一、房地產開發企業資金管理概述

1、房地產開發企業資金管理的概念

房地產企業項目開發過程的資金流構成要素主要包括有開發成本、期間費用、銷售收入和各項稅費。根據房地產企業資金流動的來源、方向、大小、速度等情況,參考多家知名房地產企業在項目開發中的關鍵控制節點,將房地產開發流程分為六大階段:即項目投資機會研究及土地競投階段、項目定位策劃及前期籌備階段、規劃設計階段、工程建設階段、市場推廣和營銷階段、售后及物業管理階段。房地產資金管理指的是企業在上述階段中對于其應用的各項資金的控制與管理,它是作為房地產財務管理的核心。

2、房地產開發企業資金管理的特點

(1)房地產項目開發所需投資成本高、項目周期長,單純依靠自有資金難以保證項目開發順利進行和分擔項目風險,更無法撬動大項目開發。房地產企業上市融資門檻極高,絕大多數企業難以利用資本市場直接股權融資。為彌補項目開發資金缺口,大多采用商業銀行貸款等進行負債融資,導致資產負債率極高。

(2)房地產資金管理既要受到國家政策的影響,又要受到社會經濟等因素的影響,因此其資金運籌較其他行業表現的更加復雜化。

(3)房地產的開發和投資都具有階段性,隨著分階段的逐步投入,期間資金也在逐步的回收,特別是期房交易的存在,使得資金運籌方面存在投資和回收的互補性。回收的資金可以投入商品房的再開發,而開發不斷,又可以使資金不斷回收,實現資金使用的最大化。

二、房地產開發企業資金管理措施

1、進行房地產開發項目的可行性規劃

可行性研究對于企業在確定房地產的投資項目時極其重要,不能僅僅流于形式,要對投資項目的背景情況進行詳細調查,規避可控因素,對于市場上房地產的基本情況進行調查,對于類似相近的投資項目進行對比,盡可能地減少風險,避免盲目投資帶來的經濟損失。

2、進行周密的資金預算管理和過程控制

資金預算管理,從內容上看,是一個包括現金收支預算、銷售預算、生產預算、成本費用預算等在內的完整體系;從職能上看,是對其業務流、資金流、信息流和人力資源進行全面整合,最終使企業的資金獲得最佳全面效率;從過程上看,是通過預算編制、執行與控制、考核與激勵,對資金預算內容進行整合并實現“預算職能”的以“資金預算管理”為中心的價值監控。所以企業應組織制定全面的資金使用預算管理制度。

3、拓展房地產開發企業的融資渠道

資金籌集應當遵循合法、適量和時效性原則。籌集資金必須遵守國家的有關法律規章,接受國家的宏觀調控。合理預測資金需要量,防止盲目籌資。資金籌集可以采取不同的形式和途徑,并且可以根據企業開發時期的不同階段采取多種籌資方式,力求達到最有效的資金籌集,以保證開發項目施工的順利推進。除自有資金、商品房預售、銀行貸款等常見的融資來源外,還應積極拓展其他融資渠道。(1)房地產金融創新。房地產金融創新主要由房地產投資信托、企業商業債券、住宅抵押貸款證券化等構成。目前中國房地產市場,金融創新工具興起不久,普及度不高,少數大型房地產企業正在嘗試。(2)承包商墊資。承包商墊資是房地產開發項目的承包商預先墊付的部分或者全部工程款。在建筑市場競爭激烈的情況下,建筑企業(乙方)在總包商或分包商招標過程中,以提供墊資、延長付款期限或靈活的付款方式等增強競標能力,房地產開發企業(甲方)則借機變相向建筑施工企業融資。(3)并購或合作開發。并購是國內大型房地產企業實現規模化發展,中小型房地產企業向有實力的大公司尋求資金的重要途徑。合作開發是兩個及以上房地產企業共同出資,或者一方提供土地,其他方提供資金來從事項目開發。不僅中小型房地產企業在項目開發中采用合作方式,國內知名房企在大盤項目中也樂于強強聯手、優勢互補。(4)內部認購。內部認購是在開發項目尚未取得“商品房預售許可證”,甚至未正式開工之前,在小范圍內進行商品房銷售。內部認購可以使房地產企業提前獲得部分銷售收入。2006年《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》明確規定“不得以內部認購、收取預定款等各種形式變相預售商品房”。內部認購作為違規操作被明令禁止,但現實中仍有不少開發商暗箱操作。

4、加強資金的風險和監督管理

企業的風險影響企業的生存和發展,房地產開發企業的資金風險主要包括在途風險、或有風險、使用風險。其使用風險表現為企業的投資風險,它屬于一種事先可以控制的風險,必須加強對投資的決策管理,對于項目的評審要做到更加科學、更加專業、使風險降到最低的程度,重大的投資問題必須形成有效的決策約束機制,并且實時的跟蹤管理。其在途風險體現在資金的結算過程,并且應當將部門的管理人員、業務人員的績效同應收賬款的回收狀況掛鉤,制定相匹配的獎懲制度,確保資金的流通,把壞賬損失降低到最低程度。企業還可以進行內部審計,對于財務信息和財務業績進行審計和監督,評價其真實性和合法性,強化事前、事中、事后的控制,確保資金的安全和流通。

5、提高企業資金管理的信息化建設

目前房地產企業主要采用矩陣式的組織管理結構,信息傳遞需要逐級匯報,部門間的橫向溝通不足。房地產企業應根據自身規模定制使用適合的信息系統軟件,實現數據的共享和關聯,滿足業務需求。房地產開發過程中大量的交易往來、記賬憑證、數據分析等能夠得到及時的上傳、反饋和共享,從而提升資金信息傳遞效率,實現企業對項目資金使用情況的有效監管并及時做出相關決策。

作者：於佳佳 單位：上海華濱投資有限公司