房產(chǎn)管理論文規(guī)定性指標(biāo)對房地產(chǎn)項目的影響

　　這篇房產(chǎn)管理論文發(fā)表了規(guī)定性指標(biāo)對房地產(chǎn)項目的影響，隨著經(jīng)濟(jì)、交通的不斷發(fā)達(dá)，城市的規(guī)劃性越來越強(qiáng)，論文呢分析和探討了規(guī)定性指標(biāo)對房地產(chǎn)項目的影響，提出了規(guī)定性指標(biāo)在房地產(chǎn)開發(fā)中的運(yùn)用策略。

　　[摘要]城市規(guī)劃是一個城市長期發(fā)展的藍(lán)圖，它為城市未來的發(fā)展指明了方向。在城市規(guī)劃中，與人們生活密切相關(guān)的就是規(guī)劃性指標(biāo)，而這些指標(biāo)的制定，將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來重要的影響。文章僅站在開發(fā)商的角度，以瀏陽市國際家具城為例。

　　[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)管理論文,城市規(guī)劃,規(guī)定性指標(biāo),房地產(chǎn),開發(fā)商改革

　　開放以來，隨著城市經(jīng)濟(jì)、交通以及科技的發(fā)展，城市規(guī)劃的綜合性越來越強(qiáng)。而房地產(chǎn)開發(fā)對于推動城市化進(jìn)程起了十分重要的作用。按國家法律法規(guī)要求，房地產(chǎn)開發(fā)必須在城市規(guī)劃規(guī)定性指標(biāo)的指導(dǎo)下進(jìn)行，要體現(xiàn)出城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)作用。我國現(xiàn)行的控規(guī)指標(biāo)體系包括規(guī)定性指標(biāo)規(guī)定性和指導(dǎo)性兩類指標(biāo)，規(guī)定性指標(biāo)主要包括用地性質(zhì)、建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率、交通出入口方位和停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施等。

　　1項目概況及規(guī)劃條件

　　1.1項目概況瀏陽市國際家具城位于長株潭城鎮(zhèn)群東部，在長株潭城鎮(zhèn)群“一小時”經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，屬于瀏陽工業(yè)新城北部永盛組團(tuán)北片區(qū)，毗鄰開元大道與岳汝高速互通口，對外交通十分便利，總面積約5.73公頃。基地現(xiàn)狀主要由林地構(gòu)成，屬于未開發(fā)區(qū)域，拆遷量極少。地塊屬于低山丘陵地貌，高程在80至98之間，利于開發(fā)建設(shè)。1.2項目規(guī)劃條件概況依據(jù)《湖南省瀏陽市地塊規(guī)劃條件———編號YQ2014-010(制造基地)》，該地塊用地性質(zhì)為商業(yè)用地兼容居住用地;商住用地比例為商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例大于50%;容積率為1.0≤FAR≤1.5;建筑密度為35%≤D≤48%;綠地率為G≥20%;建筑限高為H≥50米。

　　2規(guī)定性指標(biāo)對房地產(chǎn)項目的影響

　　2.1建筑容積率、建筑密度和綠地率依據(jù)《長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定附錄》，按照建筑間距類區(qū)范圍劃分，瀏陽市國際家具城屬于建筑間距Ⅱ類地區(qū)，其建筑容積率、建筑密度、綠地率控制指標(biāo)則應(yīng)按照建筑間距Ⅱ類地區(qū)表的規(guī)定執(zhí)行。建筑容積率(容積率)指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。商住綜合樓的容積率控制指標(biāo)，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成。綠地率指基地內(nèi)綠地面積與建筑基地面積的比率(%)，為下限指標(biāo)。地塊開發(fā)建設(shè)時，應(yīng)在滿足建筑功能布局的同時，盡可能提高該項指標(biāo)，以創(chuàng)造良好的生態(tài)景觀特色。“建筑密度”是一個平面的概念，其定義為建筑占地面積與規(guī)劃地塊面積之比，反映地面被建筑占用的比例，可用來控制地面通行、停車等基本環(huán)境的需求。根據(jù)項目現(xiàn)狀及地塊規(guī)劃條件，進(jìn)行方案的設(shè)計，最終得出規(guī)劃性指標(biāo)值。其中容積率為1.44，建筑密度為47.83%，綠地率為20.60%，地面集中綠地率為14.36%，屋頂集中綠地率為6.24%。2.2用地性質(zhì)瀏陽市國際家具城用地性質(zhì)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)當(dāng)中的商業(yè)用地兼容二類居住用地，其中商住用地比例為商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例大于50%，重點(diǎn)建設(shè)家具市場及家具大廈，必須考慮到商業(yè)性原則和人本性原則。商業(yè)性原則指商業(yè)街的設(shè)計應(yīng)當(dāng)服務(wù)于商業(yè)活動，創(chuàng)造良好的購物和休憩環(huán)境，提高街的舒適性，為沿街商業(yè)建筑的有機(jī)生成表現(xiàn)原創(chuàng)性和豐富性提供空間。人本性原則指購物和休憩的設(shè)計應(yīng)當(dāng)讓每天來這里的消費(fèi)者全天候地感受到這是以人為主體的環(huán)境，為消費(fèi)者提供問訊、通信、休憩、衛(wèi)生方便、廢物丟棄等設(shè)施。2.3停車泊位依據(jù)《瀏陽市永安鎮(zhèn)總體規(guī)劃(2010—2030年)》、《瀏陽市工業(yè)新城永盛組團(tuán)北片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，瀏陽市國際家具城的停車位商業(yè)按照0.8個/百平米，公寓按0.5個/百平米，住戶按一戶一個停車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。這樣的停車位設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，方便了家具大廈的住戶和家具市場的消費(fèi)者停車。綜合上述規(guī)劃性指標(biāo)分析結(jié)果，該項目綠地率較高，建筑密度較低，才能滿足商業(yè)性原則和人本性原則。考慮到鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)水平、居民的消費(fèi)能力和消費(fèi)需求，該項目建筑容積率較低，所能售出的商業(yè)店鋪和公寓的建筑面積則較少。站在開發(fā)商的角度，這樣的規(guī)劃性指標(biāo)實際降低了能出售的商業(yè)店鋪和公寓的建筑面積，不利于開發(fā)商利益的實現(xiàn)。但是由于該項目商業(yè)性原則服務(wù)到位，可以吸引商家購買店鋪;人本性原則體現(xiàn)具體，可以吸引對生活水平要求較高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體購買公寓;車位配備充足，能吸引大量的商家購買商鋪，為大量資金充裕的消費(fèi)者購物停車提供方便。對于開發(fā)商來說，該項目規(guī)劃性指標(biāo)的實現(xiàn)，有利于提高銷售速度和銷售率，同時提高單位面積的售價，使其能盡快收回投資，效益達(dá)到最大化。

