一、房產(chǎn)品的定位與設(shè)計(jì)控制

國(guó)家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整導(dǎo)致土地價(jià)值上升，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，各房地產(chǎn)企業(yè)都把重點(diǎn)放在了成本控制上，而設(shè)計(jì)階段的成本控制作為成本控制的重要組成部分，受到了地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注。設(shè)計(jì)階段作為投資控制效果的決定性階段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力、經(jīng)濟(jì)效益等都有著十分重要的影響，然而或許是太急功近利，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段成本控制有許多問(wèn)題需要及時(shí)解決。我國(guó)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員的技術(shù)已經(jīng)達(dá)到國(guó)際化水平，但缺乏一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任感，加之設(shè)計(jì)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有把經(jīng)濟(jì)性列入考核范圍，致使設(shè)計(jì)人員忽視了設(shè)計(jì)過(guò)程中經(jīng)濟(jì)的合理性；限額設(shè)計(jì)的施行存在著不穩(wěn)定因素，導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更情況的發(fā)生，而設(shè)計(jì)變更中有些問(wèn)題得不到及時(shí)、妥善地解決。面對(duì)現(xiàn)存問(wèn)題，必須加強(qiáng)管理，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)設(shè)計(jì)方案來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位，保證招標(biāo)過(guò)程的公正、公開(kāi)、透明；實(shí)行設(shè)計(jì)獎(jiǎng)懲制度，改變?cè)O(shè)計(jì)費(fèi)用收取的辦法；強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，建立獎(jiǎng)懲考核機(jī)制，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更程序，優(yōu)化設(shè)計(jì)，保證其精度和深度。

二、控制開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用

隨著房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，要降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益，就必須充分利用現(xiàn)有資源，找尋降低財(cái)務(wù)費(fèi)用合理有效的辦法。

（一）縮短策劃和報(bào)建時(shí)間

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)非常龐大而且復(fù)雜的工程，從土地使用權(quán)的獲得、到項(xiàng)目的完成和銷(xiāo)售會(huì)經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)期，這段時(shí)間所花費(fèi)的人力、財(cái)力、物力都較大，以一個(gè)6萬(wàn)米的建筑體量為例，從市場(chǎng)調(diào)研、決策、招標(biāo)、到施工圖的設(shè)計(jì)、審查、報(bào)建大約需要4個(gè)月左右的時(shí)間，可見(jiàn)工程之浩大以及其復(fù)雜性。由此看來(lái)，縮短前期策劃和報(bào)建階段的時(shí)間對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制是非常有必要性的。通常來(lái)說(shuō)，土地出讓信息的發(fā)布與正式拍賣(mài)之間會(huì)有幾個(gè)月的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商可以提前進(jìn)行土地的分析研究和市場(chǎng)調(diào)研、策劃研究等，明確產(chǎn)品定位，設(shè)計(jì)初步規(guī)劃方案，如此一來(lái)，在獲取土地后就可以直接報(bào)建，大大縮短了時(shí)間，降低了資金的占用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（二）分期開(kāi)發(fā)，加快款項(xiàng)回收

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)耗資大費(fèi)時(shí)長(zhǎng)，一次性開(kāi)發(fā)將會(huì)占用大量資金和時(shí)間，可以采取分期開(kāi)發(fā)的方式，把單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行多期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，減輕了資金投入的壓力，降低了資金的總投入量，還可以對(duì)資金進(jìn)行合理利用，把銷(xiāo)售所得款項(xiàng)投入到下一項(xiàng)目建設(shè)中。房地產(chǎn)預(yù)售模式的實(shí)行，決定了資金的回收在一定程度上比開(kāi)發(fā)成本資金支付的時(shí)間較早，在對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售以后，要及時(shí)加快銷(xiāo)售資金的回籠速度，減少資金投入，降低企業(yè)負(fù)債。采取優(yōu)惠措施，支持和鼓勵(lì)客戶(hù)一次性付全款，對(duì)按揭的客戶(hù)，要加強(qiáng)合同管理，交代有關(guān)按揭的手續(xù)和程序并進(jìn)行督促。

（三）尋求優(yōu)質(zhì)承包商，嚴(yán)格撥付資金

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在沒(méi)有給付預(yù)付款的情況下，就需要承包商進(jìn)行墊資。因此，承包商的墊資能力也是緩和資金壓力和成本的重要依據(jù)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中要嚴(yán)格按照撥款計(jì)劃，確定時(shí)間、金額和收款人進(jìn)行撥付，并注意保存相關(guān)單據(jù)。

三、降低建安成本和土地增值稅

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，要尋生存、求發(fā)展，就必須提升企業(yè)的整體能力。成本控制在當(dāng)今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中成為勢(shì)在必行的趨勢(shì)，其中建安成本在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中占據(jù)很大成分。建安成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理費(fèi)用中很重要的一部分，是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的最敏感因素。要做到有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，降低建安成本，可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、全員參與等方式來(lái)進(jìn)行。招標(biāo)工作在降低建安成本方面十分關(guān)鍵，招標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)招標(biāo)文件和合同管理的工作，保證招標(biāo)的公開(kāi)性。土地增值稅作為保障收入公平分配、促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力工具，加強(qiáng)土地增值稅的征收管理工作，在一定程度上可以遏制土地的流轉(zhuǎn)和炒作、擠壓房地產(chǎn)的高額利潤(rùn)、細(xì)化宏觀調(diào)控政策，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。土地增值稅超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)決定了降低增值額在稅收籌劃中的關(guān)鍵性。由于土地增值稅的稅率較高，可以綜合考慮增值額的增加所帶來(lái)的利益與起征點(diǎn)所增加稅收相比較，做出合理選擇；在土地增值稅征收范圍內(nèi)，利用合作建房和房地產(chǎn)的代建房、改售為租等多種方式進(jìn)行節(jié)稅；根據(jù)稅收優(yōu)惠政策，降低普通住宅的售價(jià)、增加扣除項(xiàng)目金額，調(diào)整平攤費(fèi)用，使各處增值率相差無(wú)幾，節(jié)省稅款。

四、結(jié)束語(yǔ)

在當(dāng)前受?chē)?guó)家政策的影響，土地價(jià)格居高不下。中、小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展形勢(shì)十分嚴(yán)峻，面對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的巨大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理成為其生存和發(fā)展的關(guān)鍵所在。只有降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本、合理地控制成本、提高競(jìng)爭(zhēng)力，才能使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到進(jìn)一步提升，才能使企業(yè)在行業(yè)中立于不敗之地。

作者：金永強(qiáng) 單位：浙江省贊成集團(tuán)有限公司