1農村集體土地登記常見問題剖析

（1）所有權主體問題

。關于土地所有權主體的界定，在各項法律、通則、條例中，規定了國有土地和集體主體的標準，至于集體主體所有權登記確權的操作方法，暫時尚未有明確的依據。譬如《土地登記辦法》中規定集體土地所有權申請代表身份，其中提到兩類主體，一是村民委員會，二是農業集體經濟組織和法定代表人，但假設村民委員會和農業集體經濟組織同時存在，但具體由哪方主體確權登記，沒有明確規定。再如農業集體經濟組織如何申請，才能夠具備所有權登記的資格等。在目前的法律、通則和條例中，都還沒有明確的規定，這將影響集體土地所有權登記的意義。

（2）所有權權利內容問題。

根據“物權法定”的原則，在農村集體土地登記之前，每宗土地權利內容的明確，是保證登記合法性，并減少土地糾紛的重要前提。至于權利內容一般有兩種確定方法：第一種方法是法律規定，第二種方法是在合同中，在不違背法律基本原則的情況下，由雙方當時在和合同中商榷約定。作者認為土地所有權權利內容，集中于收益和處分兩個方面，但中國農村集體土地所有制現實約束的問題，這兩項權利內容始終不明朗，譬如所有權主體分配土地的方法、土地收益的獲取方法，以及哪些所有權行為是被允許或者被禁止等，都有待進一步規定。

（3）所有權登記發證技術問題。

在土地登記發證之前，需要以土地權屬調查、地籍測量、制圖，確定土地的界址、宗地界址資料、界址空間位置等，尤其在宗地圖制作的環節，必須耗費足夠經費爭取先進技術的支持。就目前農村集體土體所有權登記發證的技術現狀分析，調繪的界限局限于村一級，并且未能掌握更新的土地詳查圖件資料，即便土地已經變更，也沒有及時在圖件上更新，這種情況在很多地區的農村集體土地登記時比比皆是，正面要求我們盡快突破土地登記費用的約束，應用較為先進的登記發證技術，方可滿足變更調查的土地登記需求。

2農村集體土地登記問題解決思路

針對以上所提到的農村集體土地登記問題，這些問題對于土地產權的維護、土地糾紛的消除、土地利用效率的提高，十分不和。為此，作者將針對這些問題，提出了相應的解決思路：

2.1所有權主體

目前農村集體土地所有權的法律規定，在《民法通則》第74條、《土地管理法》第10條、《農業法》第11條、《土地登記辦法》第11條，都有了相關的規定。在此基礎上，所有權主體的界定，應重點思考“如何選擇何種類型的組織，成為農村集體土體所有權的擁有者”。作者建議：首先根據地域范圍，選擇農民組成的集體，或者農村的群體，作為集體土地的所有者，這里的“地域范圍”，可理解為自然村和村小組，將其視為土地承包經營權分配的基本單元，譬如自然村為單位時，全體村民為土地所有者，在村民之間實行承包土地的分配和調節，而以村小組為單位時。全體村民組成的村集體為土地的所有者，具體可根據所在地域客觀情況而定;其次是分離集體土地登記相關的行政權力和財產權力，其中包括委托權、法定授權等，必須嚴厲禁止村民委員會干涉所有者的土地財產權利，同時在日常事務中，凡是重大的事項商議，集體土地所有者的全部成員都必須參加，這樣才能夠與土地管理的民主建設相吻合;最后是限定土地所有權成員的資格，包括資格條件和資格喪失的界定，譬如出門就業或者求學時，不能有相應的所有權權利。

2.2所有權內容

所有權內容的界定，主要包括集體土地的限制和所有者權利的規定，前者在《憲法》第10條、《礦產資源法》第2條、《城市房地產管理法》第8條、《土地管理法》第2條等當中，有幾項主要的條款，后者僅在《土地管理法》中，以農村集體經濟組織經營管理的內容體現，至于農民集體所擁有權利的內容，以及所有者權利的內涵，同樣是土地所有權中舉足輕重的內容。作者建議分別從集體土地的占有、使用、收益、處分四個方面解讀，為實現土地利用的高效性，可采用“兩權分離”的方法，重新定義土地所有者如何獲取土地的收益。《憲法》指出集體財產神圣不可侵犯，農村集體土地的所有者，是由個體農民組成，如果我們未能保護好農民的利益，作為集體財產的集體土地，沒有得到有效保護，為此自然需要規定農民享有集體土地所有權收益相應的分享權利，基于該視角界定，表示農民集體土地承包經營的收益權，等同于集體土地所有權收益權的保護，此時自然能夠避免假借集體名義違規共享土地收益分配的情況，適時在農村集體土地登記確權時，集體土地的處分權利、程序、方式和限制等，將更加趨向于科學合理。

2.3所有權登記發證

針對農村集體土地所有權界定時，沒有提出“集體經濟組織”的情況，作者認為有必要重新賦予農民集體組織結構和法定代表人的資格，在所有權登記和發證期間，農民不再是松散的單一主體，而代表全部農村集體的利益，此時土地證書發放的對象，以及由何方主體保管土地所有權證書，都要具備合理可行的申請方法。作者建議：對于組織形式不健全的農民集體，其土地的所有者，界定為村委會，村委會在土地所有代理權的范圍內，代表村民進行土地所有權證書的保管，但在代理權之外，土地的收益、分配和處分，則歸全體農民集體所有。在此就能從成本理論角度解讀，集體土地所有者的登記發證，采用“一村一證”的方法，能夠奏效地節約成本，并規避權限不明而導致利益糾紛問題的出現。至于那些組織形式健全的土地所有者權利，則應該由法定代表人和指定組織機構進行登記申請，這一點在《土地登記辦法》中，已經有了詳盡的闡述，在此就毋庸置言，僅需保證登記申請所提交的資料符合要求即可。

3結束語

綜上所述，《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、《土地登記辦法》等法律規范中，提出了農村集體土地登記的方法，但在實際當中，作者發現農村集體土地產權制度建設復雜，加上相關使用權制度建設滯后，以致土地登記受到諸多不必要的限制，其中在所有權主體、所有權內容、所有權登記發證技術方面，存在一系列的問題，對此，文章提出了相應的解決對策。文章通過研究，基本明確了農村集體土地登記的方法，但考慮到不同區域土地登記要求和條件的差異性，因此以上方法在實踐中應用時，需緊扣具體的土地登記工作情況，予以靈活地參考借鑒。

作者：錢學華 單位：海陽市國土資源局