摘要：新時期下，我國的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，在這個過程中，要想保證其形成良性循環(huán)發(fā)展態(tài)勢，就一定要重視房地產(chǎn)業(yè)的運營與管理方式，本文就從我國房地產(chǎn)業(yè)運營與管理的原則、現(xiàn)狀分析入手，探討新時期下我國房地產(chǎn)業(yè)運營與管理的措施，從而保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)業(yè),運營與管理,原則,現(xiàn)狀,措施
房地產(chǎn)運營管理是房地產(chǎn)內(nèi)的高層領(lǐng)導(dǎo)在新時期條件下，以現(xiàn)代市場觀念為指導(dǎo)，根據(jù)自身發(fā)展情況，對外部環(huán)境進行總體把握和全方面的分析，為維持企業(yè)長久的競爭優(yōu)勢而進行的總體性的規(guī)劃。房地產(chǎn)運營與管理是否良好，關(guān)系企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。下面本文就進行具體的論述。
一 我國房地產(chǎn)運營與管理的原則
房地產(chǎn)運營管理的目的就是要使企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，形成自己的品牌效應(yīng)和核心競爭力，以此為目標(biāo)，房地產(chǎn)運營與管理必須遵循一定的原則。
(一)堅持優(yōu)化組合與動態(tài)管理相結(jié)合的運營管理模式
房地產(chǎn)施工自身的特點決定了在施工的過程中，必須要對宮城縣牧進行優(yōu)化和動態(tài)管理，如人員物資的流入，資金的流出等，只有把握住動態(tài)發(fā)展趨勢，加以優(yōu)化管理，才能夠提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。
(二)堅持健全企業(yè)內(nèi)部運營管理機制
加強企業(yè)內(nèi)部的運營管理機制建設(shè)，需要重點抓住兩個方面，其一是要從項目施工層面上進行管理，其二是要從企業(yè)整體進行管理，這樣兩條管理線路交叉進行，既有細(xì)節(jié)又有整體。如采取親情化管理與制度化管理相結(jié)合的運營管理模式，或者采取溫情化管理與制度化管理相融合的管理模式等，確保兩個方面完美的結(jié)合。
(三)確保每個項目定位做到綠色科學(xué)
現(xiàn)代條件下，綠色產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為一種趨勢，因此說，房地產(chǎn)業(yè)在運營過程中也要堅持綠色科學(xué)的發(fā)展方向，這就要求在運營與管理的過程中要嚴(yán)把這一關(guān)，確保每個項目能夠做到綠色科學(xué)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
(四)正確處理好市場效益與社會效益之間的關(guān)系
房地產(chǎn)業(yè)對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了巨大的推動作用，帶來了巨大的經(jīng)濟效益，但是其在發(fā)展的過程中也因為經(jīng)濟利益的關(guān)系而給社會帶來了一些負(fù)面的影響，因此說在進行房地產(chǎn)運營管理過程中，一定要正確處理好經(jīng)濟效益與社會效益的關(guān)系，保證二者協(xié)調(diào)發(fā)展。
(五)堅持經(jīng)營風(fēng)險和施工風(fēng)險分離的原則
經(jīng)營風(fēng)險主要包括有市場風(fēng)險、投標(biāo)風(fēng)險、壞賬風(fēng)險以及意外風(fēng)險，它是企業(yè)在經(jīng)營活動中為了占領(lǐng)市場而采取的運營管理措施而形成的。施工風(fēng)險則包括質(zhì)量風(fēng)險、施工工期風(fēng)險、施工質(zhì)量風(fēng)險、安全風(fēng)險等幾個方面。經(jīng)營風(fēng)險和施工風(fēng)險承擔(dān)的對象不同，因此要將兩種風(fēng)險相分離，做到責(zé)權(quán)明確，提高應(yīng)對風(fēng)險的效率。
這些原則都是房地產(chǎn)運營管理中需要遵循的一般原則。同時，企業(yè)在遵循這些原則的同時，還要根據(jù)企業(yè)的實際情況，正確處理投標(biāo)風(fēng)險、市場風(fēng)險、壞賬損失風(fēng)險以及意外風(fēng)險等運營管理中存在的一些問題，確保企業(yè)的循環(huán)發(fā)展。
二 我國房地產(chǎn)運營與管理的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)的運營與管理是房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中必須要重點把握的環(huán)節(jié)，運營與管理水平的高低直接關(guān)系到企業(yè)的效益，下面本文就對目前我國房地產(chǎn)業(yè)運營與管理的現(xiàn)狀進行簡單的分析。
(一)樹立自身品牌形象，形成核心競爭力
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的競爭也愈加激烈，每個房地產(chǎn)企業(yè)要想立足，必須在運營與管理上下功夫，探索一條適合自身發(fā)展的道路，其中，最突出的一點就是樹立自身的品牌形象，形成了核心的競爭力。品牌形象是企業(yè)的臉面，能夠幫助企業(yè)贏得更多的工程項目，有效地抗擊風(fēng)險，同時能夠?qū)⑵放频膬?yōu)勢轉(zhuǎn)化為企業(yè)內(nèi)部發(fā)展的動力，為企業(yè)創(chuàng)造更多的附加值。因此說，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的運營與管理者很看重品牌形象的培養(yǎng)，這在房地產(chǎn)界形成了一個良好的發(fā)展環(huán)境。
