本文作者：邵玉 單位：沈陽理工大學應用技術學院

一、引言

房地產金融風險是指從事房地產金融業務的金融機構在支持房地產企業從事房地產開發、建設、經營過程中，由于決策的失誤、客觀環境的變化以及各種現實中無法確定的因素，而導致的金融機構自身在資產、收益上可能的損失及其信譽上可能的損害。房地產金融風險是整個房地產金融體系所面臨的風險，而不是單指某項業務或某個金融機構所面臨的風險。因為，房地產金融業務與金融機構之間存在著緊密的聯系、他們既相互影響又相互制約，一旦產生風險往往會相互連累。當某一個項目或金融機構遭受較大的房地產金融風險時，尤其是已經受到較大損失時，公眾就可能對其他項目或金融機構的穩定性、可靠性、流動性產生懷疑，因恐慌而擠兌，引發多米諾骨牌效應，波及整個金融體系進而引發金融動蕩乃至金融危機的發生。另外，金融部門經營的外部環境變化，也可能導致整個金融體系遭遇系統性風險，從而發生更大的損失。中國的房地產市場是以金融為支撐的市場，房地產開發貸款、個人住房信貸，還有其他貸款總額的81%，其抵押物都是房產。因此，房地產業的興衰和金融風險密切相關。房地產金融是一國房地產經濟乃至整個國民經濟發展的一個重要領域，對中國來說，更是一個有待深化的、嶄新的領域。正如香港商業專家梁振英先生所說的，走向國際化的中國市場把金融與房地產業相結合起來，是劃時代的新命題。積極發展房地產金融，科學防范房地產金融風險，對于推動中國房地產經濟健康發展，加快中國城市化進程，實現全面建設小康社會的奮斗目標都具有重大的理論意義與現實意義。在中國經濟高速發展的今天，房地產金融所面臨的風險是我們必須高度重視的問題。防范房地產金融風險，不僅僅是房地產業與房地產金融業穩定和發展的需要，對整個金融業與國民經濟的穩定和發展也至關重要。就我國目前房地產開發、經營的現狀而言，雖然各種風險還沒有充分暴露，但其中的種種現象實際上已經預示著房地產金融風險無處不在，因此，更需要引起房地產業以及金融業各個方面的高度關注。

二、我國房地產金融風險的現狀

近年來，隨著我國經濟實力的增強和城市化進程的推進，房產需求的大幅增加，使我國房地產金融所隱藏的各種風險逐漸浮出水面，具體來說，我國房地產金融風險分為以下幾類:

(一)政策與法律風險

目前，我國房地產金融存在著較大的政策風險與法律風險，如行業發展的變化、房地產業或給房地產業提供服務的金融機構的管理不規范、國家或地方政府有關房地產行業或有關金融機構的各種政策、法律、法規的變化都會使房地產金融遭受風險。另外，對我國房地產金融的發展有巨大影響的工程規劃制度、土地供應制度和土地出讓制度都存在很多不合理的地方，這些不足都提高了我國房地產金融風險產生的機率。缺少相關政策也會給金融機構帶來風險。如，我國有些房地產企業的土地取得方式違規，還有的土地并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和鄉政府、企業簽個協議，然后向銀行貸款，因此，土地的取得隱藏著極大的法律風險。

(二)市場風險

由于我國房地產投資加速過快，導致房價過高，超越了居民承受能力，使消費者對金融市場的依賴程度增加，同時，空置面積總量過大，資金回籠慢，從而會給房地產金融市場帶來風險。近幾年來，我國房地產投資量大幅增加，房價上漲較迅猛，但與此相對應的是商品房空置率也隨之增加。房地產價格上漲過快很容易造成房產的市價過度偏離其實際價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來巨大的損失。此問題在2008年尤為突出，因此部分地區出現了消費者觀望、開發商降價的局面。另外，中國房地產市場還存在外資大量涌入問題，由于外資的目的是短期持有，如果今后市場出現了問題或外資認為人民幣不會有再升值的空間，這時大量外資將兌換人民幣撤出中國市場，從而給國內銀行帶來巨大風險。

(三)信用風險

我國土地儲備制度不完善，導致土地儲備貸款存在隱性風險。一方面，我國土地被政府部門高度壟斷，各級政府已將拍賣土地的收益作為地方財政收入的重要來源之一，因此地方政府出讓土地價格往往較高，相應帶動了房地產價格的上漲。土地開發與購置的融資需求十分巨大，還款則主要依靠土地出讓金。銀行向土地整理儲備中心發放的貸款沒有有效的擔保措施。當前主要采用政府保證和土地使用權質押兩種擔保方式，這兩種方式均存在較大的信用風險。另一方面，在房地產市場運行中，由于土地價格頻繁波動、房地產企業商品房銷售困難、資金周轉不靈或經營不善、虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款等，都會帶來信用風險。此外，在個人住房貸款業務中，我國人民銀行已建立起的個人信用評級機制還不夠完善，只能依據已在冊的信用記錄狀況來進行評定和審核，加上個人收入的不透明和個人征稅機制的不盡完善，銀行在發放個人貸款時，很難對借款人的資信狀況做出正確判斷，因此存在較多的不確定性，仍面臨較大的信用風險。

(四)操作風險

由于我國現代銀行制度并不完善和缺乏相關制度的約束，在發生金融業務時，銀行信貸部門與個人在信貸操作過程中，很容易產生操作風險。主要表現為:一是商業銀行缺乏對國家宏觀調控政策和市場變化的敏感度，對房地產行業信息、價格的變化等掌握不及時、不全面，導致對房地產市場和房地產企業及項目的判斷分析能力較弱，在一定程度上影響了銀行對市場機遇的把握和對風險的控制。二是商業銀行風險管理存在缺陷，缺少科學有效的風險監控、預警、識別、處置等信貸管理機制。特別是個人住房貸款，由于個人誠信系統不完善，商業銀行缺乏對借款人資信調查的有效手段。三是有的房地產企業規避自有資金比例管理，加大了銀行信貸操作難度。

三、防范房地產金融風險的對策建議

(一)拓寬房地產融資渠道

由于我國房地產企業的資金來源仍以銀行貸款為主，所以我國有必要盡快建立多元化房地產融資機制，具體可以考慮以下幾個手段:首先是培育和發展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化。實施住房貸款證券化，不但可以擴大商業銀行的融資規模，還會使整個資本市場與房地產金融市場有機互動，提高銀行資產的流動性，有效降低銀行開展住房貸款業務成本。其次還可以發展房地產基金、房地產信托、積極穩妥地發展住房公積金貸款，以及在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內房地產市場等方式。房地產融資渠道的多元化應該是當前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創新設計，從而從根本上防范銀行的風險。