一、節(jié)點(diǎn)式管理法在房地產(chǎn)成本管理中的實(shí)施步驟

1.成本分析

成本分析是指運(yùn)用節(jié)點(diǎn)式管理法，通過調(diào)查和信息反饋等方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過程中的成本進(jìn)行分析，仔細(xì)研究項(xiàng)目建設(shè)中的主要支出部分、成本控制中的難點(diǎn)和重點(diǎn)等，然后對(duì)已掌握的數(shù)據(jù)深度挖掘分析，制定出合理的成本控制措施。同時(shí)也應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)的成本支出進(jìn)行匯總和分析，找到影響成本管理的的關(guān)鍵因素，進(jìn)而達(dá)到控制成本的目的。成本分析是節(jié)點(diǎn)式成本管理法的根本，也是成本控制的依據(jù)。只有將房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的成本開支分析到位，才能“對(duì)癥下藥”，根據(jù)成本支出動(dòng)因設(shè)置不同的成本支出標(biāo)準(zhǔn)。

2.劃分節(jié)點(diǎn)

節(jié)點(diǎn)劃分是節(jié)點(diǎn)式成本管理法的另一項(xiàng)重要工作。之所以將節(jié)點(diǎn)式管理法稱為精細(xì)化管理方法，就在于其將房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)經(jīng)營(yíng)成本依據(jù)不同的項(xiàng)目建設(shè)階段分成了若干子項(xiàng)目成本，而這個(gè)劃分過程被稱為劃分節(jié)點(diǎn)。劃分節(jié)點(diǎn)是指依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的流程，將成本支出分為幾個(gè)子系統(tǒng)，而每個(gè)子系統(tǒng)中又包含多個(gè)階段，這種劃分既可以是橫向，又可以是縱向。一方面，應(yīng)注意哪些是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，哪些是成本控制的薄弱環(huán)節(jié)；另一方面也應(yīng)保證節(jié)點(diǎn)劃分的科學(xué)性、合理性和準(zhǔn)確性，為成本控制打好基礎(chǔ)。

3.配備操作成本

節(jié)點(diǎn)式成本管理法并不是要求對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)都要細(xì)化，爭(zhēng)取用最少的成本，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益，最終達(dá)到節(jié)省開支控制成本的目的。但這也并不意味著節(jié)點(diǎn)式管理法在成本管理上的靈活性和對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的適應(yīng)性。配備操作成本是指，準(zhǔn)備一些備用金作為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的急用金，以備不時(shí)之需。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中，會(huì)出現(xiàn)一些無法控制的事情，而這部分的開支明顯不在成本預(yù)算之內(nèi)，這是就可以啟動(dòng)備用金，解決燃眉之急，這就成為配備操作成本。操作成本是成本管理中較難控制的一環(huán)，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度，真正體現(xiàn)操作成本的價(jià)值。

二、節(jié)點(diǎn)式管理法在房地產(chǎn)成本管理中的具體實(shí)踐應(yīng)用

1.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行分析

在房地產(chǎn)成本管理過程中，首先應(yīng)用節(jié)點(diǎn)式管理法將房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行劃分。根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)的不同階段和成本支出性質(zhì)，企業(yè)需要支付的成本費(fèi)用有土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)還有開發(fā)間接費(fèi)。這幾項(xiàng)是房地產(chǎn)開發(fā)及建設(shè)過程中主要成本支出。此外，還應(yīng)考慮銀行貸款利息、稅費(fèi)、工人勞務(wù)費(fèi)、應(yīng)急費(fèi)和其他一些費(fèi)用等。成本開支應(yīng)涵蓋房地產(chǎn)建設(shè)的全部費(fèi)用開支，而這些費(fèi)用也會(huì)因環(huán)境等因素的變化而改變，具體情況具體考慮。

2.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行節(jié)點(diǎn)劃分

利用節(jié)點(diǎn)式管理法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理，就要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目過程的不同階段的成本支出進(jìn)行細(xì)化，分為若干子項(xiàng)目，然后對(duì)每一子項(xiàng)目中的成本控制，其節(jié)點(diǎn)的劃分應(yīng)保證科學(xué)性、合理性和準(zhǔn)確性。例如，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可以分為施工前、施工中和竣工后等，而施工前的成本開支主要有征地費(fèi)、安置費(fèi)和原有建筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等；施工過程中的人工費(fèi)、材料費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)等這些都是企業(yè)需要考慮和注意的。

3.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的配備成本進(jìn)行預(yù)算

配備操作成本要以不同費(fèi)用在總成本支出中所占的比例為依據(jù)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)約占20%、前期工程費(fèi)一般不會(huì)超過6%，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)約占5%，建筑安裝工程費(fèi)約占40%，配套設(shè)施費(fèi)用約占10%,貸款利息會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)工程期的長(zhǎng)短及貸款數(shù)額的大小有所不同，稅費(fèi)約占15%～20%，應(yīng)用費(fèi)用約占5%,而其他費(fèi)用約占5%。以上這些數(shù)據(jù)都是一個(gè)大體的估算值。不同的房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行不同的建設(shè)工程，其費(fèi)用所占的比例會(huì)有所調(diào)整。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加就業(yè)機(jī)會(huì)等方面發(fā)揮著不可替代的作用，因而，國(guó)家應(yīng)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)朝著正確的方向發(fā)展，加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)控制，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)按照國(guó)家政策、法律法規(guī)的要求，制定相應(yīng)的措施加強(qiáng)成本管理，采用節(jié)點(diǎn)式管理法管理房地產(chǎn)成本，有效解決房地產(chǎn)發(fā)展中的困難，提高經(jīng)濟(jì)效益。

作者：劉文山 單位：中國(guó)海洋大學(xué)