物業(yè)管理論文物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中的難點(diǎn)和對(duì)策

　　在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展過程中，物業(yè)管理也是很重要的一部分，每個(gè)小區(qū)都有相應(yīng)的物業(yè)公司進(jìn)行一些社區(qū)管理工作。本文是一篇物業(yè)管理論文范文，主要論述了物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中的難點(diǎn)和對(duì)策。

　　摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度很快，同時(shí)，使得物業(yè)管理市場(chǎng)逐漸成熟，可以說我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)迎來了發(fā)展的新時(shí)期。但目前我國(guó)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理水平仍不高，一定程度上影響和制約了物業(yè)管理的發(fā)展。本文首先對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的一些現(xiàn)狀進(jìn)行分析，對(duì)于物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中存在的難點(diǎn)進(jìn)行陳述，并且提出相關(guān)的應(yīng)對(duì)策略，希望能對(duì)促進(jìn)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理水平的提高有所幫助。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理,財(cái)務(wù)管理

　　1 物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀和難點(diǎn)

　　物業(yè)管理指的就是派遣專業(yè)的人員，受物業(yè)所有人員的委托，依據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)，遵從簽署合同的各項(xiàng)條約，對(duì)已經(jīng)完成建設(shè)并且投入應(yīng)用的房屋建筑物以及相應(yīng)的配套設(shè)施，應(yīng)用經(jīng)濟(jì)的手段對(duì)其進(jìn)行全面的、有效的管理。目前，物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理主要存在以下難點(diǎn)。

　　1.1 財(cái)務(wù)控制體系薄弱

　　1.1.1 物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)偏低或收費(fèi)不足。一方面前幾年物業(yè)項(xiàng)目一般由“誰(shuí)開發(fā)誰(shuí)管理”，即房屋建成初期由房開商成立的物管公司進(jìn)行管理，為促進(jìn)銷售，一些物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)偏低(特別是住宅項(xiàng)目)，有些甚至低于成本價(jià)，項(xiàng)目開發(fā)完畢或銷售完成后，房開商不再對(duì)物管進(jìn)行補(bǔ)貼，物管公司再進(jìn)行調(diào)價(jià)比較困難;另一方面，即使物管費(fèi)定價(jià)合理，受入住率和收費(fèi)率的影響，物業(yè)公司收到的管理費(fèi)也會(huì)存在不足情況，難以維持公司和物業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，物業(yè)公司往往采取降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、減少人員配置等措施，但這樣使得物管服務(wù)品質(zhì)下降，反過來又造成收費(fèi)困難，形成惡性循環(huán)。

　　1.1.2 由于物業(yè)管理行業(yè)特性，使得物業(yè)公司在收費(fèi)時(shí)時(shí)常會(huì)有項(xiàng)目繁雜、金額小、涉及現(xiàn)金多等特點(diǎn)，如果公司的財(cái)務(wù)管理制度不健全，再加上執(zhí)行力度不夠、監(jiān)督不嚴(yán)格，可能會(huì)有收取資金被流失、不按時(shí)入賬、收費(fèi)臺(tái)賬記假賬等風(fēng)險(xiǎn)，給公司帶來?yè)p失。對(duì)于資金支出也同樣存在零星、繁雜、現(xiàn)金使用頻繁的特點(diǎn)，如物資采購(gòu)就分保潔用、設(shè)備設(shè)施維保用、護(hù)衛(wèi)用、食堂用等各類物資，品種數(shù)量多且采購(gòu)頻繁，如果公司財(cái)務(wù)管理制度不健全、支出審核審批手續(xù)不嚴(yán)，也極易造成公司人工和采購(gòu)成本上升、滋生腐敗，影響物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)和效益，阻礙公司的長(zhǎng)足發(fā)展。

　　1.1.3 財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)問題，出于成本效益原則考慮以及受物管項(xiàng)目規(guī)模的限制，物業(yè)企業(yè)在人員崗位配置上往往不足，無法做到專人專崗，尤其是小規(guī)模物管項(xiàng)目。財(cái)務(wù)部門也是如此，特別是基層財(cái)務(wù)人員如收費(fèi)員通常兼物業(yè)管理服務(wù)崗位，不僅要具備財(cái)務(wù)人員的基本素質(zhì)，還要有物業(yè)管理的業(yè)務(wù)能力，現(xiàn)實(shí)中能達(dá)到該能力要求的人員很少，不能讓財(cái)務(wù)管理在企業(yè)基礎(chǔ)管理和控制中發(fā)揮很好的作用。

　　1.2 缺乏現(xiàn)代化的管理理念和手段

　　現(xiàn)代的管理理念和手段是保證物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用，物業(yè)管理逐步走向市場(chǎng)規(guī)范化、物管項(xiàng)目智能化，以往的管理理念和管理手段已不能適應(yīng)現(xiàn)代物管的需要，同時(shí)也對(duì)財(cái)務(wù)管理提出新的要求，如物管項(xiàng)目前期方案制定、投標(biāo)、前期介入，以及后續(xù)管理都需要財(cái)務(wù)管理的全程參與和介入，如果企業(yè)還在以陳舊的理念和手段進(jìn)行物業(yè)管理，勢(shì)必限制企業(yè)業(yè)務(wù)的拓展，影響企業(yè)管理的質(zhì)量效果和經(jīng)濟(jì)效果，同時(shí)給財(cái)務(wù)管理增加了工作量與難度，難以發(fā)揮財(cái)務(wù)在企業(yè)內(nèi)部控制和監(jiān)督管理中的作用。

