本文作者：王曉梅 王磊 單位：中國建設(shè)銀行股份有限公司河南省分行

房地產(chǎn)金融指的是以房地產(chǎn)為特定經(jīng)營對象，并且圍繞其進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營或者消費(fèi)的再生產(chǎn)過程而展開各種金融活動。而房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要是針對經(jīng)營房地產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)來說，因?yàn)槠涔芾聿簧啤Q策失誤，亦或者由于客觀環(huán)境的變化而導(dǎo)致其在資產(chǎn)收益方面遭受損失。值得注意的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)金融風(fēng)險并不僅僅包括個人金融機(jī)構(gòu)和單項業(yè)務(wù)的風(fēng)險，還包含了在整個房地產(chǎn)的金融體系中所面臨的風(fēng)險。

1房地產(chǎn)金融的主要風(fēng)險

1.1對開發(fā)商來說，主要是籌資困難，貸款違約風(fēng)險高。我國當(dāng)前的房地產(chǎn)在開發(fā)資金上主要依賴銀行信貸，而商業(yè)銀行的信貸政策一旦發(fā)生變動，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的“蝴蝶效應(yīng)”。2008年金融危機(jī)之后，直到如今，全國各大城市的房屋銷售的價格指數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢。就此來說，開發(fā)商樓盤的庫存量上升，當(dāng)其無法抵御用賣樓的數(shù)量來抵消這筆降價風(fēng)險時，很多樓盤也就成為了爛樓，而銀行也將面對巨大損失。另外，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，較高負(fù)債率也使房地產(chǎn)金融面臨著巨額財務(wù)風(fēng)險。

1.2當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷時，住房抵押貸款的違約會增加。就目前而言，我國的個人住房抵押貸款違約的狀況還不太明顯。但是2008年美國的次貸危機(jī)告訴我們，今天的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)明天就有可能成為壞賬。目前很多銀行為了占到更多市場份額，不惜降低貸款的標(biāo)準(zhǔn)，對住房抵押貸款放松審核，甚至變相的違規(guī)操作。這樣導(dǎo)致的情況是，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷之后，住房抵押貸款就成為了一筆爛賬。就目前而言，在我國商業(yè)銀行的貸款抵押物中，住房抵押貸款占總貸款的比重已經(jīng)超過了65%。如果按照2008年上半年我國28.6萬億的人民幣貸款余額來算，那么我國處于房地產(chǎn)金融風(fēng)險中的貸款就超過18億。此種風(fēng)險的出現(xiàn)主要在于商業(yè)銀行對于住房抵押貸款的風(fēng)險識別不夠高。

1.3銀行數(shù)據(jù)披露的準(zhǔn)確度有待觀察。在上條風(fēng)險中有提到，銀行為了多增加其流動資金，會放松對貸款抵押物的真實(shí)性審查。那么，一旦銀行在出現(xiàn)壞賬死賬之后，為了其自身的形象和股價，也會低估甚至隱瞞其不良貸款的準(zhǔn)確數(shù)字。畢竟銀行壞賬的增加毫無疑問的會導(dǎo)致其業(yè)績的下滑。近幾年來，由于銀監(jiān)會等多方監(jiān)督之下，銀行對于自身抗風(fēng)險的能力有所提高，但是也不排除為了維護(hù)其市場形象，放松貸款的分類標(biāo)準(zhǔn)，遲記或者不記不良貸款的現(xiàn)象。

1.4救市措施引發(fā)的連帶問題。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到國計民生，國家對于國計民生的重大問題會采取宏觀調(diào)控，而國家的這種宏觀調(diào)控會很大程度上引起房地產(chǎn)市場的變革。國務(wù)院出臺一系列關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的文件會在很大程度上促進(jìn)房地產(chǎn)市場新一輪的變革。但是如果頻繁出臺政策變革，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場長期保持觀望態(tài)度的話，那么這種政策拉動內(nèi)需的效果就會大打折扣。

2防范措施

2.1化解不良資產(chǎn)。對于房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險的防范方面，化解房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)只能解決一部分的問題。幸運(yùn)的是直到如今，我國的住房抵押貸款雖然風(fēng)險存在，但是壞賬率還是比較低的，全國的平均值在百分之二以下，有很多城市已經(jīng)達(dá)到了零壞賬率。為了保持乃至提高房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險能力，各個金融機(jī)構(gòu)都應(yīng)該做好資產(chǎn)的負(fù)債管理，增強(qiáng)法律意識，科學(xué)分析決策。

