工程全面質(zhì)量管理和施工質(zhì)量管理的區(qū)別

我國著名的一些房地產(chǎn)公司(如萬科、中海)在部門分工上同全國其他房地產(chǎn)公司沒有太多區(qū)別。重要的是，這些標桿企業(yè)很早就發(fā)現(xiàn)了這個問題，并且組織人員研究討論，如何克服和改進工作。為此，萬科、中海公司自己組織員工進行企業(yè)標準的設(shè)計和編制，形成工程節(jié)點和建筑做法，形成自己的一套較完整的標準。同時，棄用設(shè)計單位提供的工程做法，這樣，由于設(shè)計質(zhì)量漏洞最終引起工程質(zhì)量出問題現(xiàn)象就大量被克服了。招標文件、合同文件是施工階段工程質(zhì)量控制、管理保障的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)公司工程管理的實際操作依據(jù)是設(shè)計圖紙、合同文件，依據(jù)合同條款的約定對監(jiān)理單位、施工單位進行監(jiān)督管理。萬科、中海這些著名公司很早就發(fā)現(xiàn)合同文件(包括招標文件、協(xié)議補充等)內(nèi)容由于集中在建安工程造價的控制上，很少涉及現(xiàn)場工程管理條款的制定。實施工程管理時，很多要求沒有先期約束，往往靠強制要求，從而造成工程管理難度增大，效率不高，導致工程質(zhì)量有失控風險。為此，這兩家房地產(chǎn)標桿企業(yè)不斷組織經(jīng)驗豐富的工程人員，修訂，補充合同條款，增加工程管理的可控性。所以，房地產(chǎn)公司必須進行工程全面質(zhì)量管理工作，也就是說，房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量預防的起點是公司的規(guī)劃設(shè)計管理部門，設(shè)計階段對工程質(zhì)量通病，工程管理薄弱環(huán)節(jié)提前采取設(shè)計防控的有效措施，合同文件的內(nèi)容必須增加(除造價控制條款外)有利于施工階段質(zhì)量控制管理的條款，不斷完善，形成企業(yè)內(nèi)部的標準。萬科、中海這些公司模式不適應每一個房地產(chǎn)公司，但值得借鑒。房地產(chǎn)公司應全方位審視公司管理體制、各部門工作對未來工程質(zhì)量影響，依據(jù)自身特點，對與工程管理有關(guān)的部門工作進行調(diào)整、深化，唯有推廣、深化全面質(zhì)量管理工作，工程質(zhì)量問題的發(fā)生、質(zhì)量缺陷的發(fā)生才會大幅降低。

現(xiàn)場施工質(zhì)量的控制和質(zhì)量問題原因分析

監(jiān)理公司未實施有效監(jiān)管。施工單位質(zhì)保體系的不健全。設(shè)計施工圖紙質(zhì)量不完善。總包單位不履行管理配合職責，勞務的工藝質(zhì)量能力不足。工程管理人員過程質(zhì)量管控能力不足。設(shè)計工期過短。合同工序穿插，技術(shù)間歇無法保障，設(shè)計變更過多。招標文件、合同文件中技術(shù)管理部分約定不清，對新技術(shù)、新材料規(guī)范、標準及工藝控制要求掌握有待提高。2．3房地產(chǎn)公司工程管理人員質(zhì)量管理工作定位房地產(chǎn)公司的現(xiàn)場工程師不是施工單位的質(zhì)量員，要求甲方工程師監(jiān)督每個分項工程質(zhì)量，監(jiān)督每一個檢驗批質(zhì)量不現(xiàn)實。針對上述諸多因素，房地產(chǎn)公司作為甲方應采取以下措施管控施工質(zhì)量:要求監(jiān)理公司配備足夠的監(jiān)理工程師入駐現(xiàn)場，監(jiān)督監(jiān)理單位人員是否到位，監(jiān)理行為是否規(guī)范，監(jiān)理服務是否到位。對不稱職的監(jiān)理公司和人員及時更換。要求施工單位健全質(zhì)量保證體系，包括體系內(nèi)質(zhì)量人員組成。監(jiān)督施工前技術(shù)交底是否進行，工程流程是否正確。定期組織質(zhì)量檢查和驗收，進行質(zhì)量評定和獎罰。如施工單位質(zhì)保體系不健全，則要采取措施強制其建立和完善。根據(jù)檢查結(jié)果，依據(jù)相關(guān)規(guī)范、規(guī)定，獎優(yōu)罰劣。采取經(jīng)濟措施，提高工程質(zhì)量。對照合同約定的要求，檢查工程質(zhì)量是否符合合同約定，不符合約定的質(zhì)量，通過監(jiān)理單位下發(fā)工程整改令、停工令，促使施工單位進行工程質(zhì)量問題、質(zhì)量缺陷的返工處理。