　　2 解決物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理難點(diǎn)的措施

　　本人從事物業(yè)公司的財(cái)務(wù)工作多年，總結(jié)建議以下幾條措施以供參考：

　　2.1 完善公司財(cái)務(wù)管控制度并有效實(shí)施

　　公司應(yīng)高度的重視財(cái)務(wù)管理制度的建立健全與有效實(shí)施，財(cái)務(wù)部門應(yīng)對(duì)物業(yè)管理流程中涉及的財(cái)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行全方面的梳理，包括方案制定、價(jià)格測(cè)算、收費(fèi)流程、臺(tái)賬管理、票據(jù)管理、人員工資、物資采購(gòu)與庫(kù)存管理、資金支付審核流程與審批權(quán)限等方面，建立健全財(cái)務(wù)管理制度和具體實(shí)施細(xì)則，并在實(shí)際運(yùn)用中根據(jù)管理要求及時(shí)修改完善。嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管控制度，定期不定期檢查制度執(zhí)行情況，可以將制度執(zhí)行情況作為部門(項(xiàng)目)考核指標(biāo)之一，納入部門(項(xiàng)目)的工作績(jī)效管理，以保證制度能得以很好的落實(shí)和實(shí)施。

　　2.2 資金收支管控方面

　　資金收入管理重點(diǎn)規(guī)范收款流程管理，包括收款標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范開票、交款時(shí)限、記賬要求、管理報(bào)表的編報(bào)等細(xì)節(jié)管理，有條件的可以利用現(xiàn)代信息技術(shù)將收款流程納入財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)管理，以提高管理效率，同時(shí)建立內(nèi)部和外部(業(yè)主或客戶)的監(jiān)督機(jī)制，對(duì)收款流程進(jìn)行檢查監(jiān)督，減少資金收取過程中的損失。

　　2.3 提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平

　　財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)與業(yè)務(wù)能力，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量和效率有著決定性的影響。物業(yè)公司應(yīng)重視財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)與業(yè)務(wù)能力提升，主要做到以下幾點(diǎn)：①建立和完善財(cái)務(wù)管理部門的部門職責(zé)、崗位設(shè)置和崗位說明。②嚴(yán)格把關(guān)財(cái)務(wù)人員上崗前的資格要求，如學(xué)歷、從業(yè)資格證、職稱等。③注重財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)、法律法規(guī)、公司各項(xiàng)規(guī)章制度，特別是基層財(cái)務(wù)人員要熟悉公司業(yè)務(wù)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度，能熟練運(yùn)用到實(shí)際工作中。④定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行工作績(jī)效和職業(yè)素養(yǎng)的考評(píng)，將工作績(jī)效與個(gè)人待遇、晉級(jí)掛鉤，調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)人員的積極性。對(duì)于財(cái)務(wù)人員的違規(guī)違紀(jì)行為，應(yīng)及時(shí)采取處罰、調(diào)離財(cái)務(wù)崗位、辭退等措施，情節(jié)嚴(yán)重的還應(yīng)追究法律責(zé)任。⑤有條件的物業(yè)公司，應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)人員定期輪崗，以提高物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量。

　　2.4 開展財(cái)務(wù)分析，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理預(yù)警作用

　　物業(yè)公司財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo)，組織分析公司和項(xiàng)目的現(xiàn)狀，包括現(xiàn)有資源、管理規(guī)模、管理水平等，組織編制公司和項(xiàng)目年度預(yù)算，協(xié)助公司決策層制定公司年度管理目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、下達(dá)具體考核指標(biāo)(包括管理指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)指標(biāo))。定期統(tǒng)計(jì)匯總公司、項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)際完成情況，對(duì)照預(yù)算及目標(biāo)，分析差異的內(nèi)外部原因，及時(shí)向公司管理層及項(xiàng)目反饋預(yù)算執(zhí)行情況、警示所發(fā)現(xiàn)的管理和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等信息，以便公司能采取措施及時(shí)解決經(jīng)營(yíng)管理中的問題和風(fēng)險(xiǎn)，做到“事前和事中控制”，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的預(yù)警作用。

　　3 結(jié)語(yǔ)

　　財(cái)務(wù)管理對(duì)于物業(yè)公司的內(nèi)部管理、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和持續(xù)發(fā)展有著重要的影響，物業(yè)公司需建立健全和完善各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度并有效實(shí)施，應(yīng)用現(xiàn)代化的管理理念和手段，將財(cái)務(wù)分析、管控和監(jiān)督的管理作用全面地發(fā)揮出來，從而有效地增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)物業(yè)公司的長(zhǎng)久持續(xù)發(fā)展。
　　物業(yè)管理論文發(fā)表期刊推薦：《現(xiàn)代物業(yè)》以“恒產(chǎn)恒心、物權(quán)物語(yǔ)”的核心理念，始終如一地打造物業(yè)規(guī)劃、物業(yè)管理、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理和經(jīng)營(yíng)在高度、深度、廣度和速度方面的優(yōu)勢(shì)專業(yè)傳播平臺(tái)，發(fā)行覆蓋中國(guó)各物業(yè)管理企業(yè)、國(guó)家機(jī)關(guān)及企事業(yè)后勤部門、大專院校和職業(yè)技術(shù)學(xué)校物業(yè)管理院系、房地產(chǎn)開發(fā)商及咨詢策劃?rùn)C(jī)構(gòu)等，并建立與發(fā)展了與中國(guó)內(nèi)地和港澳臺(tái)、美國(guó)、加拿大、英國(guó)、奧地利、德國(guó)、韓國(guó)等海內(nèi)外各著名企業(yè)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)等知名機(jī)構(gòu)及其學(xué)者的積極交流與合作。