一、我國目前房地產稅費的現狀

我國現行的房地產稅費制度相當復雜，涉及房地產稅的法律法規主要有《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》、《耕地占用稅暫行條例》、《契稅暫行條例》、《印花稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》、《營業稅暫行條例》、《城市維護建設維護稅暫行條例》、《企業所得稅法》、《個人所得稅法》、《房產稅暫行條例》。相關的稅費主要包括土地出讓金、耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營業稅、城市建設維護稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅。其中，土地、房產等不動產的開發流通環節的稅費主要有土地出讓金、耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營業稅、城市建設維護稅、企業所得稅、個人所得稅等，而土地、房產等不動產的保有環節的稅費有城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅。可見，我國房地產稅法的特點是以開發流通環節的征稅為主，以保有環節的征稅為輔。保有環節的稅種配置不合理、稅基過窄的特點，既不符合國際上稅法改革的潮流，也不利于我國現行房地產業長遠穩定的發展，而且土地出讓金制度所帶來的土地財政更嚴重地阻礙了我國財政稅收現代化法治化發展的進程。

［1］(p627－679)我國房地產稅收法律體系涉及的10個稅種大都在交易環節，即不賣不稅、不租不稅，一旦租售則數稅并課。從2005年房地產稅負的結構來看，在交易環節中，僅城市維護建設稅就高達31%，加上印花稅及契稅中與房地產稅相關的部分，其所占比例大大超過保有環節中城鎮土地使用稅及房產稅的22%。在重交易、輕保有的情況下，一方面，房地產交易稅種多、稅負重，且間接稅具有轉嫁性，這部分稅負最終由購房者承擔，直接導致房地產價格的上升;另一方面，房地產保有成本極低，不僅會導致房地產閑置，還會引發投機或出于投機目的的囤積行為，結果房地產資源向少數人手里集中，而需求者難以獲得該資源。雖然在開發環節，土地增值稅和耕地占用稅不到12%，但土地開發要承擔巨額的土地出讓金，導致房地產開發環節的稅收及相關租費負擔也遠遠超過了保有環節。［2］(p23)目前在我國商品房的房價構成中，稅費所占比重為50%－60%(土地出讓金30%－40%)，建筑成本和開發商利潤占40%－50%;而國外的房地產，其建筑安裝成本一般占房價的70%，稅費和利潤占30%。［3］而且費重于稅，“我國的房地產稅費構成中，稅收、收費、土地出讓金所占比重分別為20%、30%、50%”。［4］(p344)可見，房地產業的基本要素就是土地，賣房子就是賣土地。房地產業產生的級差暴利，除了地方政府財政收入外，都被少數房地產商拿走了。房地產行業已經成為中國財富的主要集中地。而隨著房價暴漲，“沒有房子的人”已被遠遠甩出財富形成的大門之外。

二、現行房地產稅法律體系中存在的問題

房地產稅的出臺，它需要客觀的政治、經濟文化等方面的條件為基礎，涉及到社會的各個方面，如果不具備這些條件，房產稅即使立法也難以達到目的。［5］

目前存在的問題具體如下:

(一)經濟改革尚不到位，收入分配不公有所擴大資源價格改革滯后，形成資源級差收益。資源定價制度不合理，沒有正確反映資源的市場供求關系、資源稀缺程度和生態環境成本。一些資源性行業企業以低成本甚至無償使用礦產、土地、水域等國有資源，侵占了正常經營收益以外的資源收益，形成不合理的級差收益。同時，壟斷行業缺乏市場競爭機制，企業依靠壟斷獲取超額利潤。由于多方面原因，有些領域沒有引入公平競爭機制，一些壟斷行業市場準入門檻過高，一些企業依靠壟斷地位獲得超額利潤，但絕大部分并未上繳國家、回饋社會，其中有相當部分以各種形式轉化為壟斷企業的工資福利。一些行業市場準入門檻過高，擠壓了民營經濟的市場空間，固化了行業收入差距拉大的格局。［6］

(二)稅制結構不合理，難以加大對收入分配的調節力度

1．直接稅比重過低，調節收入分配功能薄弱。1994年實施的稅制改革，由于過于注重稅收組織財政收入的功能，忽視了稅收調節收入分配的功能，因而強化了稅收組織收入的功能，弱化了調節收入分配的功能。在現行稅制結構下，偏重于組織收入功能的增值稅、消費稅、營業稅等間接稅占全部稅收收入的比重偏高，而體現調節收入分配功能的所得稅和財產稅等直接稅占全部稅收收入的比重偏低。2009年全國間接稅、直接稅收入分別占全部稅收的58．8%和27．7%，而作為目前調節居民收入主要稅種的個人所得稅收入僅占全部稅收的6．3%。這與世界發達國家以直接稅為主(約占全部稅收收入的70%)、間接稅為輔(約占全部稅收收入的30%)的稅制結構及其發展趨勢正好相反。

2．個人所得稅分項征收，難以加大對收入差距的調節力度。現行個人所得稅采取的分類征稅模式，對不同類型所得采用不同的適用稅率、費用扣除標準，現行稅負相差很大，勞動所得稅負重于非勞動所得。由于實行分項征收，可以多次扣除費用，易使高收入者、多來源收入者分解收入、隱蔽收入，出現高收入者稅負相對較輕的現象。加之稅收征管存在漏洞，使得工薪階層負擔了個人所得稅稅額的60%以上，難以充分發揮個人所得稅調節收入差距的重要作用。

3．稅制結構不健全，缺乏調節力度大的稅種。在西方發達國家普遍存在調節收入分配力度較大的財產稅，如房產稅、遺產與贈與稅等，但由于種種原因，目前在我國遺產與贈與稅尚未制定出臺，房產稅的征收范圍又太窄，我國的房產稅名義上是以房屋財產為征稅對象，但實際上其征收范圍僅限于城鎮的經營性房屋，即按經營性房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種稅。對于擁有多套住宅、豪華別墅的富人，只要其房產不屬于經營性用房，包括非出租用房，就不用繳納房產稅，因而沒有起到調節收入分配的作用。由于稅制結構不合理，缺乏調節力度大的稅種，難以發揮稅收對收入分配的調節作用。

(三)財產稅法體系不健全，遺產與贈與稅尚未開征財產稅作為一個稅系，包括一系列稅種。同一稅系里的稅種，除在功能、地位、性質等方面有著共同之外，又因具體課稅對象、課征范圍等不同存在著差異。財產稅究竟應當包括哪些稅種，國內外相關文獻并未達成共識。我國學界有如下觀點:財產稅僅包括房地產稅和契稅;