本文作者：何惠珍 單位：浙江金融職業學院

澳洲是世界上住宅自有化率最高的國家之一，住宅自有化率四十年代為50％，五十年代為60％，六十年代后期以后一直穩定在70％左右，這與澳洲政府積極推行一系列鼓勵居民購房、提高居民購房能力的政策有密切關系。其中，根據1965年澳洲政府頒布的《住房貸款保險條例》成立的住房貸款保險公司(簡稱HLIC)，對此起了很大的推動作用，并有效地擴大了住宅消費。1997年，澳洲政府在推行私有化思想指導下，將HLIC賣給了世界上主要的保險公司——美國通用電子集團下屬的GE資本服務公司，現改名為澳洲住宅貸款保險有限公司。澳洲政府放松金融管制和二級抵押市場的興起，給抵押貸款機構和保險機構都帶來了更加激烈競爭的市場環境，這就勢必導致貸款機構放松貸款標準，傳統的審查、管理減弱了。面對競爭形勢，HLIC從管理體制、管理手段等方面進行了改革。

歐洲的住房抵押貸款保證保險歐洲是現代保險業的發源地。也許是受歐洲傳統的思想文化和保險歷史的影響，在法國、英國和德國，沒有美國那種專門從事抵押保險的公營或私營保險機構，抵押貸款的保證保險主要是通過把傳統的人壽保險和財產保險機構引入抵押市場來實現的。這種模式的優勢不僅最大限度地保障了人（即借款人和其家人）的利益，保證了住房貸款的安全，而且還降低了銀行從事抵押信貸的風險，同時彌補了抵押物處置難的缺陷。盡管這些發達的市場經濟國家有著一套完善的抵押制度，包括法律上對抵押權的設定，抵押權的登記、認可、處置等等，抵押制度賦予了抵押權人對抵押財產擁有優先受償權，但是，現代金融交易債權的復雜化和風險的多樣化，使得抵押制度在債權保全上存在著許多不確定性。在英國，抵押房產的處置常常受到經濟景氣循環的影響。

綜上所述，盡管北美和西歐抵押保險模式的切入點有所不同，但是他們都有一個共同之處，即都具有專業化的保險機構和規模經營模式。保險原理是建立在概率論基礎之上，只有通過專業化的經營管理，才能造就出一批專業化的精算師，對各種風險損失的概率能做出精確的估算，建立一套完善的風險管理機制，從而有效地控制和減少風險。這不僅可以降低抵押貸款受區域經濟蕭條影響帶來的損失，而且還可以通過再保險制度，進一步增強抗風險的能力。而目前從總體上看，我國抵押貸款保證保險還很不成熟、很不完善。抵押貸款保險機構主要為商業保險公司，缺少合適的保險體制和政府管理機構的扶持，政策性的保險機構尚未建立，這在很大程度上限制了住房抵押貸款保證保險業務的發展。

我國現行個人住房抵押貸款保證保險主要有個人抵押商品住房綜合保險、個人抵押住房綜合保險和履約保險三種。對其條款進行分析，發現主要存在以下幾個方面的問題：一是保費設計不合理、消費者負擔過重，具體表現為保險金額過高、保險起訖期限的界定不合理、保險賠付率與保險承擔風險不對稱和保費繳納方式不合理等。二是強制保險，且沒有退保的相關規定。按照銀行抵押貸款的要求，消費者必須購買一份房屋保險，否則就得不到貸款。此外，由于銀行與保險公司的“聯姻”，消費者不能自主選擇保險公司，使住房保險成為抵押貸款“捆綁”銷售的產品。同時，保險條款中沒有退保的規定，致使投保人不僅要遭受心理損失，而且還遭受實際損失。保證保險合同中，保險人承保的是借款人的還款信用，因此需要保險人嚴格審查投保人的資信狀況。但實際中，這一環節往往由銀行來執行，由于銀行方面的風險已大部分程度上通過抵押加貸款的方式降低了，再加上我國的個人信用制度建設落后，使得銀行的審查難以得到有效保證，這在一定程度上加大了保險公司的經營風險。保證保險往往同時要求以貸款所購住房作為抵押，一旦保險事故發生，保險公司要處理抵押物就要首先取得抵押權，而根據現行法律，抵押權是不能自動轉移的，除非保險人與借款人重新辦理抵押登記。但即使重新設定抵押權，保險公司在我國二級市場尚不發達的情況下，對抵押物的市場風險和抵押物處置風險仍具有不可控制的一面。

