1推行經營型物業管理模式

1.1傳統物業管理的主要模式

我國目前的物業管理主要有三種模式：

1)專業物業管理模式.工作內容多是綜合性、全方位，按業主的具體需要提供服務，融管理于服務過程；經費來源主要包括物業管理費及物業經營收入；工作對象主要面向高端物業，如寫字樓、公寓、賓館、別墅等.

2)專業與行政結合模式.多為開發商的物業企業采用模式，工作對象以普通民宅為主；工作目標為業主提供安全的居住環境，并為物業開發提供支持.這類物業企業管理費一般難以達到收支平衡，需要通過其它相關經營，或借助開發商扶持來維持運營.

3)典型傳統管理模式.此模式具有行政管理特性和福利色彩，多由政府房管部門或企事業單位自管.目前從總體上看，第一種模式尚處于起步階段，但發展迅速，后兩種模式仍占主要地位，但是，三種管理模式與物業規范化、市場化管理要求相比還有很大差距.

1.2經營型物業管理模式基本特征

伴隨經濟社會發展和人們生活方式的改變，以及物業管理的不斷完善，現代物業管理已大大超出了傳統的管理煤氣水電、打掃清潔衛生、確保治安安全等工作內容.現代信息技術的運用、消費理念的更新、生活品質的提高對物業的服務內容和品質提出了更高的要求.同時，市場環境的快速變化、管理成本和人工費用的提高、市場競爭的加劇，以及物業管理企業內部的管理質量、服務質量、品牌理念上的相互競爭，要求企業從市場定位到管理與經營、從服務理念到服務模式，都應與時俱進地創新和調整，以適應業主及整個行業的現實需要.為此，需要物業管理企業順應市場需求、更新經營理念、探索創新發展、拓展延伸物業的內涵品質和創新經營管理模式，從而提升物業管理價值水平，逐漸實現由傳統物業管理模式向經營型物業管理模式的轉變，以促進整個物業行業的穩步發展.經營型物業管理模式，是以市場和需求為導向，將現代科學管理方式和市場化經營手段融為一體，通過創新經營理念，優化資源組合，創造高品質、高水準的物業管理服務，實現物業保值增值，最終達到實現物業管理企業良性發展的目的.它以自身涉及的整個領域為工作對象，通過優化資源和轉化技術，在管理服務、創新經營、品牌發展、資本運作等方面高度融合發展，以實現其充分市場化的核心發展取向.與傳統的物業管理模式相比，它主要表現出四個方面的特點：

1)將物業管理與物業經營結合起來，在做好物業管理工作的同時，為業主、開發商設計并實施物業經營性方案.在保證業主權益的基礎上，依照相關法律法規，通過開辦諸如家政服務、物業估價、租賃代理、商業服務、信息咨詢、小區智能化等業務，創造新的價值空間，在為業主提供經營性服務活動中企業實現盈利.這些活動主要表現在物業管理服務中的流通環節和管理環節各個方面.

2)將物業管理活動從對管轄物業的一般性維護、碎片性管理提升為對其全過程、全生命周期的系統服務、整體營銷及綜合管理，統籌規劃，系統安排，從而為業主、開發商或客戶提供全面、高品質的服務.

3)將現有企業內部物業管理部門按照專業化、社會化要求，不斷細化其專業化與社會化分工，優化管理活動，提高服務質量與服務效率，有效降低經營與管理成本.

4)依托兼并重組、改組、出售等資本運作方式，將物業資源進行優化組合配置，同時實施專業化管理、系統化運作、規模化經營、內涵式擴張，實現企業資本擴張與經營效率的倍增.

1.3推行經營型物業管理模式的現實性

經營型物業管理模式通過整合資本、信息、技術和人才，并使其迅速向優勢企業集中，從而使物業管理企業形成規模化、集團化經營，增強企業競爭力.推行這一物業管理模式，對于引領我國現階段物業管理行業的發展具有重要的現實意義.首先，21世紀是我國物業管理行業不斷提升服務理念、完善管理質量、逐漸走向成熟的重要階段.在這一進程中，質量及品牌理念的角逐與競爭、消費觀念更新與市場需求變化、管理與服務方式變革及高新技術應用，要求物業在服務觀念與服務方式、經營理念及市場定位等方面進行變革，主動去適應市場需要，從傳統物業管理提升到經營型物業管理是必選之路.其次，作為現代城市管理的重要組成部分，物業管理行業伴隨我國經濟改革市場化進程加快，其競爭日益加劇，推行經營型物業管理模式，正是促進物業管理企業快速走向市場化、規模化、產業化、集團化和規范化發展的重要手段.它有效地突破了物業管理行業相對于房地產行業的從屬定位，改變依賴后者的傳統格局，由單一產業結構逐步向多元產業結構發展，增強其市場競爭活力.第三，經營型物業管理模式作為實現資源吸引和技術轉化優化組合的創新性方式，改變了物業管理企業過度依賴房地產企業的格局，使它不再是房地產行業的簡單的“末端”行業，促進它從單一、低端的產業結構逐步向多元、高端化的產業結構轉型，從而一改物業管理行業低收入、低形象的“微利行業”特征，可極大地提高物業管理在新時代的社會地位，更有益于物業管理行業的轉型升級和人才培養.

