本文作者：李云 單位：山西大學法學院

從目前的實踐來看,由于貸款審查的嚴格責任制和風險的存在,我國銀行普遍缺乏放貸的積極性。從住房貸款本身來看,由于還款期限太長,銀行確實存在難以收回貸款本息的風險。所以,如果沒有保險的介入,確實會大大降低銀行放貸的積極性。所謂住房貸款保險是為了防范因借款人的信用風險或抵押標的物（房產）毀損風險給貸款人造成損失，由借款人或者貸款機構向保險公司繳納保險費，一旦發生保險合同約定的保險事故后，保險公司將賠償貸款人所受損失的保險。從住房貸款保險所承保的風險和住房貸款保險的實務看，住房貸款保險兼有財產保險、人身保險和保證保險三重屬性。

我國現有的住房貸款保險可分為住房貸款財產保險、住房貸款保證保險、住房貸款人身保險。住房貸款財產保險，是以抵押房地產為保險標的的保險，是為了防范房地產抵押以后可能出現毀損、滅失等給貸款人行使抵押權造成風險的保險。房地產包括土地和房屋。由于土地一般不存在滅失的風險，因此，住房貸款財產保險主要是抵押房屋的損失保險。住房貸款人身保險,是以借款人為被保險人，向保險人投保的定期壽險,如果借款人在保險期間因死亡、殘疾、喪失勞動能力等無法控制的原因無力償還貸款時，由保險公司向貸款人支付所欠貸款的保險。在房地產貸款發放以后，借款人有無人身危險是保證還款順利完成的關鍵。可見，此險種是投保人為了防止被保險人因人身傷亡而無力償還時，房屋被行使抵押權而購買的保險，是與抵押貸款結合的人身保險，與一般的人身保險有所不同。住房貸款保證保險，個人住房抵押貸款保證保險是借款人以自己的信用向保險人投保（借款人既是投保人又是被保險人），因不能按期償還貸款時，由保險人代為付款的保險。住房貸款人身保險和住房貸款財產保險是真正的保險，符合保險特點與經營原則，承保的是人身和財產風險，是投保人無法控制的、偶然的意外風險，保險人不能行使代位追償權，借款人沒有償還保險賠款的義務。而住房貸款保證保險實際上只是一種擔保業務，所承保的風險在一定程度上借款人可以自己控制。住房貸款保證保險的保險費實質上是一種手續費，是保險人提供擔保的一種報酬。保險人享有代位追償權，借款人有返還保險賠款的義務。

我國住房貸款保險市場存在的問題

住房貸款保險業務與我國的房地產金融市場相互促進，共同發展，為保障住房信貸的安全，推動住房制度改革，繁榮房地產市場，改善城鎮居民的居住生活條件發揮了重要作用。但我國的住房貸款保險在發展過程中也相繼暴露了一些問題，并在一定程度上影響了住房貸款的發展。如果不能盡快解決，必然會最終制約整個房地產業的發展，妨礙居民生活水平的提高，影響國民經濟的發展。

