一、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策措施

(一)增加投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)

工業(yè)地產(chǎn)由于投資的項(xiàng)目較大，且在建設(shè)過(guò)程中容易出現(xiàn)的不確定因素較多，這就使地產(chǎn)項(xiàng)目在投資建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)加大，所以在進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)投資之前，開(kāi)發(fā)商和投資人要對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資所需資金進(jìn)行合理的估量，確保勻出一部分工業(yè)建設(shè)使用之外的資金用于應(yīng)對(duì)不確定風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r下，雖然央行不斷地降低貸款利率，但是由于通貨膨脹的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商和投資人從銀行貸款的成本正在增加，為了能夠全面地應(yīng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商和投資人可以選擇以下的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施：全面衡量自身的資金力量，適當(dāng)?shù)姆艞壒I(yè)地產(chǎn)投資的部分利益；為了分擔(dān)本身的資金風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可以選擇一些自己經(jīng)常合作的信譽(yù)度比較好的企業(yè)一同進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資；企業(yè)發(fā)行與項(xiàng)目投資所需資金相當(dāng)數(shù)量的債券；或者企業(yè)可以公開(kāi)向社會(huì)進(jìn)行資金的募集，以滿(mǎn)足企業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資需求。企業(yè)可以通過(guò)不同渠道對(duì)資金進(jìn)行融合利用，或者也可以選擇最佳合作伙伴，減輕企業(yè)面對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的壓力，提高企業(yè)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資的風(fēng)險(xiǎn)管控能力。例如，A公司想要進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)的投資，首先對(duì)公司的內(nèi)部能夠使用的資金進(jìn)行衡量，衡量之后發(fā)現(xiàn)資金不是很充裕，A公司可以縮小土地的投資范圍，或者A公司可以和自己經(jīng)常合作的B公司進(jìn)行合作，前提是B公司必須是信譽(yù)度比較高且資金雄厚的公司進(jìn)行合作，AB兩家公司一起承擔(dān)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)利用保險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移

工業(yè)地產(chǎn)投資由于面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素比較多，所以投資方全部進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)是不劃算的，一般工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資方都會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，投資方通常會(huì)使用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)具體是指工業(yè)地產(chǎn)投資人在對(duì)投資中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面地統(tǒng)計(jì)后，對(duì)于一些造成可能損失比較大的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)公司去的一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式。具體投資方要和保險(xiǎn)公司達(dá)成某些協(xié)議，投資方按照保險(xiǎn)公司的規(guī)定支付給保險(xiǎn)公司一定的保費(fèi)，在投資人進(jìn)行投保的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，保險(xiǎn)公司要相應(yīng)給投資方提供資金量比較大的保額，來(lái)對(duì)投資方的損失進(jìn)行賠償。工業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行投保時(shí)主要是對(duì)原料質(zhì)量險(xiǎn)、不可預(yù)估的自然災(zāi)害、以及相關(guān)工作人員的人身安全等進(jìn)行投保。我們還是以A公司為例，A公司在決定要對(duì)某個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，就從公司內(nèi)部派出一位具有經(jīng)驗(yàn)的工作人員去跟保險(xiǎn)公司談，對(duì)項(xiàng)目的具體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投保，關(guān)于該項(xiàng)目投資的所有因素都要考慮到，從人員和設(shè)備這些有形的風(fēng)險(xiǎn)因素，到自然災(zāi)害這種無(wú)形的風(fēng)險(xiǎn)因素都要考慮到。

(三)對(duì)國(guó)家政策進(jìn)行及時(shí)地關(guān)注

在對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)，投資方應(yīng)該對(duì)國(guó)家的政策進(jìn)行積極地關(guān)注，可以說(shuō)國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。例如國(guó)家對(duì)土地價(jià)格的調(diào)整政策以及土地使用范圍的劃分等等都會(huì)影響投資方的投資決定。投資方在國(guó)家政策方向不確定的情況下，想要規(guī)避此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，就要做到以下兩個(gè)方面：一，在對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資之前，要對(duì)土地的政策環(huán)境進(jìn)行合理地分析，通過(guò)成立專(zhuān)門(mén)的土地投資項(xiàng)目政策研究小組，全面地搜集相似土地狀況下政府的政策，對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的預(yù)估；二，通常情況下投資方內(nèi)部對(duì)政策的研究結(jié)論都是缺乏專(zhuān)業(yè)性的，為了更有效地規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，投資方可以將政策研究工作外包給專(zhuān)業(yè)的政策研究機(jī)構(gòu)，通過(guò)研究機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)地研究能力，幫助投資方確定合適的投資方案，以此避免政策變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(四)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面地分析

工業(yè)地產(chǎn)投資不像商業(yè)或者住宅地產(chǎn)投資雖然在短期內(nèi)收到的效益有限，但是長(zhǎng)期內(nèi)一定會(huì)達(dá)到預(yù)定的收益。工業(yè)地產(chǎn)的投資具有很強(qiáng)的效益指向性，工業(yè)地產(chǎn)在完工以后，如果市場(chǎng)對(duì)此類(lèi)地產(chǎn)的需求綿軟，投資方就很有可能面臨投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)，并且這種風(fēng)險(xiǎn)在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)是既定的，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境微小的變化而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)逆轉(zhuǎn)。例如，A公司投資的工業(yè)地產(chǎn)的位置在城市邊緣，該地周?chē)蠖喾植嫉亩际敲旱V機(jī)械制造工業(yè)企業(yè)，A公司就得考察我國(guó)煤礦行業(yè)的發(fā)展情況，如果發(fā)展好的話(huà)A公司的投資則具有可行性，如果煤礦行業(yè)發(fā)展低迷，A公司還堅(jiān)持投資這個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一旦建成市場(chǎng)需求肯定不足，就會(huì)直接導(dǎo)致A公司投資失敗。因此，投資方在對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資之前，一定要對(duì)市場(chǎng)環(huán)境狀況進(jìn)行科學(xué)詳細(xì)地分析，以避免微小的疏忽造成整個(gè)投資項(xiàng)目的失敗。投資方在應(yīng)對(duì)此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以在對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，托付專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目分析機(jī)構(gòu)，對(duì)所有投資項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境和市場(chǎng)需求進(jìn)行科學(xué)地調(diào)研，專(zhuān)業(yè)分析機(jī)構(gòu)通過(guò)全面地收集市場(chǎng)環(huán)境信息，挖掘市場(chǎng)環(huán)境需求，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確地市場(chǎng)定位，以此保證投資方規(guī)避項(xiàng)目投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

二、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文結(jié)合我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際情況，針對(duì)我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資中存在的問(wèn)題，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系的建立和對(duì)策研究做了具體的分析。我國(guó)是一個(gè)典型的發(fā)展中國(guó)家，所以工業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著很高地位，所以對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資的群體已經(jīng)從國(guó)內(nèi)轉(zhuǎn)移到國(guó)外，但是由于國(guó)內(nèi)信息技術(shù)水平的限制，我國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)投資體系并不完善，這就使開(kāi)發(fā)商和投資者面臨著重大的風(fēng)險(xiǎn)，因此本文站在投資者的視野之上，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資中面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)地探究，并針對(duì)預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的對(duì)應(yīng)策略是具有現(xiàn)實(shí)意義的。

作者：陳大平 單位：平謙國(guó)際有限公司