1物業(yè)管理成本控制存在的問題

1.1物業(yè)管理成本控制體制不健全

由于很多的物業(yè)管理企業(yè)都是由以前的企事業(yè)單位后勤部門演變而來，多采用“集中管理，分級(jí)結(jié)算”的成本管理體制，財(cái)務(wù)實(shí)行統(tǒng)一。下屬管理機(jī)構(gòu)的各種費(fèi)用支出都統(tǒng)一報(bào)賬，審批。隨著物業(yè)管理企業(yè)的做大、做強(qiáng)、管理規(guī)模增加，這種管理體制已明顯不適用于現(xiàn)代物業(yè)管理成本的控制。對(duì)物業(yè)管理總部和下屬管理中心的日常管理帶來了嚴(yán)重的影響。

1.2物業(yè)管理成本控制思路片面，方法單一

我國(guó)很多的物業(yè)管理企業(yè)都是通過裁員、減少費(fèi)用支出等方式來降低物業(yè)管理的成本。殊不知這樣的管理思路已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因?yàn)椋瑹o論是裁員還是降薪，都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的一些優(yōu)秀物業(yè)管理者流失，往往是減人而不能增效。而在需要這些人員時(shí)又找不到這樣的人才，還必須對(duì)招聘人員進(jìn)行培訓(xùn)，從而增加了成本。

2物業(yè)管理成本控制的有效途徑

2.1物業(yè)管理成本控制要更新觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)

一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)如果只一味的追求經(jīng)濟(jì)效益，而沒有信譽(yù)，不注重社會(huì)形象，那么它就不能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中立住腳跟。①物業(yè)管理公司必須要有戰(zhàn)略目光，有搶占市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，把目光緊緊盯住全省乃至全國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)。堅(jiān)持以人為本，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)、提升服務(wù)質(zhì)量，樹立公司的品牌形象。在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展自己、壯大自己。②要以人為本，重視人才。注意對(duì)員工的積極性、工作熱情及凝聚力進(jìn)行有效的調(diào)動(dòng)。物業(yè)公司能生存與發(fā)展的根本條件是有一支品行端正、能力強(qiáng)、素質(zhì)好的人才隊(duì)伍。因?yàn)椋飿I(yè)公司的實(shí)力不是資本而是人力資源，投入的是人才和經(jīng)驗(yàn)。③要?jiǎng)?chuàng)造良好的企業(yè)文化，激發(fā)全體員工的凝聚力和熱情。物業(yè)管理企業(yè)要制定良好規(guī)章制度和福利待遇、為員工提供各種生活空間，工作舞臺(tái)。確立企業(yè)在員工心目中的位置，使員工有一種“家”的歸屬感。從而能夠充分激發(fā)他們的工作潛力，為企業(yè)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

2.2物業(yè)管理企業(yè)要組建規(guī)模化、集團(tuán)化物業(yè)管理公司

實(shí)踐證明，規(guī)模越大，管轄越多的物業(yè)管理公司，其所獲的經(jīng)濟(jì)效益越豐厚。管理成本越低。所以物業(yè)管理企業(yè)要通過提高品牌，提高資質(zhì)等級(jí)，來擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷的吞并接收一些面積大綜合質(zhì)量高的物業(yè)。來擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模。并要依靠自身技術(shù)，和專業(yè)化運(yùn)作，形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，從而降低管理成本。

2.3物業(yè)管理成本控制要開展多元化經(jīng)營(yíng)

物業(yè)管理成本控制不僅要省錢、更得要賺錢。開展多元化經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理進(jìn)行成本控制的有效手段之一。物業(yè)管理企業(yè)除了提供必要的社區(qū)服務(wù)外，可以利用自身有利條件，從顧客需求出發(fā)，開展物流、商務(wù)、信息、資金、家政、餐飲、保健等多元化服務(wù)。這樣既不會(huì)增加管理成本，又不會(huì)增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)，同時(shí)還會(huì)為企業(yè)創(chuàng)造更多的利益。從而降低物業(yè)管理的成本。

