建筑設(shè)計(jì)論文發(fā)表小區(qū)地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)研究

　　摘要：房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來(lái)，節(jié)省成本，給利潤(rùn)騰出上升空間具有重要的意義。其中減少為停車(chē)配建而造地下室的建安成本對(duì)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的控制成本具有更加重要的意義。如何在滿(mǎn)足國(guó)家相關(guān)規(guī)范的前提下，有效地提高地下車(chē)庫(kù)的停車(chē)率，合理地控制建筑成本，在車(chē)庫(kù)本身的價(jià)值貢獻(xiàn)有限的情況下，合理降低車(chē)庫(kù)成本，將是提升項(xiàng)目利潤(rùn)貢獻(xiàn)的重要手段。作者根據(jù)自己多年的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，和甲方及同行的探討以及對(duì)一些實(shí)例的觀察和思考，對(duì)地下車(chē)庫(kù)的設(shè)計(jì)和優(yōu)化，提出了一些自己的見(jiàn)解，列舉一些有利于車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)優(yōu)化、降低車(chē)庫(kù)成本的共性方法。

　　關(guān)鍵詞：地下車(chē)庫(kù)，設(shè)計(jì)優(yōu)化，建安成本，車(chē)位面積，停車(chē)方式，車(chē)位配比，車(chē)庫(kù)層高

　　1 前言

　　目前在佛山、順德各項(xiàng)目建設(shè)情況看，車(chē)庫(kù)建設(shè)規(guī)模達(dá)到項(xiàng)目總規(guī)模的20-25%，車(chē)庫(kù)建造成本占項(xiàng)目總建造成本的20%左右。在車(chē)庫(kù)本身的價(jià)值貢獻(xiàn)有限的情況下，合理降低車(chē)庫(kù)成本，將是提升項(xiàng)目利潤(rùn)貢獻(xiàn)的重要手段。

　　本研究旨在通過(guò)對(duì)目前已設(shè)計(jì)完成的佛山，順德幾個(gè)項(xiàng)目中車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)、建設(shè)狀況的回顧、總結(jié)，以及對(duì)一些實(shí)例的觀察和思考，找出一些有利于車(chē)庫(kù)優(yōu)化設(shè)計(jì)、降低車(chē)庫(kù)成本的共性方法，從而在滿(mǎn)足國(guó)家相關(guān)規(guī)范的前提下提高甲方項(xiàng)目利潤(rùn)率的目的。

　　本文主要從主要在車(chē)位面積優(yōu)化， 車(chē)位配比優(yōu)化， 車(chē)庫(kù)層高優(yōu)化這三個(gè)方面的研究進(jìn)行闡述。

　　2車(chē)位面積優(yōu)化

　　2.1目前關(guān)于車(chē)位大小的政策規(guī)定

　　n 設(shè)計(jì)規(guī)范中，對(duì)微車(chē)位有明確的尺寸規(guī)定;

　　n 在佛山、順德，無(wú)對(duì)小車(chē)、微車(chē)比例的明確規(guī)定。經(jīng)與規(guī)劃局溝通，答復(fù)是可做微車(chē)位，但不宜太多。實(shí)際操作是20%--30%。 按規(guī)范要求，每一個(gè)微車(chē)可以折算車(chē)0.7個(gè)普通車(chē)位，每一個(gè)子母車(chē)位(注：所謂子母車(chē)位一般指的是可以停放兩輛汽車(chē)但按照一個(gè)車(chē)位出售或核發(fā)一個(gè)權(quán)利證書(shū)的車(chē)位，不過(guò)只可以前后停放，子母車(chē)位其實(shí)是一種銷(xiāo)售用語(yǔ)，跟現(xiàn)行的法律法規(guī)沒(méi)有太大的關(guān)系，一般情況下分為平面式車(chē)位和機(jī)械式車(chē)位兩種情形。)可以折算成1.5個(gè)普通車(chē)位。

　　n 附表為常見(jiàn)兩廂車(chē)尺寸表

　　n 國(guó)家信息中心統(tǒng)計(jì)，排量在1.6以下的符合微車(chē)比例的轎車(chē)在基本型乘用車(chē)中的銷(xiāo)售比例已經(jīng)占到40% 。在未來(lái)，這個(gè)比例還將擴(kuò)大。數(shù)據(jù)充分說(shuō)明：“小車(chē)當(dāng)?shù)?rdquo;即將來(lái)臨 ，增加微型車(chē)位是符合目前使用要求的。