(二)跨地區(qū)運營模式的建立
競爭的日趨激烈，促使房地產(chǎn)的運營朝著跨地區(qū)的方向發(fā)展。跨地區(qū)運營已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)發(fā)展的一個基本方向。在管理的過程中，每地區(qū)的管理者根據(jù)各地的實際情況采取相應(yīng)的管理措施，最后匯總到整體管理者在進行整合，從而形成一個完整的管理鏈條，促進房地產(chǎn)運營與管理的合理健康發(fā)展。
(三)良性運營管理機制的確立
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其良好的品牌形象和核心競爭力分不開，要形成如此強有力的形象和競爭力，就必須要有健全的運營與管理機制。目前我國的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部都行成立一整套良性的運營管理模式，如職工激勵機制，項目運營審核機制等，這樣就能夠確保企業(yè)在一個良好的環(huán)境下發(fā)展。
三 新時期下對我國房地產(chǎn)運營與管理的措施
房地產(chǎn)運營管理水平直接決定著企業(yè)的發(fā)展水平，和企業(yè)的經(jīng)濟效益密切相關(guān)，同時房地產(chǎn)的運營與管理還是企業(yè)的品牌形象和核心競爭力的代表。本人就從自身的工作經(jīng)驗出發(fā)，淺談幾點在新時期下我國房地產(chǎn)業(yè)運營與管理的措施。
(一)加快進行戰(zhàn)略調(diào)整，應(yīng)對新的市場挑戰(zhàn)
當(dāng)前我國對于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控制度越來越嚴(yán)格，而國際國內(nèi)的經(jīng)濟形勢撲朔迷離，面對這種情況，房地產(chǎn)業(yè)要繼續(xù)發(fā)展，必須要進行戰(zhàn)略調(diào)整，轉(zhuǎn)變陳舊的運營與管理模式，在優(yōu)勝劣汰的競爭機制刺激下，實現(xiàn)自身的轉(zhuǎn)型。如在運營方面，不能一味的以土地為中心，要能夠?qū)⑼恋嘏c技術(shù)結(jié)合起來，實現(xiàn)傳統(tǒng)盈利模式的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新。在管理方面，打破原有管理機制，實行自上而下和自下而上的雙線管理模式，一次來應(yīng)對新的市場挑戰(zhàn)。
(二)加強財務(wù)管理機制
企業(yè)要想長遠(yuǎn)可持續(xù)運營發(fā)展，資金不可缺少，但是近幾年房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了泡沫式的發(fā)展，這對于房地產(chǎn)的良性發(fā)展帶來不利的影響，加之房地產(chǎn)商缺乏應(yīng)對風(fēng)險的意識以及國際金融危機的影響，更帶來了不利的因素。不少房地產(chǎn)商缺乏財務(wù)管理經(jīng)驗，造成財務(wù)損失，因此說，加強財務(wù)管理機制至關(guān)重要。進行財務(wù)管理，首先需要在財務(wù)預(yù)算上進行細(xì)致的管理，有效控制成本預(yù)算，減少企業(yè)資金的浪費，為企業(yè)的發(fā)展節(jié)省更多的可流動資金，實現(xiàn)企業(yè)運營的良性發(fā)展。如企業(yè)可以將績效評價標(biāo)準(zhǔn)放在成本費用的核算上，一次來建立低成本的績效評價體系，把運營與管理引入績效考核機制，從而保證了財務(wù)管理機制的正常發(fā)揮作用。
(三)大量引入運營與管理型人才
房地產(chǎn)業(yè)作為一項資源整合性的產(chǎn)業(yè)，其競爭很大程度上取決于人才。單從項目運營與管理方面來說，高水平的運營與管理人才能夠提出更為合理、更適應(yīng)實際需要的措施，提高了運營管理的效率，因此，加大人才的引進也十分重要。
(四)正確運用市場與政府兩只手的調(diào)節(jié)功能
政府的宏觀調(diào)控和市場的自發(fā)調(diào)節(jié)對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著重要的作用，作為房地產(chǎn)企業(yè)的運營與管理者，應(yīng)該及時掌握政府的宏觀調(diào)節(jié)政策，覺察市場的自發(fā)調(diào)節(jié)能力，綜合著兩只手的調(diào)節(jié)功能，并結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展情況，采取動態(tài)管理的模式，結(jié)合之前的運營經(jīng)驗，做出正確的運營決策與管理舉措，保證房地產(chǎn)業(yè)的良性可持續(xù)健康發(fā)展。
結(jié)束語：隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，其運營與管理工作不容忽視。房地產(chǎn)業(yè)的運營與管理工作水平的高低，直接關(guān)系到經(jīng)濟效益的提高與經(jīng)濟發(fā)展的進步，與此同時，運營管理的好壞也決定著企業(yè)自身的發(fā)展，因此說，必須重視房地產(chǎn)業(yè)的運營與管理，促使房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)良性可持續(xù)發(fā)展。
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