論保障性住房在常州的發展現狀及建議

　　摘要： 從1949年至今,我國城鎮保障性住房的得到了迅速的發展，大致經歷了以下四個階段:福利分房制度階段(1949～1978年),住宅私有化與福利分房制度并存階段(1978～1998年),取消福利分房,住房保障收縮階段(1998～2007年),其中1998年至2007年又可以劃分為兩個階段,以及住房保障政策調整階段(2007年至今)。

　　關鍵詞：保障性住房,發展,措施

　　一 國內形勢 ：常州保障住房的實施及發展狀況

　　目前常州保障住房建設規模大、任務重：自2000年至今，建設經濟適用住房項目8個，總建筑面積130.75萬㎡，總套數10522套;廉租住房、公共租賃住房集中建設項目6個，總建筑面積41.66萬㎡，總套數6690套;收購廉租住房、公共租賃住房房源3173套，面積190855㎡。

　　常州地區已審定建筑方案或在建、竣工的保障性住房有瑞馨雅居、新凌雅苑、金潤家園、青韻雅苑、新都市家園、藍天新苑、陳渡新苑、體育花園、飛龍新苑、景秀世家、麗華機械廠地塊、教育局麗華三村地塊等18個項目，目前已經竣工的項目有金澤家園、陳渡新苑、體育花園、藍天花園一期、景秀世家凱旋城南側地塊項目、麗華機械廠地塊、教育局麗華三村地塊等。工期和質量要求高，均已經保質保量完成了保障房建設和管理的任務，進一步完善符合我國國情的住房保障體系，不僅是政府的責任，也需要動員社會各界集思廣益、群策群力。

　　近幾年我市如今一談到保障房必將談到一個詞——“雙軌時代”。目前開發企業積極參與保障性住房的開發建設，一些房地產項目在實施前與政府簽訂協議，在新建的房地產項目中劃出部分住宅樓作為保障性住房，由開發企業代建，建成后交給政府用于安置，履行社會責任，為推進我市保障房建設作出了貢獻。目前我市已收購廉租住房、公共租賃住房房源3173套，面積19萬平方米譬如：金梅花園、綠地世紀城、九洲花園、金玉苑、金梅花園、甘林小區等。

　　從最早由政府分房改革后進入商品房時代，現在政府意識到住房制度光靠商品房是不夠的，也就是雙軌制。據我了解常州“十一五”期間保障性住房建設總體來看大概是不到一萬套，而我們在“十二五”提出要建設 20.8萬套，目前我市2012年已經完成了1.47萬套。這一數據的信息表明：由政府主導的保障房將進入商品房“一家獨大”的住宅市場，我國房地產市場供應結構也即將因此發生劇變，會進入一個全新的“商品房+保障房”的雙軌時代。

　　從2012年我們所了解到的常州市房地產的銷售情況大概是1萬套左右。也就是說如果按照這樣的數據的話，我們今年保障性住房的建設力度應該是大于商品房。所以我覺得現在確實政府加大了保障房的建設，同時從市場上也要加大商品房的建設。我想這個“雙軌制”將是“十二五”未來房地產發展中一個長期存在的問題，而且我個人認為這也將是未來長期的一個趨勢，也就是說解決中國城市居民住房一方面靠政府保障房，同時也靠商品房，我個人的理解是這是一個長期化的趨勢。

　　二 國際形勢 ：美國 新加坡 住房保障項目的實施情況

　　新加坡保障性住房的成功之處在于政府有明確的覆蓋人群目標、整套法規及完善的管理體系、完善的公積金制度及金融按揭制度。

　　“新加坡保障性住房由組屋和少量廉租房構成，目前主要針對月總收入不超過8000元的家庭。組屋最高時期覆蓋了85%的新加坡人口，目前也覆蓋了80%的新加坡人口，這些人群是新加坡長治久安的基石。同時，從準入到申請，從選址、立項、預售到日常管理、維護，從首次購買時政府的財政補貼、申請免稅到二次購買組屋政府的抽成，從政府專門機構的貼心服務到對弄虛作假的嚴懲等，新加坡都有一整套嚴密的法律、法規進行約束和保證。此外，完善的公積金制度及金融按揭制度，加上首次購買組屋時政府提供的3萬元補貼，使新加坡人購買30萬元左右組屋比較輕松。”

