作者：顧書桂 單位：上海社會科學院

城市住房群租（以下簡稱群租）在中國不是一個新現象。2006年上海就開始打擊群租，2011年打擊群租更上升成為中國國家層面的行政行為。單純從打擊群租的范圍由上海擴大到全國看，不難斷言21世紀前10年群租在中國有愈演愈烈的趨勢，群租已經不是一種可有可無的偶然現象，而是有著深刻的社會和經濟根源的常態選擇。本文擬從政治經濟學的角度分析中國群租產生的原因，從而為中國群租問題的根治提供一些建設性的意見。

一、群租的定義與危害性

住房群租是一個新名詞，目前還沒有一個權威的定義，但基本內涵比較容易把握。根據上海市《關于加強居住房屋租賃管理的若干規定（試行）》，“居住房屋應當以原規劃設計的房間為最小出租單位，不分門進出的客廳、廚房、衛生間等均不得單獨出租；一間房屋只能出租給一個家庭或一個自然人，出租給家庭的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米”；“居住房屋不得分割搭建若干小間，按間或按床位出（轉）租”。根據中華人民共和國住房和城鄉建設部《商品房屋租賃管理辦法》，“出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住”。從上海與國家的兩個版本的規定看，群租必須具備三個最基本的特征：第一，人均租住建筑面積低于最低標準；第二，缺乏獨立的進出通道；第三，出租房間小于原規劃設計。其中，人均租住建筑面積低于最低標準是群租最核心的內容，因為人均租住建筑面積過低是缺乏進出通道和原規劃設計被破壞的根本原因。以人均租住建筑面積過低為特征的群租最明顯的好處有兩個：一是承租人房租較低，二是出租人租金極大化。但群租的危害性也是顯而易見的：對于承租人來說，群租的家具設施十分簡陋，衛生條件差，房東只收錢不管理，居住環境比較惡劣；對鄰居和居住小區其他業主來說，群租帶來的問題也不少，因為單位建筑面積的居住者數量過多，會導致建筑物負載加大，物業設施設備負荷增加，不僅帶來消防隱患，相鄰業主的居住環境也會變差；特別是群租人員雜，流動性大，不僅可能擾民，更會帶來治安問題。然而在危害如此之多、之大的前提下，群租在中國愈演愈烈，只能說明群租在現階段的中國有明顯的合理性。那種片面強調取締群租的行為，對自住業主而言是狹隘的極端利己主義，對政府而言則是治標不治本的敷衍塞責。中國的群租現象遠沒有人們現在所想的那么簡單。

二、土地財政是中國群租愈演愈烈的根源

理論上來說，群租首先應該與住宅經濟資源的市場化配置有關。從城市住宅供求的基本原理（顧書桂，2010年）看，城市住宅供給分兩種，即優質住宅和普通住宅；優質住宅供給剛性，提供效用的絕對額大，必須遵循市場競購原則，因此與普通消費者的關系不大；普通住宅由于地基供給限制條件相對較少，供給彈性較強，從而可以滿足所有消費者的基本居住需求。然而在市場經濟條件下，普通住宅只是可以滿足所有消費者的基本居住需求，而不是沒有任何限制。這是因為：第一，普通住宅也有生產成本，低于這一成本的市場價格，是不可能激勵廠商將普通住宅提供出來的；第二，普通住宅的建安材料可以由市場競爭性供給，但地基有可能因為政府壟斷而使供給剛性，因此普通住宅的供給彈性是以普通住宅地基的供給彈性為前提的；第三，市場機制內在地使收入分配兩極分化，因此不是所有的消費者都有足夠的支付能力購買自己必需的生活資料；第四，住宅作為最大宗的基本消費資料，當其作為商品時，購買力不足的消費者群體規模是最大的。這四方面的原因決定了完全依靠市場，消費者有相當一部分是不可能滿足自己的基本居住需求的。所有消費者都能滿足自己的基本居住需求的可能性與政府充分履行公共財政職能特別是住房保障職能密切相關。市場比政府更能實現經濟資源的優化配置，只能推導出市場在經濟資源配置中應該發揮基礎性作用，但不能下結論說市場能夠完全取代政府的作用。相反，市場不是萬能的，市場也有失靈的時候。在市場失靈的局部領域，政府應該彌補市場的不足，從而達到整個社會經濟資源配置的最優化，住房保障就是政府彌補市場不足的一個重要內容。政府提供住房保障，對相關消費者而言就是提高他們的支付能力。這種提高是相對的，可以直接提高他們的支付能力，從而增強他們在普通住宅市場的購買力，使他們由原來的買不起變為現在的買得起，也可以直接降低普通住宅的支付價格，間接提高他們的支付能力，一樣能夠實現他們住有所居的最終目標。政府提供住房保障的具體模式選擇，既取決于政府的主觀決策和客觀財力，更取決于基本的經濟制度和經濟環境。

惟一可以肯定的是，市場經濟條件下，政府提供住房保障有一個最佳規模。它涵蓋不能足額支付商品化普通住宅生產價格的所有中低收入消費者，因為政府提供住房保障必須依靠財政的收入再分配功能。在稅率不變的時候，稅基越大，征稅額越大，反之則越小。由于面向普通住宅的消費者的基本居住需求是剛性的，而面向優質住宅的消費者的發展和享受居住需求是彈性的。這就是說，政府保障的消費者收入水平越高，在住房保障需求規模迅速擴大的同時，政府從優質住宅消費者那里獲取的財政收入因為優質住宅消費者規模的急劇收縮而會迅速變少，因而保障能力大大變小。政府提供住房保障的財政收支矛盾會迫使政府將住房保障規模限制在最優的均衡點上。當然，如果政府沒有住房保障的壓力，不僅意味著市場均衡點以下的中低收入消費者不能滿足基本居住需求，還意味著普通住宅的生產價格不再穩定，而會像優質住宅一樣螺旋式上升，甚至比優質住宅上升得更快（顧書桂，2011年）。原因在于當代社會，政府不是壟斷了土地所有權就是壟斷了土地開發權（張俊，2007年）。作為商品的土地的市場價格越高，政府從中獲得的財產稅、流轉稅、所得稅和行為稅等就越多。從自身經濟利益的最大化角度出發，政府也有推高地價從而推高房價的強大動力。當普通住宅市場價格由于政府推動而離開均衡點變得越來越高時，支付能力不足的消費者規模當然也就越來越大。對這部分消費者來說，基本的居住需求不能通過市場購買或政府保障得到正常滿足，就只能通過群租的方式非正常地得到滿足；對政府來說，由于擺脫了住房保障的制約，政府利用自身的行政壟斷權力或壟斷的土地所有權肆意推高房價而追求自身經濟收益的最大化，無疑是土地財政的最典型形式。中國自1998年城鎮住房體制改革以來，以上海為代表，群租愈演愈烈，除了用土地財政來解釋外，很難找出其他理由。