房地產論文范文開發經營的影響因素研究

　　摘要：房地產業在國民經濟中的地位日趨重要，它的迅猛發展已使其成為了國民經濟的支柱產業。本文就從產業的發展史、市場化、產業化、專業化的房地產生產和供應機制簡單闡述了幾點對房地產開發與經營管理理論與方法的研究以及更高的標準和要求。

　　關鍵詞：房地產業,經營,影響因素,分析

　　一、概述

　　(一)房地產開發經營的概念

　　房地產開發與經營是房地產業經濟活動的重要組成部分，是使房地產商品從開發、建設到生產竣工，并能夠順利進入市場，實現房地產商品價值，滿足社會對房地產商品需求的經濟活動[1]。現代化的經營意識、新型的管理思想是房地產開發與經營企業確定正確的戰略和策略，進行高效優質房地產開發經營及物業管理等經營管理活動的重要保證。

　　房地產開發經營從土地獲取、三通一平、設計與前期準備、建筑安裝施工、銷售實現以及物業管理等活動中無一不對房地產開發商的計劃、控制、組織和協調能力提出很高的要求，如何繼續保持并強化房地產企業的經營績效非常重要[2]。

　　(二)房地產開發經營的特點

　　房地產的開發、經營與其他商品的開發與經營相比，具有涉及范圍廣、經手環節多、形式多等特點，因而在開發與經營過程中會表現出難度大、風險大以及受政策等因素影響更強等特點。

　　1、房地產的開發與經營難度較大，這是由房地產商品本身的特點所決定的。房地產價值實現的先期性、多樣性和逐步性的統一，增大了房地產開發與經營的復雜性和難度。房地產商品本身的空間不可移動性，以及影響房地產價格的因素復雜性多樣，同類商品的可比性差、個案性強，無疑也增加了房地產的開發與經營的難度和復雜性。

　　2、房地產的開發與經營風險較大，這也是由房地產商品的特殊性所決定的。房地產的開發經營資金的運轉周期長，墊付時間長，與生產周期短的行業相比，無疑要承擔更大的時間價值風險。房地產資金投放量大，風險性也大。房地產的開發經營還受到社會政治、經濟、消費心理、市政建設等各種外在因素的影響，從而房地產的開發與經營比一般商品經營具有更大的風險性。

　　3、房地產業的特點、地位和作用決定了房地產的開發與經營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。為了使房地產業納入社會主義市場經濟軌道，除了強調運用市場機制指導房地產運作以外，更要強調政府宏觀調空作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產企業堅持正確的經營方向，力求在經營活動的各個環節、各個方面都自覺遵守國家現有的政策法令、規章制度。

　　房地產市場與其它市場一樣要受到經濟環境、政治環境、人口、供應者與需求者等因素的影響。在分析房地產開發經營過程中關鍵價值活動的基礎上，本文將深入研究現階段影響房地產開發經營的因素，即影響房地產市場因素，影響房地產開發經營績效的因素。

　　二、影響房地產市場因素

　　(一)對國家的宏觀經濟形勢分析

　　包括國民經濟發展狀況，國民生產總值及其增長速度、人均國民生產總值、人口規模與結構、居民收入、社會政治穩定性、政府法規政策完善程度和連續性程度、產業結構、“三資”企業數量及結構、國內外投資的規模與比例、各行業投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策(信貸規模與利率水平)等。

　　1、人口統計環境

　　市場是由人構成的，房地產業受城市或地區的人口規模與增長率、人口的年齡結構與民族構成、教育程度、家庭結構、地區的特征和人口遷移等因素的影響。

　　2、政府政策環境

　　政府通過產業政策及金融政策對房地產市場進行規范和影響。政府政策對房地產業發展的影響主要通過以下方面來體現。第一，政府對土地資源的開發和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產業的開發狀況;第二，政府通過各項稅費影響房地產的價格，從而影響房地產的銷售狀況;第三，政府通過房地產交易政策影響房地產的流通狀況。