　　2.2車(chē)位布置優(yōu)化

　　小型車(chē) + 微型車(chē)的組合——利用好各種柱網(wǎng)和邊角空間。

　　可以適應(yīng)多種柱網(wǎng)尺寸，詳見(jiàn)附圖：

　　車(chē)位設(shè)計(jì)控制尺寸：

　　垂直停車(chē)：2400x5300(小)，2200x4500(微)

　　平行停車(chē)： 2400x6000(小)，2200x5500(微)

　　小型車(chē)單車(chē)位面積約35-38m2個(gè)，最經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)為7.8x8.1米;

　　微型車(chē)面積約25-28m2個(gè)，最經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)為7.2x7.3米。(注：柱大小按600x600計(jì))

　　微型車(chē)位排列圖

　　普通車(chē)位排列圖

　　子母車(chē)位面積約50-60m2個(gè)，最經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)為7.8x8.1米; 詳見(jiàn)下圖：

　　n 按目前佛山、順德的規(guī)劃管理?xiàng)l例：住宅每100平米一般配車(chē)位1~1.2個(gè)，公建每100平米一般配車(chē)位0.8~1個(gè)，以部分10%左右的地上停車(chē)做補(bǔ)充(注：佛山、順德規(guī)范解釋為露天停車(chē)位不宜大于10%)，地下停車(chē)數(shù)量是非常多的，如單車(chē)位以35平米計(jì)，車(chē)庫(kù)面積將占到總面積的20-25%。也就是說(shuō)，車(chē)庫(kù)建造成本將占總建造成本的25%左右。

　　n 微車(chē)位的綜合單車(chē)位面積約為25平/個(gè)，如將車(chē)庫(kù)總車(chē)位的30%變?yōu)樾≤?chē)位，車(chē)庫(kù)面積將減少10%，車(chē)庫(kù)減少成本將占到總建造成本的2-3%。

　　n 據(jù)粗算，以一個(gè)普通住宅項(xiàng)目為例，假設(shè)所得稅率25%，在有土地增值稅的情況下，每減少1元建造成本可以增加約0.46元的凈利潤(rùn);如無(wú)土地增值稅，則每減少1元建造成本可增加約0.75元的凈利潤(rùn)。

　　2.3 結(jié)論：居住小區(qū)地下車(chē)庫(kù)(非別墅住宅集中車(chē)庫(kù)、商業(yè)及小戶(hù)型公寓車(chē)庫(kù))配比20%-40%的微型車(chē)位及子母車(chē)位能減少小區(qū)車(chē)庫(kù)面積，提高項(xiàng)目的利潤(rùn)率。

　　3車(chē)位配比優(yōu)化

　　3.1一個(gè)小區(qū)應(yīng)該配置多少車(chē)位?雖然合適的車(chē)位配比，有助于提升小區(qū)品質(zhì)，但從收益角度講:

　　n 車(chē)位價(jià)格和成本基本打平，多做車(chē)位將沖淡銷(xiāo)售利潤(rùn)率;

　　n 車(chē)位往往在交房后才銷(xiāo)售，這將降低內(nèi)部收益率。

　　n 關(guān)于車(chē)位配比，政府有規(guī)定，但不假思索就按規(guī)定配，有問(wèn)題。

　　問(wèn)題如下：

　　高端業(yè)態(tài)(別墅、洋房) --- 不夠(戶(hù)均2輛車(chē)，甚至更多)

　　低端業(yè)態(tài)(小戶(hù)型) --- 多了(大多使用公共交通)

　　商業(yè) + Soho --- 需綜合平衡(商業(yè)少了，soho多了)

　　車(chē)位數(shù)和等級(jí)應(yīng)向商業(yè)傾斜，同時(shí)減少SOHO區(qū)車(chē)位數(shù)和等級(jí)(用于商業(yè)的車(chē)位常常爆滿(mǎn))。

　　n 項(xiàng)目車(chē)位的配置標(biāo)準(zhǔn)，是與客戶(hù)需求匹配的。市場(chǎng)良好時(shí)，客群等級(jí)高，高配置可獲得高溢價(jià)。市場(chǎng)疲軟時(shí)，客群等級(jí)降低，其需求也降低。過(guò)高的配置，將成為項(xiàng)目的負(fù)擔(dān)，帶來(lái)銷(xiāo)售和收益的壓力。

　　3.2 結(jié)論：我們應(yīng)綜合利用各業(yè)態(tài)的車(chē)位配比，既滿(mǎn)足實(shí)際需求，也滿(mǎn)足政府規(guī)定。綜合性項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)對(duì)車(chē)位需求，在一開(kāi)始平面方案設(shè)計(jì)中合理分布車(chē)位數(shù)和車(chē)位等級(jí)，在后期建設(shè)過(guò)程中隨時(shí)回顧項(xiàng)目待建車(chē)庫(kù)是否符合預(yù)期市場(chǎng)需求，不符合則需適當(dāng)調(diào)整。

