房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用核算管理研究

　　【摘　要】近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)備受關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極加強(qiáng)自身管理，特別要注意合規(guī)要求和規(guī)范經(jīng)營(yíng)，財(cái)務(wù)核算管理也應(yīng)遵從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，做好成本費(fèi)用歸集和收入結(jié)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用在傳統(tǒng)核算會(huì)計(jì)方式下直接進(jìn)入期間費(fèi)用影響損益，不符合收入成本匹配性原則。在新的收入確認(rèn)準(zhǔn)則下為獲取銷售商品合同而發(fā)生的增量成本，實(shí)務(wù)操作中被確認(rèn)為合同取得成本，對(duì)于合同取得成本不同的攤銷期限核算管理歸集方式不同，本文就新的收入準(zhǔn)則下，營(yíng)銷費(fèi)用的核算管理做一些探討。

　　本文源自付東彬， 現(xiàn)代審計(jì)與會(huì)計(jì) 發(fā)表時(shí)間：2021-05-13《現(xiàn)代審計(jì)與會(huì)計(jì)》宣傳黨和國(guó)家的審計(jì)(會(huì)計(jì))方針、政策;研究和探討前沿審計(jì)(財(cái)會(huì))知識(shí);交流工作經(jīng)驗(yàn)。是熱愛(ài)審計(jì)、財(cái)會(huì)事業(yè)者永遠(yuǎn)的良師益友。

　　【關(guān)鍵詞】營(yíng)銷費(fèi)用　銷售傭金　合同取得成本

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用概念及核算

　　(一)營(yíng)銷費(fèi)用概念及分類

　　營(yíng)銷費(fèi)用是指因房屋銷售過(guò)程中產(chǎn)生的薪酬福利、傭金及銷售代理咨詢費(fèi)用、宣傳推廣、營(yíng)銷設(shè)施及售后客服建設(shè)等一系列與銷售有關(guān)的費(fèi)用。營(yíng)銷費(fèi)用主要由銷售傭金費(fèi)用、廣告策劃類費(fèi)用、物料印刷制作類費(fèi)用、媒介推廣類費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)類費(fèi)用及其他類費(fèi)用構(gòu)成。

　　(二)營(yíng)銷費(fèi)用的核算

　　營(yíng)銷費(fèi)用核算是對(duì)已經(jīng)發(fā)生的營(yíng)銷類費(fèi)用進(jìn)行合理的歸集并用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行分配，為管理者更好地了解費(fèi)用的構(gòu)成進(jìn)行分析，并對(duì)費(fèi)用偏差較大的構(gòu)成部分及時(shí)制定措施予以糾偏。營(yíng)銷費(fèi)用二級(jí)科目包括銷售服務(wù)類、銷售渠道類、營(yíng)銷推廣類、物業(yè)服務(wù)類、品牌推廣類等。在核算房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際的營(yíng)銷類費(fèi)用后，將同年度預(yù)算進(jìn)行比較分析，并對(duì)偏差較大的營(yíng)銷類費(fèi)用分析產(chǎn)生偏差的原因，并提出具體的解決方案予以優(yōu)化和改進(jìn)，從而不斷提升管理水平。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用核算入期間費(fèi)用模式

　　(一)期間費(fèi)用

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的期間費(fèi)用是指日常活動(dòng)發(fā)生的不能計(jì)入特定核算對(duì)象的成本，而應(yīng)計(jì)入發(fā)生當(dāng)期損益的費(fèi)用，主要包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。企業(yè)設(shè)置“銷售費(fèi)用”賬戶，核算房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售過(guò)程中產(chǎn)生的銷售類費(fèi)用，歸集銷售商品房或提供服務(wù)而發(fā)生的所有費(fèi)用等。

　　(二)營(yíng)銷費(fèi)用核算入期間費(fèi)用特點(diǎn)

　　營(yíng)銷費(fèi)用核算入期間費(fèi)用有以下特點(diǎn)：(1)隨著時(shí)間推移而發(fā)生的與當(dāng)期房產(chǎn)銷售直接相關(guān)，在當(dāng)期發(fā)生時(shí)當(dāng)期從損益中扣除，不影響后續(xù)期間損益。(2)營(yíng)銷費(fèi)用發(fā)生當(dāng)期直接列入當(dāng)期利潤(rùn)表。

　　三、傳統(tǒng)營(yíng)銷方式下的營(yíng)銷費(fèi)用核算利弊分析

　　在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方式下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售階段，銷售費(fèi)用核算進(jìn)入期間費(fèi)用較為常見(jiàn)。營(yíng)銷費(fèi)用核算入期間費(fèi)用影響當(dāng)期利潤(rùn)總額，提前釋放虧損可以在房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售階段少預(yù)繳企業(yè)所得稅，避免出現(xiàn)前期預(yù)繳大量企業(yè)所得稅，后期項(xiàng)目清算出現(xiàn)預(yù)繳金額超清算金額造成退稅的可能性。然而營(yíng)銷費(fèi)用入期間費(fèi)用核算存在以下兩個(gè)方面的弊端：一方面，營(yíng)銷費(fèi)用發(fā)生時(shí)根據(jù)結(jié)算口徑直接核算入期間費(fèi)用會(huì)影響項(xiàng)目當(dāng)期利潤(rùn)，在項(xiàng)目預(yù)售階段出現(xiàn)較大虧損情況，并不能客觀真實(shí)地反映企業(yè)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)狀況和項(xiàng)目收益情況;另一方面，利潤(rùn)指標(biāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)考核中的核心指標(biāo)之一，營(yíng)銷費(fèi)用入期間費(fèi)用影響當(dāng)期利潤(rùn)指標(biāo)，會(huì)影響經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的階段性考核業(yè)績(jī)。