　　3、利率變化

　　這是影響市場的主要因素之一。市場對利率的變動最敏感。如近期在政策鼓勵下，銀行推出了存量房貸利率可以打7折的優惠舉措，這就使得買房者得到了更大的優惠，提高了他們的購房積極性，就對房地產市場起到了很大的作用。

　　4、住房保障政策

　　住房保障政策力度提高有積極影響。鑒于近兩年住房價格快速上升，大多數中等以下收入群體住房矛盾開始凸現。完善住房保障政策已提上政府議事日程。新住房保障政策的出臺，可能會對整個房市產生積極影響，特別是中低價商品房市場和租賃房市場。

　　(二)對城市發展狀況分析

　　與其它商品市場相比，房地產市場的區域性問題尤為突出，不同地區的消費者對不同房產的偏好不同。在城市建設的規劃上，不同地區有不同地區的特色，交通狀況等也不盡相同。所對應的目標客戶群也會有所差別。包括城市的基礎設施和城市的經濟、社會、資源、環境對項目的影響等。

　　1、區域發展

　　2008年的奧運會和2010年的世博會對北京和上海及它的周邊城市產生重大的影響，對這些區域的房地產有較大的帶動作用。

　　在城市的建設當中，特別是住宅在80%的比重的建設當中，大量住宅的建設，人就集中在城市郊區的地區，由于土地供應的限制。在其他的非住宅地產方面，商務地產隨著城市中心商務地區的崛起，商務地產的發展也會隨著城市中心的崛起帶動中心商務地產的發展。

　　2、城市的基礎設施

　　不同城市的基礎設施的完善程度，諸如供水、電力、熱力、通信、燃氣、交通等是完全不一樣的，同勞動力、原材料、地方的產業發展及城市政府的辦事效率也都有很大區別。

　　以地鐵為例，地鐵可以說是一個大城市的命脈。地鐵一旦建成,必將給所在城市和人們的生活帶來根本性的改變。也將給地鐵沿線開發的各區域板塊帶來無限生機。地鐵的建設可能引發資本、人口向郊區的轉移。可以預見的是,地鐵對所在城市樓市的刺激是明顯的。地鐵的開通對城郊的房地產有較大的帶動作用。居民的購房范圍將逐步擴大,會考慮選擇地鐵沿線的樓盤。主要的考慮有二點:一是生活交通方便。二是認為地鐵樓盤可以升值。事實上,地鐵在房地產開發中確實有“點金棒”的作用,可以令無人問津的區域變為樓市的熱點。但這也不是絕對的。因為理性的購房者則更關注樓盤物業本身的品質,只有綜合品質的提升,才能贏得更多買家的認可。

　　(三)對擬開發區域的市場因素分析

　　這也是最重要的因素，是房地產市場分析的關鍵所在。對此因素分析就需要進行市場調研，從中達到發現市場機會，尋找投資空間，預測市場需求和分析判斷投資成本等的目的。這可以從擬開發區域的國民生產總值及其增長速度、經濟結構、人口及就業狀況、家庭結構、子女就學條件、地域內的重點開發區域、地方政府和其他有關機構對擬開發項目的態度等方面考察。

　　三、影響房地產開發經營績效的因素

　　根據房地產開發經營過程實踐、企業價值鏈分析以及市場調查的基本結果，把影響房地產開發經營績效的因素概括為：規劃設計、施工質量、營銷策劃和物業管理，四個方面。房地產開發經營從土地獲取、三通一平、設計與前期準備、建筑安裝施工、銷售實現以及物業管理等活動中無一不對房地產開發商的計劃、控制、組織和協調能力提出很高的要求，如何繼續保持并強化房地產企業的經營績效非常重要。

　　(一)對規劃設計方面的分析

　　房地產開發項目是否成功主要決定于前期的規劃設計，規劃設計一個關鍵的概念是要根據購房者認知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規劃、設計、建造之間的良好聯系。規劃設計必須要以建筑規范、地理氣候環境、地域風俗人情、市場、客戶需求為出發點，根據實用、科學、經濟、美觀及先進的目標，按照建筑規劃設計的程序，對樓盤的整體規劃、建筑與外觀、土建結構、水電消防、設備設施、園林景觀、道路管線、裝修等各個方面進行設計和運作，以實現最佳的價值目標。評價規劃設計對房地產企業開發經營績效的影響程度可以從戶型合理性(包括朝向、大小、室內布局、水電氣配套等)、小區整體情況(區位、園林景觀、建筑外觀、整體布局等)、規劃設計費用和設計質量(施工可行性、設計整改情況及設計審查合格情況)4 個方面來考慮。

