一、國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問(wèn)題

1.市場(chǎng)化程度低，從業(yè)人員素質(zhì)差

國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理到今天仍然在進(jìn)行著非市場(chǎng)化的運(yùn)作，雖然早期物業(yè)管理是為了適應(yīng)房地產(chǎn)的管理體制而演變來(lái)的，但一直到了今天都沒(méi)擺脫傳統(tǒng)體制的干擾，形成這樣結(jié)果的原因主要是物業(yè)管理獲取項(xiàng)目的主要來(lái)源大多數(shù)屬于暗箱操作，沒(méi)有形成真正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體制。近年來(lái)在國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)中從業(yè)人員素質(zhì)偏低，對(duì)于業(yè)主的管理服務(wù)不到位的問(wèn)題越來(lái)越突出。一些國(guó)企物業(yè)管理企業(yè)不重視企業(yè)在職人員的自身建設(shè)，使得從業(yè)人員普遍素質(zhì)不高，對(duì)于業(yè)主的服務(wù)態(tài)度差、服務(wù)質(zhì)量低。

2.體系不完善，沒(méi)有行業(yè)統(tǒng)一規(guī)范

目前我國(guó)大多數(shù)國(guó)企物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行的都是國(guó)有體制，而由于各個(gè)企業(yè)的情況都有所不同，僅僅依靠國(guó)有體制顯然不能很好地進(jìn)行規(guī)范。所以國(guó)企物業(yè)管理企業(yè)迫切需要有一個(gè)統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)即產(chǎn)權(quán)自主型管理，而我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有完善的法規(guī)體系，現(xiàn)有的行業(yè)法規(guī)大多數(shù)都屬于地方性執(zhí)法政策，結(jié)構(gòu)不完整，缺乏系統(tǒng)性和綜合性。自從深證成立第一家物業(yè)管理企業(yè)以來(lái)，國(guó)家也陸續(xù)頒布了一些行業(yè)管理協(xié)議，但是由于缺乏經(jīng)驗(yàn)或者不符合中國(guó)國(guó)情等問(wèn)題的出現(xiàn)，各個(gè)地方在制定這些法規(guī)的過(guò)程中盲目模仿國(guó)外的成功案例，忽略了國(guó)內(nèi)外環(huán)境的不同，造成了行業(yè)管理的疏漏和不完善。

二、針對(duì)我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題相應(yīng)解決對(duì)策

1.物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合，發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì)

針對(duì)國(guó)企物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展當(dāng)中所出現(xiàn)的不平衡現(xiàn)象，可以采取企業(yè)聯(lián)合措施，這就代表著國(guó)企物業(yè)管理企業(yè)要逐漸走向規(guī)模化和集團(tuán)化。通過(guò)國(guó)家出臺(tái)相關(guān)措施和方案，將各個(gè)地方的國(guó)企物管企業(yè)聯(lián)合起來(lái)成立集團(tuán)，這在一定程度上制約了某些個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)壟斷市場(chǎng)的問(wèn)題，造成大型物管企業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)物管企業(yè)發(fā)展迅速，而小中型物業(yè)管理企業(yè)和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益差、企業(yè)虧損嚴(yán)重現(xiàn)象的發(fā)生。國(guó)企物業(yè)管理企業(yè)走向集團(tuán)化也可以更好地發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì)，讓物業(yè)管理企業(yè)更加的規(guī)模化。同時(shí)，國(guó)企物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模化能夠推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，就不會(huì)僅僅是大型的物業(yè)管理企業(yè)越做越大，而小型的物業(yè)管理企業(yè)則一直止步不前，甚至因?yàn)榭蛻?hù)來(lái)源少、資金周轉(zhuǎn)困難而面臨倒閉的危險(xiǎn)。

2.提高市場(chǎng)化程度，建立專(zhuān)業(yè)人才團(tuán)隊(duì)

一個(gè)好的企業(yè)勢(shì)必離不開(kāi)企業(yè)人員的大力支持，而一個(gè)好的物業(yè)管理企業(yè)想要有好的發(fā)展就必須要擁有一支責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)高的專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍，這樣才能提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員應(yīng)該具備以下知識(shí)：建筑、法學(xué)、財(cái)務(wù)管理、園林綠化以及施工工程技術(shù)等，這樣才能保證從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)性，保證服務(wù)質(zhì)量。而對(duì)于現(xiàn)在的國(guó)企物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)化程度過(guò)低的問(wèn)題，一方面要建立完整的價(jià)格管理機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制，另一方面還應(yīng)該限制國(guó)有企業(yè)亂組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)聘請(qǐng)那些專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行管理，這樣能夠在一定程度上提高國(guó)企物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)化程度。另外，還要建立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體制，正所謂有競(jìng)爭(zhēng)才會(huì)有動(dòng)力，只有形成公開(kāi)投標(biāo)、自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體制，才能夠使國(guó)企物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)化程度得到真正的提高。

3.完善體系，建立統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范

要推動(dòng)物業(yè)管理體制的改革，將其從以前緊密結(jié)合的房地產(chǎn)行業(yè)中剝離出來(lái)，促使其獨(dú)立的姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)。國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理的歷史較短，有很多問(wèn)題還需要解決，沒(méi)有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范來(lái)對(duì)各個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)督。從另一方面來(lái)說(shuō)，沒(méi)有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范勢(shì)必會(huì)造成物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展中的漏洞，這就需要國(guó)家積極出臺(tái)相關(guān)措施來(lái)進(jìn)行改革，同時(shí)各個(gè)地方要理清思路，不能盲目學(xué)習(xí)國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，要充分考慮中國(guó)國(guó)情，制定最符合中國(guó)市場(chǎng)現(xiàn)狀的法規(guī)。

三、總結(jié)

國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理作為物業(yè)管理行業(yè)的重要組成元素，關(guān)系著眾多國(guó)企職工生活環(huán)境的改善和提高，因此國(guó)企物業(yè)管理企業(yè)要盡快解決當(dāng)前發(fā)展中所出現(xiàn)的問(wèn)題，使其在城市管理中發(fā)揮更大的作用。

作者：段彤 單位：北京中航大廈有限公司