　　4車(chē)庫(kù)層高優(yōu)化

　　4.1 影響車(chē)庫(kù)層高的4個(gè)因素：

　　n 柱網(wǎng)：跨度直接影響梁高。

　　n 頂板荷載：覆土厚度與其直接相關(guān)，是影響梁高的主要因素之一。

　　n 機(jī)械通風(fēng)設(shè)備：風(fēng)管、風(fēng)機(jī)會(huì)占到400~1000的空間。

　　n 管線布局：管線交叉點(diǎn)、管線重疊點(diǎn)，影響局部?jī)舾摺?/p>

　　4.2車(chē)庫(kù)層高優(yōu)化：

　　4.2.1合理的柱網(wǎng)跨度：包括有效控制梁高和柱網(wǎng)跨度直接影響梁高。

　　4.2.2頂板覆土深度控制：可有效降低梁高;大幅降低結(jié)構(gòu)含鋼量;直接減少頂板側(cè)壁防水面積。

　　n 覆土厚度對(duì)綠地率計(jì)算的影響：種植土層深度指種植土的實(shí)際深度，不包括架空平臺(tái)屋頂板、防水層和排水層構(gòu)造厚度，其中防水層和排水層總厚度一般按30厘米計(jì)算。具體按以下辦法折算沖抵： 1.種植土層深度大于1.5米的，按實(shí)際植物種植面積的100%沖抵集中綠化面積;2.種植土層深度大于1.0米、小于1.5米的，按實(shí)際植物種植面積的60%沖抵集中綠化面積;3.種植土層深度大于0.4米、小于1.0米的，按實(shí)際植物種植面積的20%沖抵集中綠化面積。

　　n 不同覆土厚度對(duì) 單層車(chē)庫(kù) 結(jié)構(gòu)成本的影響

　　n 覆土1米與覆土1.5米比較，鋼含量節(jié)省20%，約16kg/m2，每平米土建造價(jià)減少80-100元。

　　n 層高每降低100mm，每平米土建造價(jià)減少10-15元。

　　4.2.2車(chē)庫(kù)管線綜合：可有效降低設(shè)備層高度200mm左右;使車(chē)庫(kù)管線整潔、富有邏輯美;避免混亂交叉導(dǎo)致凈高不夠，如下圖。管線綜合：可有效降低設(shè)備層高度。

　　4.2.3車(chē)庫(kù)自然通風(fēng)排煙：可有效降低高度400mm左右;減少設(shè)備安裝成本、運(yùn)營(yíng)成本。自然通風(fēng)不做機(jī)械排風(fēng)排煙系統(tǒng)：

　　n 至少節(jié)約400左右層高，結(jié)構(gòu)成本減少30~40元/平米，約占車(chē)庫(kù)土建成本2.5%;

　　n 節(jié)省機(jī)械排風(fēng)排煙系統(tǒng)，設(shè)備成本減少約12元/平米，約占車(chē)庫(kù)土建成本0.8%;且節(jié)約了后期設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用;

　　n 減小住宅地下室和地下車(chē)庫(kù)之間的高差，優(yōu)化室內(nèi)空間。

　　4.2.4通過(guò)以上措施，我在順德容桂鎮(zhèn)金域花園項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)中曾做過(guò)一個(gè)比較：原方案為覆土為1500mm，機(jī)械通風(fēng)，不做管線綜合正常車(chē)庫(kù)層高為3700mm，凈高為2200mm+管線900~1000mm+梁1000~1200mm;經(jīng)優(yōu)化后覆土為600~900mm，自然通風(fēng)，做管線綜合;調(diào)整后層高3100mm,凈高2200+管線200+梁700mm。大大降低了地下室車(chē)庫(kù)層高，減少了成本造價(jià)，這也創(chuàng)造了甲方地下室車(chē)庫(kù)預(yù)算造價(jià)的新低，得到了甲方的好評(píng)。

　　4.3 結(jié)論：1，覆土層結(jié)構(gòu)高差，在滿(mǎn)足綠地率計(jì)算規(guī)則的前提下，最佳厚度為1.0~1.2米,2，別墅集中車(chē)庫(kù)，應(yīng)盡量合理布置排煙井(口)，實(shí)現(xiàn)自然排煙通風(fēng),3，車(chē)庫(kù)必須做管線綜合，避免出現(xiàn)最不利點(diǎn)。