一、人員配備

1.保安：每崗按進(jìn)門崗1人，出門崗1人，監(jiān)控崗1人，巡邏崗1人定崗。共4崗，每崗365天24小時(shí)服務(wù)，需派4人，共計(jì)16人。此是最少配置，上班高峰時(shí)需站崗，巡邏崗到出門崗。下班高峰時(shí)需站崗，巡邏崗到進(jìn)門崗。

2.保潔：按三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，一般每1萬平米配1人，6萬平米配6名保潔。3.管理人員：配小區(qū)經(jīng)理1名，管理人員2名（365天提供服務(wù)），財(cái)務(wù)1名。4.維修人員：因需365天24小時(shí)提供維修服務(wù)，至少需2名維修人員（電工、登高等特殊作業(yè)需2人）。以上是最經(jīng)濟(jì)的人員配備情況，再少會(huì)影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

二、收入情況

1.管理費(fèi)收入：設(shè)每月每平米收Ｘ元，假設(shè)物業(yè)管理費(fèi)收繳率98%，整個(gè)小區(qū)每月收Ｘ元/平米*60000平米*98%=58800Ｘ元。

2.停車費(fèi)收入：固定車位：假設(shè)按物價(jià)局規(guī)定的場(chǎng)地停車費(fèi)最高150元/車位計(jì)，300只車位*150元/車位=45000元。臨時(shí)停車費(fèi)：臨時(shí)停車受居民戶數(shù)影響，戶數(shù)與訪客成正比，與小區(qū)周邊產(chǎn)權(quán)業(yè)態(tài)有關(guān)，如周邊有飯店、對(duì)外接待單位等，臨時(shí)停車費(fèi)收入較高，反之收入較低。根據(jù)每個(gè)小區(qū)情況不同，臨時(shí)停車費(fèi)一般在1000—6000元不等。60000平米小區(qū)，按平均100元/天計(jì)，每月臨時(shí)停車費(fèi)收入3000元。停車費(fèi)收入合計(jì)45000+3000=48000元。

3.廣告等其他公益性收入：根據(jù)電梯數(shù)、小區(qū)地理位置、小區(qū)品質(zhì)不同而不同，60000平米小區(qū)按理想情況估計(jì)，每月按5000月計(jì)算。停車費(fèi)、廣告等其他公益性收入按物業(yè)、業(yè)委會(huì)按三七開分成，物業(yè)占三成收入計(jì)（48000元/月+5000元/月）*0.3=15900元/月。業(yè)委會(huì)所得七成公益性收入，稅后補(bǔ)充進(jìn)小區(qū)維修基金。

三、支出情況

1.保安工資：假設(shè)保安均為街道托底人員（此為最低支出），按2014年最低工資標(biāo)準(zhǔn)1820元，加國(guó)定假日加班費(fèi)（11天3倍工資計(jì)算）、高溫費(fèi)（6-9月每人每月200元）、服裝費(fèi)、停車收費(fèi)提成獎(jiǎng)勵(lì)等，計(jì)2400元/人*16人=38400元/月。

2.保潔工資：一般保潔人員為街道托底人員和外來民工，外來民工需繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，按2014年最低工資標(biāo)準(zhǔn)1820元，加國(guó)定假日加班費(fèi)、高溫費(fèi)等，街道托底人員約2400元/人，外來民工約3600元/人，平均計(jì)3000元/人*6人=18000元/月。

3.管理人員、維修人員：包括國(guó)定假日加班費(fèi)、高溫費(fèi)、加社保費(fèi)等，街道托底人員約3400元/人，在職員工約5600元/人，平均按4000元/人*6人=24000元/月。（扣除提供居民服務(wù)的維修人工費(fèi)收入。）

4.辦公費(fèi)用：包括辦公室水、電、電話及辦公用品，公用部位水電費(fèi)（門衛(wèi)室、地下室、路燈、樓道燈等，泵房、電梯用電由水泵、電梯運(yùn)行費(fèi)承擔(dān)。）60000平米小區(qū)，按2000元/月計(jì)算。

5.稅金：物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、其他公益性收入的5.65%。（58800Ｘ元/月+15900元/月）*5.65%=3322.2Ｘ+898.356.因物業(yè)管理成本中，人力成本占主要成本，因此只分析以上成本費(fèi)用。假設(shè)其他費(fèi)用，如綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、維修工程費(fèi)用全部由維修基金承擔(dān)。

四、盈虧平衡點(diǎn)測(cè)算

總收入=總支出58800Ｘ+15900=38400+18000+24000+2000+（3322.2Ｘ+898.35）55477.8Ｘ=67398.35Ｘ=1.21元/月

五、結(jié)語

若停車費(fèi)、廣告等其他公益性收入按物業(yè)、業(yè)委會(huì)按三七開分成，6萬平方米商品房小區(qū)多層的物業(yè)管理費(fèi)盈虧均衡點(diǎn)為1.21元/平米。一般情況下，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)協(xié)商，停車費(fèi)、廣告等其他公益性收入對(duì)半開分成，則6萬平方米商品房小區(qū)多層的物業(yè)管理費(fèi)盈虧均衡點(diǎn)下降為1.03元/平米。以上分析中，為降低人員成本，保安人員、保潔人員多為街道托底人員或外來民工，管理人員中也不乏街道托底人員。這是目前上海物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀，這種情況導(dǎo)致了物業(yè)管理水平難以提高。本文分析了2014年度6萬平方米商品房小區(qū)多層的物業(yè)管理費(fèi)盈虧均衡點(diǎn)，而且是從物業(yè)管理三級(jí)服務(wù)要求的人員最低配置；收入的理想狀態(tài)下進(jìn)行分析。需要說明的是，小區(qū)規(guī)模與物業(yè)管理費(fèi)盈虧均衡點(diǎn)成負(fù)相關(guān)。如果小區(qū)規(guī)模小于6萬平米，物業(yè)管理費(fèi)盈虧均衡點(diǎn)會(huì)升高。并且以后每年隨著上海最低工資的調(diào)整，物業(yè)管理費(fèi)盈虧均衡點(diǎn)將不斷提高。因此，建議業(yè)委會(huì)通過業(yè)主大會(huì)形式，適當(dāng)提高物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而提高物業(yè)管理水平，改善小區(qū)環(huán)境，最終達(dá)到物業(yè)保值升值的目的。

作者：施麗石 單位：上海不夜城全興物業(yè)管理有限公司