一、房地產開發企業會計核算存在的問題

（一）商品房銷售收入的確認不夠規范

房地產開發企業由于商品房開發周期長，所耗資金量大，其商品具有較高的價值，這就決定了房地產開發企業對開發的商品房采取預收定金或預收賬款和分期收款或按揭貸款方式銷售。在收入確認時，有的單位收到預收定金或預收賬款時確認收入，有的辦理按揭貸款手續時確認收入。從而造成稅收計算和財務成果核算不準確等混亂現象。

（二）房地產開發成本、費用與售價缺乏配比性

房地產開發企業在房地產開發時，一是由于房地產開發周期較長，前期開發要投入大量的資金，發生大量的開發成本和期間費用，期間費用當年必須確認為營業利潤，開發成本又不能結轉產成品成本，當年內發生的預收賬款也不能確認為收入。形成開發成本、費用與主營業務收入不能配比。二是企業所開發的商品房的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，造成售價與其成本不夠配比。三是企業的成本結轉沒有考慮房屋的樓層、朝向等因素，得出的經營成果也不具有真實性。

（三）收益評價體系不夠完善

房地產開發企業在開發前期，資金投入量較大，在開發產品未完工前總成本和單位成本也無法確定，只有在項目完工后才能確認項目的總成本和單位成本，從而確認為收入，這時企業利潤才能實現。因此，僅以會計報表的凈利潤和費用比率等傳統的經濟指標來考核企業發展狀況，不利于監督管理部門和社會對企業的評價和考核。

（四）信息披露不夠全面、及時

按照新《會計準則》和信息披露規范，存在如下問題：一是會計信息披露內容格式過于“僵化”，導致一些應該披露的重要信息無法顯示出來。二是會計信息披露內容具有一定的滯后性。三是披露的會計信息大多是按照歷史成本計量，與其現時的時間價值相脫節。

二、房地產開發企業會計核算存在問題形成的原因

房地產開發企業在會計核算中存在上述四方面問題形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述問題的客觀原因。針對房地產開發企業的具體業務流程和會計工作的具體特點，現行的《企業會計準則》和《房地產開發企業會計制度》不能準確做出具體的規范，不利于企業操作，從而產生如此亂象。另一方面企業經營者盲目追求利益最大化是問題形成的主觀原因。對不應計入收入的預收賬款計入收入，開發成本后移，影響企業的經營業績。

三、完善房地產開發企業會計核算的對策

（一）進一步完善房地產開發企業會計制度，規范核算行為

目前執行的《房地產開發企業會計制度》是財政部1993年1月制定的，部分內容已不適應形勢的發展，需進一步規范和完善。一是與目前執行的新《會計準則（具體準則）》不相適應。二是與目前日趨發展經濟形勢不相適應。三是按現行的《房地產開發企業會計制度》核算內容已無法準確地反映稅收征管所需數據。

（二）正確使用新《會計準則》，準確確認主營業務收入

根據房地產開發企業經營特點，建設部制定了《商品房銷售管理辦法》，因此，房地產開發企業在確認主營業務收入時必須符合兩個標準，一個是按《商品房銷售管理辦法》規定的商品房預銷售和現房銷售確認標準，另一個是按新的《企業會計準則》中規定的主營業務收入確認條件，前者是主營業務收入實現的前提。根據規定，以預售方式出售商品房，應當在該預售項目取得“三書一證一表”（即住宅質量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質量認定書、房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證和建筑工程竣工驗收備案表）時，并與買受方簽訂買賣合同，結清購房款或取得索取憑證，確認為主營業務收入。對具備現房銷售條件，應當在與買受方簽訂買賣合同，收取房款或取得索取憑證，取得“三書一證一表”后，確認為主營業務收入。對尚未辦理土地分割手續的，已具備上述現房交付條件也可確認為主營業務收入。對以按揭方式銷售的商品房，對已具備上述交付條件的，以按揭貸款到賬日確認為主營業務收入。

（三）使用合理的方法，進行開發成本和期間費用的核算

房地產開發企業應按現行《房地產開發企業會計制度》規定的成本核算項目，歸集開發成本。對已竣工房屋應按“約當量比例法”在各樓層間分配開發成本。即按照當期已竣工房屋的區位系數和每棟樓樓層系數折合成一個綜合系數乘以該樓層的建筑面積作為樓層當量，即約當量，然后按照該期某項目開發成本總額除以該期約當量總和得出該項成本的分配率，以此按照各樓層的約當量分別計算各樓層開發成本。對每一樓層的開發成本再按各樓層的每套房屋的建筑面積平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的開發成本，據此作為銷售成本的結轉依據。跨期期間費用（如樓盤展示費用和樣板房裝修費等），通過“遞延資產”科目核算，按比例攤銷，以保證年度財務報告的準確性。

（四）建立完善的收益評價體系

房地產開發企業在生產經營中存在其自身特點，因此在收益評價體系的建立時應有其特殊性，既要反映房地產開發企業的盈利能力、資金結構狀況，同時，還要反映房地產開發企業的負債能力和企業的抗風險能力。盈利能力指標主要包括銷售凈利率、凈資產收益率（ROE）和總資產收益率（ROA）。資產結構指標主要包括流動資產占總資產的比率、長期股權投資占總資產的比率、其他長期資產占總資產的比率等構成。償債能力指標體系包括流動比率、速動比率和資產負債率等構成。企業抗風險能力指標主要包括應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資金周轉率、現金流量比率等構成。在評價企業的各項指標時，應以房地產開發企業的某一開發周期的指標作為基礎數據進行評價，否則，不利于真實地反映房地產開發企業的經營實績。

（五）擴大信息披露的內容，提高信息披露的質量

主要披露企業擁有的土地儲備數量和成本、分項目現金流量信息、抗風險（開發風險、籌資風險、土地風險）的能力。增加季度和年度快報指標體系建設，克服信息披露滯后問題。并按開發項目提取質量保證金，計入工程成本，提高抗風險能力。

作者：朱曉倩 單位：南京洛普股份有限公司