從銀行方面來看，在住房抵押貸款保證保險上，往往是銀行（受益人）和借款人（投保人）在簽定借款合同時，已把相應抵押合同作為借款合同的從屬合同。這在本質上使保證保險和信用保險相混淆住房抵押貸款保險應該由房屋財產保險、保證保險和信用保險共同構成完整的風險保障體系。即使在西方成熟的房地產市場和保險市場上，銀行也不可能通過房地產信貸保證保險和信用保險完全規避自己的貸款風險。銀行有需要自身承擔的貸款風險，不可能也不需要把自己所有的信貸風險都轉嫁出去。銀行應通過對借款人的資信評估和還款能力的分析來避免和減輕風險，同時從成本與收益權衡的角度輔之以信用保險，合理地進行風險管理。但是在我國，除了房屋財產保險外開辦的保險其實是保證保險和信用保險的混合物。貸款銀行要求購房者辦理住房抵押貸款信用保險，銀行不繳納保費也不作為投保人，卻得到信用保險才有的保險賠付；而購房者繳納了屬于保證保險的保費，卻得不到應有的保障，繳費義務和收益權利嚴重扭曲，不符合保險的權利與義務對等的原則。

由于抵押貸款制度的高風險性和房地產抵押貸款保險具有較高的社會效益，房地產抵押貸款保險在許多國家和地區都被定義為政策性保險業務，一般需要專門的政府機構主辦或得到政府的大力扶持。美國30年代羅斯福新政中由聯邦信房貸管理局、退伍軍人管理局以及農業事務管理局所提供的住房抵押貸款保險就是典型的政策性保險。隨著各項改革的不斷深化，失業與流動使得個人收入的不穩定性加大，社會風險、經濟風險和自然風險都增加了，而社會保障制度等配套機制的建設仍很薄弱，這使得普通的商業性保險公司缺少足夠動力去拓展該業務。由于政府信用具有個人信用所無法比擬的優勢，因此，有必要利用這一優勢推動整個住房抵押貸款保險業務的發展。

建立完善我國住房抵押貸款保險制度，切實發揮其在房地產發展中的作用，達到促進住房抵押貸款保證保險良性發展，推動住房中消費的目的，需要政府、保險公司以及銀行等各方面的共同努力。保險公司擔負著住房抵押貸款保險險種開發、營銷以及理賠的任務，其活動貫穿整個抵押貸款保證保險業務的全過程。但我國保險業發展相對落后，人們的保險觀念難以改變，所以保險公司在這方面任重道遠。保險業應充分發揮自身優勢，將保險業務與抵押貸款業務相融合，不斷進行險種創新。這不但有利于擴大保險公司的業務領域，又可以化解金融風險。根據國際經驗，結合我國保險業與房地產市場發展的具體情況，目前應開發和完善的險種主要有：一是住房抵押貸款保證保險，主要保障的是銀行的信用風險損失，二是住房抵押貸款壽險，這是與住房抵押貸款保證保險密不可分、彼此互補的一種保險業務，保險對象則是購房者的利益。三是房地產產權保險，實質是房屋產權契約保險，在整個市場體系尚未完善的階段，房地產產權保險可起到激濁揚清、規范市場的作用，四是房地產質量保險，既可確保購房者的利益又可提高房產商的信譽，五是建筑工程險，可以防止來源于房屋質量嚴重不合格等風險。

完善住房抵押貸款保險的有關條款。首先，在保險責任方面，要體現兼顧保險人、銀行和借款人三者利益的原則，充分考慮市場風險、社會風險等因素。其次，在承保方式上，要體現銀行與保險人共擔風險的原則，不能將風險全轉嫁給保險公司，將負擔轉移給借款人。第三，在理賠方式上，考慮到保險人行使抵押權受到制約的現實，可進一步改進現有理賠方式。第四，要科學合理地制定保險費率的標準。通過建立嚴密的風險評估體系，對各項風險因素進行合理評估，厘定保險費率，以體現社會公平。最后，建立完善的風險防范機制，以應付隨時可能發生的各種風險。同時對于金額較大的住房抵押貸款保險利用再保險制度分散風險。