　　(二)對施工質量方面的分析

　　施工質量其實就是按照規劃設計圖紙、方案及建筑規范進行工程建設時所體現的成本、進度與質量。而施工質量對房地產開發公司的經營績效也是顯然的，技術質量不合格既要整改費用還可能會影響銷售、工地出事故賠錢不說還嚴重影響企業形象、工期拖延會增加成本。施工質量問題很可能會在工程竣工驗收后幾年才能表現出來，這種質量缺陷或事故雖然可以通過修補、重構等形式加以改進，但是它對于公司的社會形象和長期獲利能力產生重大影響。因此，質量的合理性(即不以漂亮、華麗、先進為追求，而以實用、滿足顧客需求為目標)以及長期效益是建筑施工質量的基本要求。具體評價可以從工程結構質量(外觀、細部)、工程竣工一次合格率、建筑性能價值比(主要指建筑材料/設備的價格合理性)、開發進度、效率等方面考慮。

　　(三)對營銷策劃方面的分析

　　一個好的產品營銷策劃是產品從企業到達客戶的途徑和橋梁，是產品到貨幣、利潤的過程。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、參與方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。廣告宣傳、促銷活動、價格策略及銷售渠道是房地產開發企業主要考慮的營銷策劃內容，而在營銷策劃前期進行的市場定位是至關重要的，即根據市場調查，確定房地產開發的消費客戶群、所開發物業的功能、專營性及象征性等內容，這是實施具體營銷策略的核心基礎。而從影響房地產開發經營績效的具體指標來看，營銷策劃上有廣告宣傳費用率、品牌價值、價格競爭力和資金回籠情況等方面。

　　(四)對物業管理方面的分析

　　房產或物業開發完成并實現銷售，那么必然要為物業的所有者、使用者提供物業管理服務，以公開選聘的專業化物業管理公司為客戶、業主提供物業管理服務是當前國家法規所要求的內容。目前普遍存在的事實是，在前期的物業管理服務中房地產企業自身的下屬物業管理公司多是服務的提供者，特別在企業房地產項目的開發是分期分段進行的情況下更是如此，此時物業管理服務的質量對于企業后續開發項目的銷售及效益情況將產生決定性的影響。物業管理服務對于銷售業績及經營效益的關系最大表明了當前物業管理對房地產開發經營的重要價值：入住的業主根據自身對小區物業服務的感受，形成了顧客滿意狀態，這種滿意或不滿意的感受會以極高極快的速度在潛在客戶、社會及市場上傳播，因而對于樓盤后續的銷售業績產生重要的影響。

　　四、結論

　　綜上所述，中國的房地產業在未來的時間里，還是會處在穩中有升的態勢中，當前的市場冷淡并不是產業的衰落或是民眾對房地產業失去信心的表現，而是應該看作國家政策宏觀調控后，賣方與買方市場回歸理性，去除了浮夸的泡沫成分，讓中國的房地產業可以走上健康發展道路的一劑良藥。在前一輪的洗牌中，已淘汰一批實力不強，規模不大，開發操作不規范的房地產開發企業，從而促進我國房地產業再次飛躍，為我國居民盡早實現“居者有其屋”的美好愿望。

　　參考文獻：

　　1、曠開萃; 劉菊紅編著：《房地產企業開發經營績效的影響因素研究》，建筑管理現代化，2005(04)。

　　2、李會萍編著：《運用價值工程原理提高房地產開發效益》，貴州工業大學學報，2003(03)。

　　3、蔣盛軍編著：《房地產開發經營的建筑工程項目管理分析研究》，中外建筑，200(05)

　　4、呂萍編著：《房地產開發與經營》，中國人民大學出版社，2004。