業可持續發展的關聯因素，主要是相關人員的評價，它們和企業內部核心要素有著密切的關系。

　　(3) 中小型房地產企業生存環境要素

　　這是影響企業可持續發展的外部因素。

　　歸納科學合理的評價要素

　　根據上面對評價角度的尋找，本文就將影響中小型房地產企業可持續發展能力的基本要素概括為以下三個方面：內部核心要素、憂戚相關要素和環境要素。在此，我們進一步分析和抽象出關于各項基本要素的評價要素，即用來評價基本要素的主要因素，這些評價要素可以表示基本要素的主要內容構成。內部核心要素的評價包括：貨幣資金能力、盈利能力、土地持續利用度等。憂戚相關要素的評價包括：股東滿意度、雇員滿意度、社會滿意度及債權人滿意度。環境要素的評價包括：國家宏觀經濟環境、地方行業發展環境、市場競爭環境、項目自然環境。最后，根據各個評價要素，進一步分析影響和決定各個評價要素的因素和條件，即對評價要素的子因素進一步細化，研究分析出針對各項評價要素的評價指針。這些評價指針可以更加直觀、更為具體地表現各項評價要素的外顯特征，也能夠更為全面地體現中小型房地產企業可持續發展能力的基本狀態。

　　(2)確定評價矩陣R

　　評價矩陣是對各評價指針具體數據的評價匯總，反映了各指針在評語集中的隸屬度。

　　(3)確定定性指針隸屬度

　　模糊統計的做法是讓參與評估的各位專家(有N位專家)按事先規定的評語集V給各評估指針劃分等級，再統計各評估指針屬于各評估等級Vi(i=1，2，...，5)的頻數m，則該指針在各個等級的隸屬度為

　　rij=m/nn為參與評議的專家人數

　　(4)進行各級模糊評判

　　由于設計了多級指針(基本要素，評價要素，具體指針)，因此最終評估結果需要用多級模糊綜合評判后得出，具體步驟如下。

　　1)計算第i個具體指針的綜合評價值SDBi

　　2)計算第i個評價要素的綜合評價值SDAi

　　3)計算中小型房地產企業可持續發展能力綜合評價指數SDI

　　式中的WAi為基本要素中各要素的權重，WBi為評價要素中各要素的權重。根據最終評價結果SDI，可以對中小型房地產企業的可持續發展能力做出評價。