政府作為市場的監督管理者，應利用國家信用發展住房貸款的保證機制，加強與其他相關職能部門的配合，加強對風險的審查，控制風險程度，提高抵押貸款資產的質量，使住房抵押貸款風險最小化，并通過立法對住房抵押貸款保險提供必要的法律基礎和監管機制，對開辦住房抵押貸款保險的商業保險公司給予政策性扶持。1.設立政策性保險公司。由財政提供初始資本金，在有關部門管轄內設立政策性保險公司，負責政策制定、委托銀行的資格認定和監督管理等，這種集中管理模式有利于實現抵押貸款的標準化和提高抵押貸款保險規模經濟的效益。凡資產達到一定規模、經濟效益好、資信高的商業銀行經央行和有關部門資格審定的，均可成為政策性保險抵押貸款的發放機構。受托銀行應遵循“三性”原則，認真執行委托合同，及時報告政策性保險貸款的發放情況，并接受監督和審計。專業化銀行的介入，有利于規范經營，減少監督管理和經營的成本，也可以避免各地各搞一套或政府部門搞“有償服務”。投保該險種的貸款人若是因非自愿原因失業以致收入停頓的，均可獲得保險公司的賠付。這樣一來，可以暫緩投保人失業后的還款負擔，也可以改善銀行的貸款比率，調節其不良資產的結構。貸款的限額、所購房屋的種類(經濟適用房、公房、二手房或一般商品房)、房屋面積和購房者的收入上限由政策性保險公司及主管部門依據不同時期、不同地區的具體情況制定，且保險金額以不超過貸款金額的30％為宜。如貸款首期付款為15％～20％，政府保險為30％，銀行承擔的風險只有50％～55％，這有利于抑制居民濫用政策性保險的貸款，并在降低銀行抵押貸款風險的同時，使受委托的銀行建立起有效的風險約束機制。因為政府提供的保險不是100％，除借款人首期付款和政府保險的部分外，銀行也要承擔部分風險，從而加強銀行與政府的協作關系。

開辦住房抵押貸款保證保險需要有一個較為完善的房地產二級市場，可以保證抵押物在順利出售的同時，獲得較為正常的市場價值。目前我國的二級市場幾乎是一片空白。因此，盡早成立專門的政策性機構，保證市場的穩定性和流動性是形成強有力的政府支持體系的重中之重。要使住房抵押貸款保證保險得到順利發展，沒有嚴格的法律保障是行不通的。建立健全的法律法規體系是切實保障銀行、保險公司和購房者三者的合法權益，促進購房消費合法、有秩序進行和發展房地產業的關鍵。目前要形成住房抵押貸款市場體系，住宅金融機構法、住房抵押貸款保證保險法、抵押債券法等住宅金融配套法規也需盡早出臺。此外，政府還應就某些特殊情況做出明確規定。例如，界定享受按揭優惠和補貼的范圍、無力還貸行為的處理等。同時，中國保監會應對保險基金投資住房信貸的比例進行監控，以化解和防范金融風險。保險基金的投資首先是安全，其次才是收益。目前我國只有商業銀行可開辦住房抵押貸款業務，而且國家對貸款利率限制過死，不利于銀行對抵押貸款市場進行市場細分和提供個性化服務。因此，若允許保險基金進入住房抵押貸款市場，就應當適當放寬對抵押貸款利率的限制，促進保險公司與銀行之間的合理競爭，提高服務質量和業務范圍，為住房消費提供有力的資金支持。目前的銀行借貸一旦借款人失去還款能力，銀行將很難處理抵押物。因此，政府擔保勢在必行。政府出面擔保，一方面可以大大降低銀行貸款風險，使銀行降低對借款人自付款的要求，降低貸款利率、延長貸款期限，另一方面有助于銀行在確保資金安全性和收益性的前提下更好地開展按揭業務，不斷進行金融創新。為降低政府政策性保證保險的經營成本，各地方政府應利用城市住房基金，建立一批臨時周轉房或租廉房，以保障借款人在失去房產時基本的住房需求。同時，應不斷地完善抵押制度，包括抵押物的評估、抵押物的設定、抵押物的處置和抵押物收益的分配，這樣可以通過抵押物的處置盡可能地減少政策性保險的運作成本和保全銀行債權人的利益。

目前我國居民的保險意識仍然不強，很多人對保險的意義認識不清，對保險的條款不了解，這更需要保險公司在營銷方式方面的創新。在公司內部正確設計直銷、代理人、保險經紀人的體系、規模及政策側重點和制約手段，真正形成規范化的從總公司到基層支公司層層有直銷，并以直銷為核心外圍層層有代理人、經紀人的縱橫交叉的營銷體系，提高保險營銷人員的素質。同時，積極開展同銀行和房地產銷售部門的合作，使抵押貸款保險深入人心。在銷售方式創新方面，大膽嘗試網絡保險，即保險企業利用計算機網絡進行保險產品的銷售，以快速便捷的方式實現銷售，溝通被保險人與保險公司的相互聯系，簡化投保手續，方便投保人，而且可以通過互聯網占領未來市場份額。