2.2規(guī)范操作流程。銀行在住房抵押貸款上抗風(fēng)險能力的提高主要體現(xiàn)在銀行對于金融活動相關(guān)業(yè)務(wù)的嚴(yán)以律己。首先在貸款前，銀行要做好審查工作，切不可為了自己的一時業(yè)績，造成不可挽回的損失。審查流程要到位，審查資料要嚴(yán)格，必要的還需要進(jìn)行現(xiàn)場勘查。其次在貸款后，要及時做好管理工作。在貸款之后，對貸款人的自信狀況進(jìn)行調(diào)查，掌握相應(yīng)的資金使用情況，以防偷換概念等現(xiàn)象的產(chǎn)生，降低個人或者企業(yè)的還貸風(fēng)險，使銀行的抗風(fēng)險能力增強(qiáng)。

2.3引導(dǎo)有序競爭。房地產(chǎn)市場金融機(jī)構(gòu)的有序競爭，需要國家的宏觀調(diào)控，也需要國家相關(guān)法律法規(guī)制度的完善。需要加強(qiáng)中央銀行對各大商業(yè)銀行房貸抵押業(yè)務(wù)和程序的監(jiān)管，將不正當(dāng)競爭和非法壟斷扼殺在搖籃中。由于房地產(chǎn)金融的自身行業(yè)特征，它主要是內(nèi)向型創(chuàng)匯，由此外資介入可能影響我國外匯的平衡，因此在房地產(chǎn)金融中，多借外債是不可取的。

2.4完善房地產(chǎn)金融制度和體系。一個好的制度能為其提高在市場上的抗風(fēng)險能力，對于房地產(chǎn)金融市場來說，建立一個完善的制度體系，能夠抵御市場變動帶來的一部分威脅。我國目前針對這一行業(yè)的制度和體系還不太完備，對于風(fēng)險的防范也沒有及時有效的應(yīng)對措施，由此建立包括以上提到的金融機(jī)構(gòu)體系以外，還需要建立監(jiān)督管理、法律法規(guī)、風(fēng)險防范以及金融投資等體系。同時，相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制也要建立起來，特別是風(fēng)險測評和監(jiān)控體系。

2.5建立個人房貸信用制度。我國目前對于個人信用的評估體系十分不完整，不僅僅是個人，對于企業(yè)的信用信息也是支離破碎，不充分的，由此產(chǎn)生的信息不對稱現(xiàn)象是需要向發(fā)達(dá)國家的金融體系學(xué)習(xí)的。實(shí)際上，若是建立了一個個人房貸的信用制度，就可以避免很多壞賬爛賬的產(chǎn)生，通過調(diào)查和評估個人的信用程度，就可以有效的對“道德風(fēng)險”進(jìn)行防范。另外，信用管理制度的建立還需要有信用檔案、賬戶、調(diào)查、檢測和評估制度的建立，這幾者之間相互配合，最終完成個人信用系統(tǒng)的評估。對于現(xiàn)在大家都比較關(guān)注的住房公積金來說，由于不同城市的不同進(jìn)度，不可操之過急。同時對于借款人資格的審批要嚴(yán)格，防止魚龍混雜局面的出現(xiàn)。

2.6健全信息的傳遞機(jī)制。現(xiàn)代科技的高速發(fā)展，帶來人們生產(chǎn)生活和工作的便利。針對上述提到的信息不對稱的問題，國家需要健全關(guān)于信息的傳遞機(jī)制。對于在房地產(chǎn)金融市場上出現(xiàn)的欺詐舞弊等問題，要進(jìn)行堅決的打擊，采取一定的激勵措施，提高員工利益共享，風(fēng)險公攤的意識，對于信用狀況良好的個人或者企業(yè)給予一定量的道德風(fēng)險鼓勵。結(jié)束語房地產(chǎn)金融作為國計民生的重點(diǎn)部門，它的運(yùn)行穩(wěn)定與否直接關(guān)系著相關(guān)其他行業(yè)的發(fā)展與穩(wěn)定，從而對整個國民經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了重大的影響。我國國家政府應(yīng)該對其進(jìn)行相應(yīng)的宏觀調(diào)控，各大金融機(jī)構(gòu)商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)法，按照規(guī)章制度章程辦事，個人或者企業(yè)也要誠信做人做事，共同來維護(hù)房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定，降低其風(fēng)險。