關于住房貸款保險強制購買問題。對于貸款購房被“搭售”保險的問題，消費者的反應越來越強烈，有些消費者甚至為此打起官司。法律界有關人士指出，保險必須自愿，這是我國民法通則的一個根本原則。我國《保險法》第十一條明確規定：“投保人和保險人訂立保險合同，應當遵循公平互利、協商一致、自愿訂立的原則，不得損害社會公共利益。”“除法律、行政法規規定必須保險的以外，保險公司和其他單位不得強制他人訂立保險合同。”而中國人民銀行頒發《個人住房抵押貸款管理辦法》強制購房借款人買保險，與《保險法》相抵觸，侵犯了消費者的決定權和選擇權。那么,住房貸款保險是否構成法律所禁止的強制保險呢?這應根據住房貸款保險的不同類別來分析。銀行對于抵押房產來說享有抵押權，如果抵押房產損毀滅失，銀行抵押權就會無法實現。因此，銀行對抵押房產享有經濟利害關系，即具有保險利益。所以，銀行可以作為投保人直接投保抵押房產財產保險。但銀行常在經營中利用自己在住房消費信貸市場上的壟斷地位,強迫借款人購買抵押房產財產保險。因此,住房貸款財產保險已構成法律所禁止的強制保險。如果借款人在保險期間因死亡、殘疾、喪失勞動能力等無法控制的原因不能如期償還貸款時，會給銀行帶來很大損失。因此，銀行對借款人因上述原因而違約的信用風險具有經濟利害關系，即具有保險利益。所以，銀行可以作為投保人直接投保信用保險。但銀行往往在經營中利用自己的優勢地位,強迫借款人購買住房貸款人身保險。因此,住房貸款人身保險也已構成法律所禁止的強制保險。住房貸款保證保險則不同，因為該保險中借款人的信用風險（如失業引發的違約）在一定程度上借款人自己是可以控制的。因此，作為信貸合同的一方當事人的銀行為了降低放貸風險有權利要求借款人在簽定借貸合同時提供信用擔保。因此，住房貸款保證保險并非法律所禁止的強制保險，它只是保證合同履行的一種擔保業務。所以對借款人來說，享有是否投保住房貸款財產保險和住房貸款人身保險、向哪家保險公司投保、保險期限、保險金額等的決定權。在國外的住房貸款中，借款人只有在首付款低于25%或20%時，才需要在住房抵押的同時購買保險。如加拿大規定，抵押貸款的首付款比例如果高于或等于25%，借款人無需購買抵押貸款保險；如低于25%，則必須購買抵押貸款保險。"所以，我們沒有必要一切貸款都執行強制性保險。

關于保險合同受益人的問題。受益人是指保險合同中約定、在保險事故發生后享有保險賠償與保險金請求權的人。在財產保險合同中，保險賠償金受領者多為被保險人自己，所以合同中沒有受益人的規定。但有的財險合同也可以規定第三者（多為債權人或繼承人）有優先領受保險金的權利。在人身保險合同中，多有受益人的規定，投保人或被保險人有指定受益人的權利。在消費者購買住房貸款保險時，銀行要求借款人將銀行設定為保險的第一受益人，顯然沒有法律依據：在住房貸款財產保險合同中，不應存在受益人規定，借款者本人作為被保險人享有保險賠償金請求權；（2）在住房貸款保證保險合同中，也不應有受益人規定，可以在合同中將銀行列為保險賠償金優先領受人；在住房貸款人身保險合同中，借款人作為被保險人有指定受益人的權利，銀行沒有權利強迫借款人將其列為第一受益人。

關于保險金額的問題。就住房貸款財產保險的保險金額的確定方式而言,保險公司以房屋購置價作為保險金額。保險金額以房屋購置價來確定,大大超過了作為抵押品的房屋的實際保險價值。因為商品房的銷售價格含建筑成本、土地轉讓價、配套費、發展商的利潤，甚至朝向費、層次費等。其中土地使用的價格占了30%以上,而土地是幾乎不存在風險的。所以，如果按房屋購置價格來確定保險金額，則保險公司承擔的賠償責任總是低于保險金額。此外，銀行對抵押房產的保險利益等于其發放的貸款額，根據中國人民銀行的規定，個人住房貸款不得超過房價的70%。當前的房屋保險以房屋購置價作為保險金額，顯然超出了銀行對抵押房產享有的保險利益。對于住房貸款保證保險和人身保險也是一樣的道理，即保險金額超出了銀行對抵押權享有的保險利益。我國《保險法》第四十條規定：“保險金額不得超過保險價值；超過保險價值的，超過部分無效。”所以，以房屋購置價作為保險金額違反了《保險法》規定，對借款人來說是白白多交了保費；對于保險人來說，卻是不合理地多收取了保費。

厘定保險費率和繳費方式問題。國內一直存在著住房貸款保險費率較高的呼聲。目前，國內住房貸款保險的費率一般在0.5%左右，而國外同種業務的保費要低得多，在北美和日本都不到0.05%。從該保險合同條款所列保險責任來看，保險責任范圍主要是火災、爆炸、暴雨、冰雹、空中墜物引起的房屋損失，而對房屋裝修損失不賠。目前建筑質量越來越高，地震和戰爭又不在保險范圍，保單中所列的意外事件導致損失的可能性微乎其微，出險率相當低,使得保險公司收取的保費與其承擔的風險顯得極不對稱，并且大大增加了購房消費者的負擔。住房貸款財產保險存在降低費率的空間。房貸險是躉繳保費，并且該保費由銀行代收。