2經營型物業管理模式的推行路徑

結合現階段我國物業管理發展的現狀及未來趨勢，在我國全面推行經營型物業管理模式可從以下幾個方面著手.物業經營、管理、服務融合發展以服務為宗旨、管理為基礎、經營為手段，參與為業主選擇投資和經營項目，拓展物業整體功能，規劃物業經營方案，挖掘物業管理增效和物業保值增值潛力，擴大物業管理企業贏利空間.充分發揮技術優勢根據物業管理企業自身優勢，大力發展物業管理的基礎性服務項目，如物業機電設備、高層樓宇電梯、消防設施、智能化系統的檢修、保養和維護，物業管理應用軟件開發等技術服務項目，使物業管理從簡單維護和勞動密集向技術維護型和知識密集轉變.充分發揮資本運作與經營注重企業的資本運作，充分整合企業資源.通過資產重組、混合兼并，將品牌運作與企業市場拓展、規模化發展聯系起來，實現強強聯合，共享各類物業管理企業的資源，如資金、品牌、技術等.基于資源共享和優勢互補的目的，通過資本運作紐帶，有效利用先進物業管理企業的品牌優勢、規模優勢和技術優勢，謀求合資或合作經營，或通過兼并、重組、收購等方式，輸入先進的管理理念和管理模式，優化組合物業管理資源，實現企業低成本市場擴張.融營銷與服務理念于物業管理全程，實現物業保值增值把傳統的物業管理重新融入營銷、服務理念，不僅重視物業管理委托期的責任，而且關注物業作為長壽命商品的遠期利益經營，使業主享有更全面、更優質的服務.其核心是將營銷的策略和思想深刻地融入到現有的物業管理全過程，實現經營和管理的合力運行，達到使物業保值、增值的目的.實施由沿海發達地區向內地發展地區延伸的跨區域發展策略從我國區域經濟發展水平、知名物業企業品牌現狀以及物業企業發展規模上看，單一物業管理企業的業務覆蓋面相對較小，各地區物業管理企業發展不平衡.由于沿海發達經濟地區物業的先行發展，其管理水平和實力較內地更好.實施由沿海發達地區向內地發展地區延伸，推行跨區域經營型物業管理模式策略，則有利于發掘物業管理市場潛力，推動我國物業管理行業水平的整體平衡發展.發揮專業化優勢在行業市場化競爭中的作用隨著城市信息化、多功能化發展水平越來越高，城市功能越來越細分，向物業提出了實現專業化管理的必然要求.

在物業管理企業內部各職能部門引入競爭機制，促其逐步實現管理的專業化、社會化，從而分工更細化，營運成本降低，服務質量提高；同時，利用專業技術優勢，組建專業化公司參與市場競爭，實現物業企業的市場擴張.隨著物業管理專業化，可有效地組織和保障市場化、創新性的物業管理工作的開展，不斷提高業主的滿意度和信任感，逐步樹立物業管理在人們心目中的良好形象，增強物業管理企業在市場中的核心競爭力.加強物業管理人才培養實施經營型物業管理需要綜合素質高、業務能力強、具有良好開拓意識和前瞻性的專業人員和管理人才.然而，我國目前受過物業管理專業教育或培訓的從業人員少之又少，尤其缺乏受過專業教育的高級管理人才.物業管理從業人員能力整體上不能與物業管理和經營的發展需要相匹配，制約了行業的健康發展.因此，培養一支專業能力強、服務水平高的從業人員隊伍是推行經營型物業管理的必備前提條件.目前，武漢大學、北京林業大學等高校率先開設了物業管理本科專業，為培養物業高級管理人才和物業管理企業的經營與管理提供了人才教育保障.發展數字化社區隨著信息技術、互聯網技術的快速發展，“互聯網+”開始不斷融入社區的開發與建設，社區的“數字化”“智能化”越來越普遍.“數字化社區”或“智能化社區”為經營型物業提供了物質載體和技術支撐，也成為經營型物業管理的重要內容之一.物業公司要順應時發表展趨勢，充分利用信息技術、互聯網技術，在社區內構建集社區管理、服務、資本運作于一體的數字化多功能綜合平臺.依托平臺和多樣化的用戶終端，打造以小區為核心的一定范圍內的社會經濟生活圈.在此基礎上，進一步與“數字化城市”融合，使社區的物業服務平臺與政府的政務服務平臺實現對接互通，從而形成更為廣闊的社會區域網絡.

在“互聯網+”時代，物業管理企業能夠把握“數字化社區”或“智能化社區”帶來的市場契機，充分利用信息技術與互聯網技術，開展經營性物業管理，將發展數字化社區作為企業創新物業管理的贏利模式，推動企業進步和提升服務品質.創造與培養物業企業核心競爭力物業企業的核心競爭力是開展經營性物業管理的重要基礎.如何創造性地開展經營性業務，拓展市場，在與其他企業的激烈競爭中脫穎而出，培養物業管理企業的核心競爭力，是開展經營性物業管理的當務之急.在推行經營性物業管理模式過程中，應當充分發揮市場經濟杠桿作用，通過兼并優化重組、控股出售等資本運營方式對各物業企業進行優勝劣汰，從而打造出信譽高、形象好、專業化程度高、現代服務理念強的品牌企業，從而全面提升企業的核心競爭力.物業管理提供了不動資產的保值增值服務，目前在我國仍處于產業鏈條的低端，與我國為龐大不動資產提供優質的保值增值管理服務的現實需要不相適應.隨著物業管理服務成本越來越高，企業生存空間被不斷壓縮，物業管理必須實行自身突破與變革，開拓新的經營管理模式，因此，推行和發展經營型物業管理勢在必行.經營型物業管理，在人才培養、企業責任、專業化管理、核心競爭力、創新理念、兼并重組等方面，可以實現當代物業管理的整體轉型升級.

作者：肖燕 范如國 單位：湖北文理學院 武漢大學