一、成本效益原則是規避成本三維不確定性的有效手段

不合理的時間、單價和數量對房地產開發企業而言將產生難以估量的成本，主要表現在工期的長短、工程造價的高低及工程項目的大小。當三維特性難以控制時，企業將面臨巨大的風險。為有效地控制成本，采用科學合理的應對方案，應遵循成本效益原則。企業面對三維特性帶來的控制風險，不能面面俱到全線抵御，應自始至終貫徹重要性原則，集中精力控制好收入大、易控制且控制成本低、容易出現大問題的關鍵點。在講求重要性的同時，也應遵循例外管理原則，要格外關注各種重要的例外情況，如對脫離標準的重大差異、發生超出預算的支出等應加大控制力度，在調查研究的基礎上嚴格加強審批手續等；而對正常的費用支出，應本著從簡的原則，盡可能降低控制成本。

二、基本環節成本管理是全面成本管理的核心

加強對每一個房地產開發環節的成本控制，能充分體現全面成本管理的內涵，將成本控制在定額范圍內或成本預期內，從而實現企業經濟利益最大化的目標。

（一）項目投資決策和設計階段的成本管理

在這一環節不僅要建立投資集體決策機制，關鍵是要嚴格遵循投資決策程序，從投資可行性報告的審議到投資估算的審查，必須嚴格執行決策程序，必要時可以采用一票否決制來呈現決策程序的嚴肅性。尤其是在目標地塊的價格以及未來經濟利益的流入等方面，公司財務部門應提供科學合理、符合客觀實際、充分詳實的分析與評價。雖然該環節的可行性研究費、規劃設計費、市政設施配套費、環評費和異地綠化費等標準，在不同地域有所不同，但這些費用均可控，因此在符合政策的前提下，盡可能降低相關成本是可行的。

（二）土地取得成本的管理

作為資源的土地是房地產開發企業賴以生存和追求經濟效益的核心利益所在，加強土地成本的控制和管理旨在降低土地資源的取得成本，充分發揮和挖掘土地資源的最大價值，在增加其性價比的同時，為企業創造更大的財富。在該環節，可控費用包括：土地使用權轉讓費、拆遷安置費、提前搬家獎勵費、菜地建設基金等。不可控費用包括：失業生活補助費、社保費、土地使用權工本費和契稅等。在控制和管理好可控成本的同時，控制土地資源取得成本是重中之重，而其關鍵在于如何降低資金成本，如果能夠延期付款或分期付款則是最佳決策。

（三）規劃與勘測設計成本管理

房地產開發項目的規劃與勘測設計工作，不僅涉及到相關費用的高低，還將對招投標及項目施工產生巨大影響。因此，在規劃設計環節進行成本控制是實現全面成本管理的關鍵。該環節成本控制與管理的途徑不僅要建立并遵守方案圖紙會審制度與程序，還應做好對下列可控成本如異地綠化費、人防建設費、招標管理費、合同鑒證費、勘探放線費、鉆探費、工程監理費和設計費等的控制與管理。如方案設計要有設計概算或設計預算，應制定與成本控制有關的制度，對設計者優化設計付出的額外勞動給予獎勵等。

（四）招投標成本管理

項目招標包括設計、監理、施工、供應、銷售代理及物業管理等單位，投標主要指參與政府建設工程的投標。招投標過程中除進行程序化管理外，該環節的相關費用一定要做到可預測、能控制，堅持標的的嚴格審查制度。要考慮到市場價格變化、自然地理條件、業內頒布的各種定額以及國內施工水平等因素，制定科學合理的招投標項目標的，對招投標過程中的費用以彈性預算進行控制。

（五）施工環節的成本管理

通過對房地產開發項目的投資決策和設計、土地取得、規劃與勘測設計、招投標等環節的成本控制與管理，以盡可能地控制費用，在這一環節如果要保質保量完成施工任務而降低施工成本的可能性微乎其微，發生超預算的可能性比較大。因此，應從組織、經濟、技術、合同等多方面采取有效措施才能減少不必要的浪費，實現經濟利益最大化。監理單位及相關人員應嚴格按程序和規定對工程進行考核和計量。公司財務部門應對施工階段的資金使用計劃進行詳細的審核，按施工進度及工程項目進行分解安排資金；嚴格按程序和合同規定對工程價款及材料款進行支付與結算，對工程進度款按10%作為質量保證金滯后支付，從而掌握工期與質量的主動權；采用計算機技術及其他先進的計量手段對施工過程進行成本跟蹤控制，及時發現偏離目標值的原因并采取措施予以糾正；可聘請或會同社會中介機構對施工過程進行全程跟蹤審計等。