優(yōu)化分戶驗收管理程序，持續(xù)跟蹤解決質(zhì)量問題，降低業(yè)主投訴

房地產(chǎn)工程產(chǎn)品最終要交到業(yè)主手里，在移交前需進行分戶驗收。分戶驗收的目的不是為了取得竣工備案手續(xù)，是工程質(zhì)量控制的最終環(huán)節(jié)，應由房地產(chǎn)公司工程管理部門組織。當前，我國每年因工程質(zhì)量問題引起業(yè)主投訴的事件屢屢發(fā)生，業(yè)主投訴的重點如下。樁基工程質(zhì)量問題。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。外墻構(gòu)件空鼓、開裂、脫落質(zhì)量問題。欄桿、護欄的防護方式、防銹的問題。樓梯公共通道防滑質(zhì)量問題。在這些問題中，常見的是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題，如梁、柱、墻幾何尺寸不規(guī)矩，墻體偏軸移位，外墻滲漏、開裂。想要規(guī)避這些質(zhì)量問題的發(fā)生，必須加強過程控制。窗戶開啟不靈活、滲漏。屋面滲漏、外墻滲漏。設(shè)備專業(yè)匹配沖突質(zhì)量問題。功能性質(zhì)量問題經(jīng)返工處理一般都可以解決。內(nèi)墻空鼓開裂。房間凈高、方正。墻地面平整度、垂直度。門窗設(shè)備成品保護。外墻面磚、涂料觀感。

居住使用功能的合理性問題。居住使用功能的舒適性問題。居住使用功能的協(xié)調(diào)性問題。客戶居住使用功能的經(jīng)濟學問題。房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制著眼于首先在設(shè)計上減少質(zhì)量缺陷，其次就是對施工質(zhì)量管理采取靈活的策略。對于分戶驗收，傳統(tǒng)的辦法就是工程達到竣工驗收條件后，由房地產(chǎn)公司組織設(shè)計、監(jiān)理、勘察、施工單位，在政府質(zhì)量監(jiān)督部門的監(jiān)督下，對工程進行竣工驗收。然而，該驗收和業(yè)主接房驗收，由于對質(zhì)量標準要求不同，所以，等到業(yè)主分戶驗收時，依然會提出很多質(zhì)量問題，從而引起質(zhì)量投訴。如何來優(yōu)化分戶驗收，降低業(yè)主投訴，把工程質(zhì)量問題提前解決，避免業(yè)主接房后，工程再維修。當前，一些房地產(chǎn)公司探索出了一條途徑，經(jīng)過應用，效果很好。就是在業(yè)主分戶驗收之前，房地產(chǎn)公司內(nèi)部部門之間先溝通，請業(yè)主預驗收，提前挑毛病，然后再修補質(zhì)量問題，最終進行分戶驗收。僅此一項措施，可以降低60%的業(yè)主投訴率，給分戶驗收交房工作創(chuàng)造了很好的條件。

房地產(chǎn)公司開展工程全面質(zhì)量管理的必要性

某別墅項目將層層退臺的露臺設(shè)置為種植庭院，以增加銷售賣點。圖紙設(shè)計審查未發(fā)現(xiàn)問題，施工單位按規(guī)范要求進行閉水試驗復檢合格，項目交付后不足一個月就出現(xiàn)大量的漏水投訴及索賠。該案例是典型的由設(shè)計缺陷引起的質(zhì)量問題。防水與露臺防水不封閉，花池臺頂部與花池外壁處無防水層保護，雨水長期侵襲或澆花時濺起的水等極易產(chǎn)生滲漏花池壁端頭處無防水收頭處理要求，易導致卷材開邊，從不防水的抹灰保護層滲進防水層，產(chǎn)生滲漏花池根部、交角處屬于防水薄弱環(huán)節(jié)，設(shè)計未考慮設(shè)置附加防水層強化防水措施的要求，未考慮花池排水設(shè)計，花池長期積水會導致防水層失效產(chǎn)生滲漏及種植植物爛根死亡，國家目前沒有關(guān)于種植屋面的相關(guān)設(shè)計規(guī)范及標準圖集，設(shè)計質(zhì)量完全依靠設(shè)計人員的業(yè)務經(jīng)驗。不配節(jié)點詳圖或簡單依據(jù)屋面防水要求考慮種植屋面節(jié)點要求，往往留下嚴重的設(shè)計隱患，屋頂、露臺種植花池常規(guī)上借鑒屋面的檢驗要求，一般均做閉水試驗驗收(見圖。而傳統(tǒng)閉水試驗檢驗驗收對暴雨側(cè)壁沖刷，澆花濺水等常見情況無法得到有效檢驗。