本文作者：雷學軍 單位：華中科技大學

一、美國的房地產金融政策與風險防范體系

1、房地產金融政策

（1）羅斯福和杜魯門時代。1932年，是經濟大蕭條之后的羅斯福時代，美國出現了住房建設和金融危機，政府通過設立“聯邦住宅貸款銀行系統”（FHLB），并批準《住宅抵押貸款法》，成立了“房地產貸款公司”，形成了長久性的分期付款式抵押貸款市場。1934年，《國家住房法》通過并成立了“聯邦住宅管理局”（FHA）和“聯邦儲蓄貸款保險公司”（FSLIC），組建“互助組織”，負責對個人的抵押貸款保險。為解決低收入人群的住房問題，1937年，通過了《公共住宅法案》，設立“聯邦平民房屋建設總處（USHA）”，為平民提供低租金住房。1949年，杜魯門政府修訂了《國家住房法》，提出“居者有其屋”的住房目標，通過興建公共住宅單位解決大多數人的住房問題。

（2）肯尼迪與約翰遜時代。1961年，肯尼迪政府發表國情咨文《住房和城鎮發展計劃》，提出三個目標：更新和規劃城市、給全國人民體面住房、鼓勵發展建筑業。并通過提供“低于市場水平利率”的貸款計劃，鼓勵私營金融機構向市場提供貸款。1965年，約翰遜政府的“租金增補”計劃，將低收入家庭住房支出的比例進行限制。1968年，出臺了新住房貸款計劃，鼓勵私人開發商低利率貸款，聯邦政府給予貼息。《住房與城市發展法》頒布后，住房與城市發展部（HUD）正式成立。

（3）尼克松與福特時代。1969年，尼克松政府先后實施了“自置居所計劃”和“租賃住宅計劃”，但收效甚微。1970年，國會通過“緊急住宅融資法案”，成立“聯邦住宅貸款抵押公司”開辟二級市場。后來，福特政府提出“社區發展補助計劃”，將住房建設、都市重建和其他住房資助計劃合并，重新分配資金。

（4）里根與布什時代。里根為了減少政府財政壓力，提高租客承擔租金的能力，降低政府確定的“公平市場租金”標準。于1987年推行稅制改革和“低收入階層住房稅金信用計劃”，對給低收入人士提供住房的項目提供稅收優惠。1990年，布什政府出臺“國民可承擔住宅”法案，通過擔保和信用證明方式為租客提供幫助，并加強地方政府和非營利性社區在住宅開發中的作用。

（5）克林頓與小布什、奧巴馬時代。1997年正式出臺了“多成員家庭資助性住房改革及承受能力法案”，新增45億美元資金用于保障住宅單位和個人利益，同時也為1999年以后逐步改革由FHA提供保險的抵押貸款體制創造條件。克林頓時代，改革住房與城市發展部（HUD）的職能，在削減聯邦政府對住房有關預算的同時，將執行住房計劃的職能逐步轉交給各州和地方政府。同時，提高各州所得的稅金信用人均標準，從1.25美元提高到1.75美元。2000—2004年，全美提高房地產稅收入比例。針對房屋購買和出售的差價，美國一些州政府專門設計征收房地產增值稅，規定自住房住滿兩年以上出售可以享受大幅度增值稅減免政策，投資房則不能享受相應的增值稅減免政策。

2、房地產金融機構與運作體制

20世紀60年代以來，隨著美國住房抵押貸款機制和房地產證券化機制的應用，一級市場和二級市場逐步完善，推動了美國房地產市場的迅速發展。一級市場就是直接發放貸款的市場，機構主體包括儲蓄貸款協會、商業銀行、互助銀行、人壽保險公司等。不同金融機構的主體職能又存在區別。儲蓄貸款協會（SLs）是以吸收儲蓄存款、發放抵押貸款為主的專業性金融機構。商業銀行是美國范圍最廣的金融中介，主要提供短期信用和商業貸款。互助銀行是存款人共同所有和經營的互助組織，主要是提供抵押貸款。人壽保險公司的保費較為穩定，逐漸成為抵押貸款的主要資金來源。二級市場是出售抵押貸款的市場。由于有一級市場的長期穩定的資金來源，二級市場運作更加順暢。目前美國房地產金融二級機構主要有聯邦國民抵押協會（FNMA）、政府國民抵押協會（GNMA）和聯邦住宅貸款抵押公司（FHLMC）。其主要作用是加強抵押貸款的保證、收購抵押貸款組群、授權代理機構發行抵押債券或自己發行抵押債券、支付貸款利息等。美國房地產的一級市場、二級市場、房地產市場管理機構共同構成完整而統一的市場體制。除此之外，美國房地產金融管理機構也發揮著重要作用，主要包括通貨監理處和聯邦存款保險公司，其職責是對銀行體系和貨幣政策進行監管。同時，為了鼓勵購買自有住宅，還創立了聯邦住房貸款銀行系統、聯邦儲蓄貸款保險公司和聯邦住宅管理局，對個人住房貸款進行擔保。

3、風險防范體系美英兩國房地產金融政策

（1）風險預防制度。美國對房地產金融風險的預防主要體現在嚴格的企業內部監控制度和健全的社會信用體系方面。企業內部監管方面，審貸分離制度、業務評估體系制度和專門的風險管理部門設立，特別是1992年五大學會共同發表的《內部控制———整體框架》報告，明確了企業內部董事會、管理層、內部審計人員對風險管理的責任和義務，提出了控制目標。2004年的《企業風險管理———總體框架》進一步將企業的風險管理和控制分為八項指標，完善了企業的風險管理制度。信用市場方面，美國通過加強各環節的立法，包括公平信用報告法、公平信用機會法、公平債務催收作業法等，建立了完善的信用法律覆蓋體系。信用手機和評估市場則完全通過市場化手段運營，形成了個人信用、企業信用和資信評估三大市場格局。同時，政府部門的監管和不良信用懲罰制度為信用體系的建設保駕護航。

（2）風險分攤和轉嫁制度。美國房地產金融風險的分攤主要通過房地產企業的多元化直接融資渠道、房地產投資信托基金（REITs）、住房抵押貸款保險等制度實現。美國大型的房地產企業基本都是上市公司，可以發行股票并在股票市場掛牌上市，投融資成本相對較低。房地產投資信托基金，是通過公開發行基金單位或私募融資，進入房地產項目，并由專門機構負責經營管理，以獲得長期穩定收益為目的的金融衍生工具。住房抵押貸款保險制度，包括房貸金融機構的保險制度、中低收入家庭的住房抵押貸款保險制度、退休老兵住房抵押貸款保險制度和普通居民商業住房抵押貸款保險制度等，有效地分散了金融機構和個人房地產信貸風險。美國的風險轉嫁制度是金融機構將房地產抵押貸款債券出售給投資機構，后者進行資產組合，然后發行房地產抵押貸款證券，即MBS。二級市場的健全和政府的介入為風險轉嫁制度提供了發展契機。