（六）銷售的成本管理

銷售環節費用的高低取決于以下因素：由開發規模和檔次決定的公司戰略性的營銷方案、稅收、銷售代理制度及相關規定、對費用控制的措施等。除稅收這一不可控因素外，其他因素都是可控的，如營銷現場費、廣告費、代理費、銷售獎勵等。對于可控費用，公司應建立相關的預算制度，嚴格控制各項銷售費用的開支規模與范圍。財務部門所具有的決策職能決定了必須參與營銷方案的制定，與銷售部門保持良好的溝通，落實分析資金的使用情況，采用預警制度控制已接近限額的費用開支和未達到預期的回款，嚴格費用報銷制度等。

三、期間稅費的管理是全面成本管理的窗口

作為企業費用組成內容的期間稅費，外部人可以通過其觀測出企業管理水平的高度。期間費用包括管理費用、營業費用和財務費用，營業費用已通過銷售環節進行了控制，財務費用的控制應該體現于整個資金鏈，如何管好、用好資金并降低資金成本，關系到企業能否高效經營。因此，財務費用的管理核心是提高資金周轉率，實行預算管理。在保證資金鏈正常運轉的前提下，在籌措資金繁多的渠道中，選擇資金成本率低、風險小、周期短、貸款條件限制低的借款種類，控制好資金存量。如在不影響誠信的前提下采用分期、延期付款方式也可以降低資金成本。在管理費用的管理中，財務部門是費用控制的主要責任單位，采取計劃限額方式較為適合，控制點是標準的制定和限額控制。在費用標準制定方面，除執行國家有關標準外，企業可以根據自身經營特點及業務需要，制定符合客觀實際的費用開支標準，如差旅費、通訊費等。有些費用可以根據客觀情況編制彈性預算或零基預算，本著厲行節約的原則，在上年實際支出的基礎上考慮其合理性，盡可能減少費用開支，將費用開支定額分解到各個職能部門，如交通費、辦公費等。房地產開發企業在經營過程中，涉及的相關稅費包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅、殘疾人基金、維修基金以及相關手續費、登記費。這些稅費對企業而言是不可控的，但必須加強管理，按規定正確計算并按時交納，盡可能防止漏稅及交納滯納金，以免給企業帶來不必要的費用開支。然而，仍應關注合理避稅的可行性以及由此給企業帶來的經濟利益。

四、確定目標成本關系到企業全面成本管理的成敗

進行成本控制與管理，必須有控制的標準，這就要求對即將發生的成本進行科學合理的估算，以便對費用的發生進行有效控制，從而確認企業的盈利水平。這實際上是對項目投入資金進行的估算，不僅滿足融資計劃的需要，也是進行項目可行性分析不可或缺的內容。預測的目的在于對未來經營的不確定性根據歷史經驗及市場變化來進行科學的預判，以確定資金耗費的額度，防范經營風險。成本預測應以年度經營目標為前提，是年度內項目規劃、設計、建造成本及所有可能發生的費用總和。目標成本的預測要點應包括如下內容：根據公司年度利潤目標與預計產值倒扣成本；根據“由下而上”的成本費用資料平衡成本；根據委托代理的特點考慮長期協作能夠降低的成本；根據房地產發展趨勢及政策與新型材料、技術的運用可能增減的成本；根據公司管理要求應該降低的成本。對目標成本進行控制時，項目成本應按相對指標分解到各責任部門進行控制，如規劃設計成本按總投資額的一定比例由總工辦負責控制等；對期間費用應按公司的相關規定，按絕對額分解到各責任部門控制。各責任部門應按一定的比例設定預計費用，將其中的一部分集中到綜合計劃部門統一管理，以便隨時進行調劑。對于修正的目標成本，經審議通過后應重新下達。為了保證目標成本的剛性，對于增加變動的責任部門不應再享受公司給予的獎勵。

五、結語

房地產開發成本管理是以全面成本管理為前提，以價值鏈為紐帶，以造價、工期和質量為保證，全員參與的全面、全過程的科學管理體系。只有樹立成本效益觀念，從戰略的高度視整個價值鏈為目標，分析如何全面、系統地利用好企業擁有的自然資源和人力資源，加強對成本的有效控制和管理，才能達到降低成本和提高效益的目的。在全過程成本管理過程中，做好成本預測工作才能更好地將責任落實到實處，只有將目標成本分解、落實到每個責任部門，通過簽訂成本費用控制責任書，加大對目標成本的考核力度，才能使企業高效地完成自己的經營目標。

作者：張建紅 張建國 單位：陜西銀行學校 陜西能源職業技術學院 西安科技大學