2.4物業(yè)管理成本控制要對(duì)人工成本進(jìn)行有效控制

有數(shù)據(jù)表明，人工成本在整個(gè)物業(yè)管理成本所在比例中超過了60%，是整個(gè)物業(yè)管理成本中最重要的組成部分。因此，要想有效的控制物業(yè)管理企業(yè)的成本，必須大力減少人工成本的支出。①精簡(jiǎn)公司部門，完善組織形式，降低人工成本。物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置，應(yīng)該以精干、高效為原則。中小型物業(yè)管理企業(yè)的公司機(jī)關(guān)部門數(shù)量不應(yīng)超過4個(gè)、人數(shù)不應(yīng)超過10人。不設(shè)部門，以主管職責(zé)代理。比如在規(guī)模較大的小區(qū)，可以把消防、門衛(wèi)、監(jiān)控中心進(jìn)行合并，成為一個(gè)值班點(diǎn)，就減少六個(gè)人的人力成本。②合理定編定崗，整合人力資源。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理小區(qū)的實(shí)際情況來合理的確定編制和崗位。要合理的確定崗位的工作范圍、工作量和能力標(biāo)準(zhǔn)，選配勝任工作要求的員工上崗。并加強(qiáng)勞動(dòng)的考核與管理。提高勞動(dòng)效率，降低運(yùn)營(yíng)成本。③是通過加強(qiáng)技防和配備先進(jìn)設(shè)備來減少人員的投入，例如，在沒有封閉的小區(qū)修建圍欄，在人流較大的出入口安裝攝像頭等降低秩序維護(hù)人員的崗位設(shè)定。通過配備電動(dòng)垃圾車等來提高工作效率減少人員編制。④合理的籌劃物業(yè)服務(wù)的提供方式，對(duì)一般住宅小區(qū)的綠化維護(hù)、清潔保潔、消毒殺毒等服務(wù)由物業(yè)管理企業(yè)自己完成。而像空調(diào)的維護(hù)、鍋爐維修、電梯年檢、外墻清洗等項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能的通過外包服務(wù)來完成。沒有必要自己養(yǎng)一批專業(yè)技術(shù)人員而增加成本。

2.5物業(yè)管理成本控制要全面的節(jié)約各種費(fèi)用

在物業(yè)管理成本支出的第二大項(xiàng)目是公共水電能耗。必須做好公共水電的成本控制工作。①要建立水電統(tǒng)計(jì)月報(bào)表制度。要對(duì)各級(jí)水電分表和水電總表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)對(duì)比，若總分表出現(xiàn)差異，要找出問題所在。特別注意使用8年以上的機(jī)械式電表，這樣的電表一般會(huì)出現(xiàn)誤差，且誤差大多數(shù)走的慢。要注意及時(shí)更換。嚴(yán)控可能出現(xiàn)的偷電現(xiàn)象。同時(shí)注意鋪設(shè)在底下的給水管道的查漏工作。老舊的小區(qū)，地下給水管道網(wǎng)由于銹蝕導(dǎo)致泄漏的事件常有發(fā)生，要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)，排除。②重視節(jié)能設(shè)備和節(jié)能燈具的改造和應(yīng)用。傳統(tǒng)的供水由市政自來水先進(jìn)地下水池，然后變頻輸送到各家各戶，耗能較高。對(duì)這些供水系統(tǒng)要進(jìn)行無負(fù)壓加壓泵技術(shù)的改造。能降低能耗40~70%。對(duì)地下車庫(kù)等一天24小時(shí)開啟的燈具，要安裝日光燈并安裝節(jié)電器。對(duì)于其他照明，則大量采用LED照明燈，節(jié)能效果非常明顯。③對(duì)物業(yè)管理公司每年的辦公用品、維修用品、等費(fèi)用，實(shí)行公司統(tǒng)一招標(biāo)采購(gòu)，增加采購(gòu)的透明度，降低采購(gòu)成本。④對(duì)損壞的設(shè)備要及時(shí)盡快修復(fù)，勤檢查，多小修，避免大修。

2.6物業(yè)管理成本控制要吸收國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)

在新的形勢(shì)下，物業(yè)管理企業(yè)要注意吸收收國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、目標(biāo)、質(zhì)量成本的計(jì)算，加強(qiáng)對(duì)各種先進(jìn)成本控制方法的研究和學(xué)習(xí)，形成一套有利于自身發(fā)展的成本控制方法，并應(yīng)用到物業(yè)的日常管理中來。例如，吸收消化國(guó)外的“一卡通”智能收費(fèi)管理辦法。把生活中的的各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施和各項(xiàng)消費(fèi)資金結(jié)合起來，進(jìn)行電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，信息費(fèi)等各項(xiàng)資金的結(jié)算。這樣既減少了業(yè)主的麻煩，也提高了企業(yè)的效率、效益。（本文來自于《中華民居》雜志。《中華民居》雜志簡(jiǎn)介詳見。）

3結(jié)束語

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展，對(duì)四川的物業(yè)管理企業(yè)來說是一個(gè)挑戰(zhàn)也是一個(gè)機(jī)遇。物業(yè)管理企業(yè)要抓住這難得的機(jī)遇，努力更新觀念、開拓視野、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、組建規(guī)模化、集團(tuán)化物業(yè)管理公司；開展多元化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)；在日常的管理中，有效的控制人工成本、節(jié)約各種費(fèi)用；從而對(duì)物業(yè)管理成本進(jìn)行控制。有效的降低物業(yè)管理的成本。達(dá)到物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益雙豐收。保持自己在行業(yè)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。更好的服務(wù)于人民。

作者：吳國(guó)梁 單位：廣州金穗物業(yè)管理有限公司