本文作者：石丹林 趙興 魯小蘭 汪俊鵬 單位：武漢東湖學院

一、宏觀調控下湖北省房地產金融風險分析

（一）湖北省房地產企業債務風險壓力分析

房地產企業債務風險壓力分析關系到企業債務能否到期償付，是金融機構房地產信貸能否到期收回的關鍵因素。房地產企業償債能力的強與弱，關系到金融機構房地產金融風險的大與小，進而影響中央政府、地方政府對房地產信貸規模和質量的監控力度。

1．樣本選擇。湖北省房地產企業可以分為本省房地產企業和外省房地產企業，以及上市公司和非上市公司等。結合房地產企業的規模、主營業務以及全國房地產開發行業中的湖北份額，特選擇10個具有上市資格的房地產開發企業作為調查樣本。湖北省較知名的本地房地產開發企業有福星惠譽房地產有限公司、武漢南國置業股份有限公司、中珠控股股份有限公司、華遠地產股份有限公司、中茵股份有限公司；在湖北成立分公司的外省房地產企業有萬科企業股份有限公司、名流置業集團股份有限公司、保利房地產（集團）股份有限公司、金地（集團）股份有限公司、恒大地產集團等。

2．償債能力指標選擇。由于房地產開發企業的存貨價值量大，變現能力相對較差，速動比率相對流動比率更能反映企業短期債務的償還能力。因此，短期償債能力選擇速動比率指標。房地產開發企業的資產負債率與產權比率、負債與有形凈資產比率在長期償債能力的反應方面具有一致性，因此，衡量房地產開發企業長期償債能力選擇資產負債率指標。從2009年到2011年，湖北省房地產開發企業連續三年的債務風險壓力就由上述兩大指標的動態變化構成。湖北省房地產開發企業短期償債能力低下，風險預期逐步加大。從2009年開始，10個湖北省樣本房企的速動比率就一直處于下滑狀態，有7個跌破了1.0的行業安全底線。其中，低于0.5高危區的有5個，0.5~0.8中危區的有1個，0.8~1.0低危區的有1個。再看長期償債能力也同樣低下，變動趨勢與速動比率相對一致。調查房地產開發企業樣本群平均資產負債率為68.52%，接近70%的危險線，而在調查樣本群中就有5個企業超過危險線以上，處于50%~70%之間的有4個，僅有1個在50%的安全線以下。應當指出，上述樣本企業均為規模和業績較好的上市公司，融資渠道較寬，如果考慮到一些非上市企業的資質，在面臨2012年房地產行業融資環境進一步惡化的形勢下，湖北省將有80%的房地產開發企業面臨資金鏈斷裂的風險。

（二）湖北省金融業房地產信貸風險壓力

為了掌握房地產市場波動對銀行房地產貸款質量的影響，銀監會于2010年5月要求商業銀行對房貸壓力進行測試，至2011年年底，已經開展房地產信貸壓力測試三次。測試結果顯示商業銀行存在較高的房地產信貸壓力。根據《2011全國房價排行榜》顯示，武漢市房價居第24位，湖北省其它城市均未上榜。因此，湖北房地產信貸風險僅以武漢市為典型。以下就以武漢市的商品住宅成交均價占人均可支配收入百分比和人均住房貸款占人均可支配收入百分比來揭示湖北省房地產金融風險。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3~6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比率應低于30%。從房價收入比來看武漢住房價格，武漢房價在2004年時處于較合理的水平，至2011年房價收入比上升至10.3，房價存在一定程度的虛高。如果將合理的房價收入比定為6，則武漢房價合理價格為4416.37。如果房價調整至合理價格，則下跌幅度應達58%。因此，銀監會2010年將情景設置為房價下調60%作為房地產信貸壓力測試指標并不是苛刻，而是比較合理的選擇。從住房消費占居民收入的比率來看，2004年至今，房貸占收入比逐年上升，2011年上升至峰值58%，加上物價近三年快速上漲，個人住房消費貸款額度存在相當高的風險。

二、防范湖北省房地產金融風險的對策建議

（一）預測未來湖北省房地產行業發展趨勢

1.未來房地產市場發展的政策環境將繼續從緊。2012年以來湖北省房價延續著下調回穩的趨勢，調控效果日漸顯著，房地產市場已經進入由“量減”向“價跌”轉變的階段。但值得注意的是，在當前面臨負利率困境，民間投資渠道不足，房地產投資資金流從一線城市向二、三線城市甚至三、四線城市不斷延伸，部分二、三線城市房價上漲壓力仍然較大。為進一步鞏固和擴大調控成果，確保調控目標和各項政策措施全面落實到位，2012年以來中央政府堅決對房地產市場調控保持從嚴態勢，多次釋放調控力度不放松的信號。2012年以后，如果全國經濟增速下滑但在房價還沒有出現實質性回歸的情況下，中央嚴厲的房地產調控政策還將繼續。預計2012年以后，湖北省房地產開發投資增速將明顯放緩，市場供給結構將有大的改變，房價將逐步回歸與同期GDP增速和人均可支配收入增速相適應的合理區間。

2.未來湖北省房地產市場供給結構將發生變化。據測算，2012年，湖北省要完成36.4萬套保障房住房建設任務。這將使湖北省房地產市場供給結構發生明顯的變化。為了實現這一目標，在“十二五”時期，湖北省將加快推進保障性住房建設，預計將落實100萬套城鎮保障性安居工程，使城鎮保障性住房覆蓋面達到20%以上。可以預期，2012年以后湖北省保障性住房供給的加大將進一步優化湖北省房地產市場的供給結構。

3.未來湖北省房地產市場價格漲幅將逐漸趨穩。從貨幣政策調控來看，盡管預計2012年整體貨幣政策面會比2011年顯得寬松，但是貨幣資金大幅度流向房地產行業的可能性仍然較小。房地產開發企業資金鏈漸趨緊張，將更多地依賴于降價促銷以回籠資金，依賴于購房者首次置業的貸款將繼續得到支持。但是，愈是在房價整體下行的階段，購房者持幣觀望的情緒愈濃厚，房地產開發商回籠資金愈是困難。所以湖北省房地產市場供需雙方對房地產市場的預期真正回歸理性，其集中確認的行為將發生在2012年下半年以后。當前房價下降的市場預期已經初步形成。隨著湖北省保障性住房建設力度的加大，將增加房地產市場的有效供給，對市場平均房價的穩定將產生良性的影響。

（二）今后湖北省房地產市場的穩健發展政策

1.建立并完善有區別的限購政策。在湖北省GDP增速超過京、滬，城鎮化、工業化跨入全國第一方陣時期，房地產市場需求則是剛性的。順應需求規律的“價跌量增”應當是湖北省現階段樓市調控的“根本之策”。因為中央“嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸”的政策，調控的目的是抑制投機投資性需求而不是剛性需求。所以湖北省要建立并完善有區別的限購政策是在力保經濟增長的過程中實現本省房地產市場的“價跌量增”。為此，一是區域性區別限購，二是人群結構性區別限購，三是套型結構性區別限購。只有進一步完善有區別的限購政策，方能在抑制投機投資性需求的同時擴大普通自住性住房范圍，降低首次購房等剛性需求家庭的成本，才能起到合理引導住房消費的作用，達到本省房地產市場“價跌量增”的效果。