根據保險常識，保險期限一年以上的，保費可以選擇躉繳或分期繳納，硬要投保人躉繳沒有依據。現在的房貸險費率也是按逐年交費方式制定的。雖然躉繳方式可以獲得一定的折扣，但是這會增加投保人付款壓力。保險公司要求借款人一次付清，但隨著購房者每月還款的增加，保險金額在逐步減少，銀行所承擔的風險也在減小，而保險公司依然按照當初的保險金額來收取保費，顯然是違背了《民法通則》的公平原則，侵犯了購房者的利益，在無形中加重了借款人的經濟負擔。因此，保險公司應改變這一不合理的收費方式。當然，年繳保費并不是完全不可能。如太平保險廣州分公司推出的“一年一付”繳費型的房貸險產品。但由于合作銀行所收取的保費總量較少，所以銀行對其積極性不高。同時，有業內人士說，這種方式操作性不強，比如投20年的房貸險，每年交一次，保險公司和銀行都覺得麻煩，公司操作的成本高。其實，借款人可以將每期（一年）繳納的保費和給銀行每年第一個月的還貸額一起繳納，由銀行代收，扣除手續費后交給保險公司，也是可行的。

引導我國住房貸款保險健康發展之對策

加強房貸險市場監管針對住房貸款保險的實際，筆者以為對經營住房貸款保險業務的保險公司的監管重點是條款和費率監管。住房貸款保險應該屬于關系社會公眾利益的一種，保險監管部門應該對其實施較為嚴格的市場行為監管。我國的保險監管部門應該嚴格執行《保險法》第一百零七條：“關系社會公眾利益險種、依法實行強制保險的險種和新開發的人壽保險險種等的保險條款和保險費率，應當報保險監督管理機構審批”"的規定，加強對住房貸款保險條款和費率的審批管理。另外，如前所述，由于現階段住房貸款保險在很大程度上和住房信貸是一種“捆綁銷售”，其需求關系被扭曲，商業保險公司的費率厘定容易偏高。筆者認為保險監管部門應該嚴格執行保險精算報告制度，并可借鑒日本的車險費率管理體制，調動行業協會的力量成立一個類似費率算定會的機構，為住房貸款保險提供參考費率。

開發、設計新險種不同的險種,應基于不同的保險利益，確定不同的保險金額。一個保險標的上實際存在著多個不同的保險利益。例如，購房者取得房屋所有權，就對房屋具有基于所有權的保險利益；而銀行提供貸款，就對購房者具有一種信用保險利益；這個房屋抵押給了銀行，那么銀行基于抵押權也對房屋享有保險利益。不同的保險利益都維系于一套房屋，但是可以并存。目前常見的房貸險業務當中，存在三個保險標的，即抵押房產、借款人的生命與健康和借款人的信用。如果房屋遭到毀損、或者借款人的生命健康受到損害、以及借款人的信用風險，都會出現一種利害關系，引起不同的法律關系下當事人的連鎖反應。如何針對不同的保險利益，開發出適用不同客戶需求的產品，突破目前單一產品的制約，改進保險條款與實務流程的疏漏，防范各環節可能存在的風險，是保險業、銀行業、房地產業共同面臨的問題。

保險公司應多角度、全方位地拓展住房貸款保險業務，根據國際經驗和我國保險業與房地產市場發展的具體情況分析，努力開發與大力發展新險種。住房貸款保險不能再依靠強制性保險來維持自身的發展，迫切需要開發體現普通公眾意識、迎合廣大投保人利益的新險種來吸引購房人的眼球，進而讓其主動投保。原有的住房貸款保險險別包括住房貸款財產保險、住房貸款保證保險、住房貸款人身保險和三者的綜合險。它們都是以借款人為投保人、銀行為第一受益人開辦的。而筆者也在文中設計了兩個房貸險險種，即抵押房產財產保險和房貸險信用保險。這兩個險種是根據銀行對抵押房屋和借款人信用具有的保險利益來設計的，是以銀行作為投保人和唯一保險賠償金請求權人的保險。