　　由于組屋的建設成本能夠全覆蓋，并且是在有75%的人愿意購買的情況下才開工，開工就開始預售，因此新加坡政府保障性住房建設的資金壓力較小，并且良好的資金流使得組屋

　　能夠持續滾動發展。

　　三 針對常州保障性住房的發展現狀應采取改進措施

　　目前中國的經濟適用房5年后可以申請給任何人，這是最大的錯誤，“新加坡符合保障條件的人，一生可以購買兩次政府組屋，但只能擁有一套。申請時，只能在適合被保障的人中流轉，不能給不符合條件的人。這一政策使得新加坡二手組屋售價約相當于商品房價的50%-60%，一手組屋售價約相當于商品房價的30%-40%，既能平抑房價又大大減輕了政府的工作量。同時，新加坡政府還通過物業管理優惠等政策，鼓勵購買小套型，惠及低收入者。”

　　常州針對目前保障性住房存在的問題，應盡快明確保障房發展整體規劃目標，確定保障房覆蓋對象，保持保障房政策連貫性及發展目標的漸進性;明確保障房受益對象，完善購買資格審查和加大違規懲罰力度。

　　常州作為常三角中心地帶的一線城市，近十年來在住房保障項目調控方面，我市市政府已經采取了有效措施,譬如：1保證通過提供小戶型、齊功能、質量可靠的保障房和加快推進棚戶區改造，保障中低收入住房困難家庭的基本住房需求，并為符合條件的新就業職工和外來務工人員提供穩定居所;2 公正程序。準入、審核、輪候、分配、退出等方面的程序要嚴格規范，對保障房申請人、入住者的收入、住房、財產等情況全面審核、動態監測，使所有符合條件者都能公平公正地參加申請、輪候和逐步獲得保障房;3公開過程。要堅持陽光操作，接受群眾、社會和媒體全方位監督，做到全過程公開;

　　我認為當前推進保障性安居工程建設，健全住房保障制度應該注意做好以下幾個方面工作：

　　1 要探索完善保障房分配和質量管理的長效機制。對保障性住房分配和質量管理應開展全面自查和實地督查，要通過自查和重點督查查找問題、總結經驗、扶正祛邪。堅決查處騙購騙租、變相福利分房、以次充好、質量監管不到位、失職瀆職等問題，讓違法違規者付出高代價;2 應要繼續采取有效措施，增加普通商品住房供應。要繼續堅持搞好房地產市場調控，鞏固調控成果;3進一步健全符合國情的住房保障體系。現在保障性住房種類太多，廉租房、公共租賃房、經濟適用房、改造房、限價房等等，如何確定符合我國國情的保障方式，合理確定保障范圍和保障標準，降低使用成本，提高保障的使用率，建立可持續的、符合我們國家國情的住房保障體系;4 -要拓寬融資渠道，除了依靠中央財政下達的補助資金和各級的配套資金以外，要通過金融創新多方面搭建融資平臺，多渠道籌措資金，用好信貸、財稅支持政策，確保資金投入;5 要完善準入、退出和運行管理機制，要完善住房保障申請、審核、公示制度，實施部門聯動，加大對騙租騙住的查處，加大對保障性住房使用的動態監管，嚴格退出機制;6 要抓好規劃、設計和質量管理。要充分考慮居民就業、就醫、就學和出行等需要，科學合理規劃布局完善配套設施，同時要優化戶型設計，堅持戶型好、功能全、質量安全可靠，要嚴把質量關，把保障房建成百姓的安心房、放心房、安居房。7 是要抓住機遇，推進住宅產業化。我國保障性住房有政府主導建設，具有建設規模大、同質、同類等特點，應利用保障房大規模建設的時機，大力推進住宅標準化、部件生產工廠化、土建裝修一體化，同時全面推廣應用節能環保等材料設備，確保施工安全和性能。8 是要加快立法，加快基本住房保障法的立法工作，為住房保障的長期化、制度化提供法制保障。

　　參考文獻：

　　1 保障性住房政策的發展<中國建設信息>2012年第03期;

　　2 保障性住房可借鑒新加坡模式《中華工商時報》 陳明

　　3 -------李克強：《讓保障房違規者付出高代價》