　　3規(guī)劃性指標(biāo)在房地產(chǎn)開發(fā)中的運(yùn)用策略

　　首先是轉(zhuǎn)變觀念，城市規(guī)劃在不違背規(guī)范的前提下，必須要有自己的特色，才能實現(xiàn)規(guī)劃性指標(biāo)對房地產(chǎn)項目的調(diào)控。需做到因地制宜，因人而異，因山而起，因水而回，響應(yīng)歷史和呼應(yīng)未來。這樣既保留了地方特色，又不違背行政官員的意愿，且做到了“以人為本”，為開發(fā)商通過房地產(chǎn)開發(fā)獲取利益提供了有利的條件。其次要轉(zhuǎn)變城市規(guī)劃的政府職能與制度創(chuàng)新。城市規(guī)劃的規(guī)劃性指標(biāo)應(yīng)該在公共設(shè)施、低收入住房等社會公共事務(wù)土地的使用活動中發(fā)揮保障作用，更好地發(fā)揮對資源配置的基礎(chǔ)性作用。低收入水平的人群，是房地產(chǎn)發(fā)展最強(qiáng)有力的后備資源，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)有利于提高消費(fèi)者的整體生活水平，提升了消費(fèi)者對開發(fā)商的滿意度，有利于開發(fā)商后期項目的開發(fā)與銷售。最后是規(guī)劃性指標(biāo)對房地產(chǎn)項目的開發(fā)要起著規(guī)范和管制作用。房地產(chǎn)發(fā)展多數(shù)均為短期的經(jīng)濟(jì)行為，往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益，而忽視全局和社會利益。比如房地產(chǎn)開發(fā)商任意提高容積率或占用公共綠地，因此，有必要通過城市規(guī)劃的規(guī)劃性指標(biāo)對開發(fā)商行為進(jìn)行規(guī)范和管制。具體地說，城市規(guī)劃通過規(guī)劃性指標(biāo)應(yīng)對城市建設(shè)用地性質(zhì)，用途等做出相應(yīng)的規(guī)定，建設(shè)工程的外觀、高度、綠地率等也要接受城市規(guī)劃管理，以限制過度開發(fā)，保證良好的生活環(huán)境。雖然短期內(nèi)限制了開發(fā)商獲取利益的行為，但長遠(yuǎn)地保障了房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，提高了開發(fā)商的信譽(yù)度，有利于房地產(chǎn)項目的銷售以及開發(fā)商利益的實現(xiàn)。

　　4結(jié)論

　　房地產(chǎn)開發(fā)就像是一把雙刃劍，在提高居住環(huán)境質(zhì)量和居民的生活水平，推動城市化進(jìn)程的同時也必須結(jié)合城市規(guī)劃的規(guī)定性指標(biāo)。站在開發(fā)商的角度，為了實現(xiàn)自己利益的最大化，將會與規(guī)定性指標(biāo)產(chǎn)生矛盾和沖突。在不違反城市規(guī)劃規(guī)范的前提下，將規(guī)定性指標(biāo)與房地產(chǎn)開發(fā)之間協(xié)調(diào)發(fā)展，以人民的利益為重，才能加快中國城市化的進(jìn)程，推動城市的可持續(xù)發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn):

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　　[3]陳袁.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響與思考[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010(17)

　　作者：鄧京聞 單位：湖南理工職業(yè)技術(shù)學(xué)院 昆明理工大學(xué) 建筑工程學(xué)院

　　推薦期刊：《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》國家級房地產(chǎn)論文發(fā)表期刊，雜志是立足廣州的國內(nèi)外公開發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來目前累計發(fā)刊100期，總量500萬冊，已成為華南最具影響力的權(quán)威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強(qiáng)勢發(fā)展。