　　四、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用核算影響

　　(一)合同取得成本概念

　　企業(yè)為取得合同發(fā)生的、預(yù)期能夠收回的，應(yīng)當(dāng)作為合同取得成本確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn);對(duì)于攤銷期限不超過(guò)一年的合同取得成本，允許在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期損益，借記“銷售費(fèi)用”科目，貸記“銀行存款”等科目。

　　(二)合同取得成本攤銷方法

　　符合增量成本概念且預(yù)期能夠收回的銷售傭金，根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定確認(rèn)為資產(chǎn)的合同取得成本。對(duì)于攤銷期限不超過(guò)一年的合同取得成本，允許在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期損益;攤銷期限超過(guò)一年的合同取得成本確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)。初始確認(rèn)時(shí)攤銷期限不超過(guò)一年或一個(gè)正常營(yíng)業(yè)周期的，在資產(chǎn)負(fù)債表中計(jì)入“其他流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目，超過(guò)一年或一個(gè)正常營(yíng)業(yè)周期以上的，在資產(chǎn)負(fù)債表中計(jì)入“其他非流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目在預(yù)售階段，為銷售房屋支付給銷售代理公司的銷售傭金等可確認(rèn)為合同取得成本，作為一項(xiàng)資產(chǎn)列示資產(chǎn)負(fù)債表。在項(xiàng)目達(dá)到竣工結(jié)利條件后，資本化的傭金將根據(jù)匹配的結(jié)轉(zhuǎn)收入同步轉(zhuǎn)入損益科目，從而影響利潤(rùn)表，這也為項(xiàng)目利潤(rùn)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)籌劃奠定了基礎(chǔ)。

　　(三)銷售傭金不同核算方式下的影響

　　在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中，當(dāng)合同取得成本涉及的業(yè)務(wù)較為復(fù)雜且不確定時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要綜合分析判斷，根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則，對(duì)實(shí)際發(fā)生的合同取得成本進(jìn)行恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)核算處理。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，已取得勞務(wù)費(fèi)發(fā)票等的銷售傭金，只要經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是為銷售支付的銷售傭金，要完善內(nèi)控資料，比如合同、公開(kāi)發(fā)布的銷售政策、相關(guān)審批流程、銷售確認(rèn)單等資料后可以資本化處理，確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)。在確認(rèn)合同取得成本是否資本化時(shí)需謹(jǐn)慎考慮該部分成本是否預(yù)期能夠收回或明確由客戶承擔(dān)，實(shí)務(wù)中如果合同取得成本攤銷期在一年以內(nèi)，可以直接計(jì)入當(dāng)期損益。

　　(四)案例解析

　　企業(yè)為取得合同發(fā)生的、預(yù)期能夠收回的，應(yīng)當(dāng)作為合同取得成本確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)。對(duì)于攤銷期限不超過(guò)一年的合同取得成本，允許在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期損益;攤銷期限超過(guò)一年的被確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)，列示存貨科目，在資產(chǎn)負(fù)債表非流動(dòng)資產(chǎn)列報(bào)。當(dāng)與合同成本有關(guān)的資產(chǎn)的賬面價(jià)值高于下列兩項(xiàng)的差額時(shí)，某集團(tuán)對(duì)超出部分計(jì)提減值準(zhǔn)備，并確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失科目：因轉(zhuǎn)讓與該資產(chǎn)相關(guān)的商品或服務(wù)預(yù)期能夠取得的剩余對(duì)價(jià);為轉(zhuǎn)讓該相關(guān)商品或服務(wù)估計(jì)將要發(fā)生的成本。某集團(tuán)為簽訂商品房銷售合同而支付給銷售代理機(jī)構(gòu)的傭金可以被銷售對(duì)價(jià)覆蓋，因而某集團(tuán)將相關(guān)金額資本化確認(rèn)為合同取得成本，在相關(guān)收入確認(rèn)時(shí)進(jìn)行攤銷。

　　無(wú)論房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售傭金采取的是按照時(shí)段履約進(jìn)度進(jìn)行攤銷還是按照時(shí)點(diǎn)履約義務(wù)進(jìn)行攤銷，只要銷售傭金按照新的收入準(zhǔn)則確認(rèn)為合同成本，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售階段的利潤(rùn)總額影響有限，符合收入與成本相匹配性的原則。

　　在傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用核算方式下，房地產(chǎn)公司聘請(qǐng)中介代理公司銷售商品房，按照銷售簽約額結(jié)算支付銷售傭金，在核算時(shí)直接入期間費(fèi)用，影響當(dāng)期損益。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，地產(chǎn)公司在項(xiàng)目竣工備案交付時(shí)確認(rèn)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入，按照收入成本配比原則對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和費(fèi)用。

　　鑒于在銷售費(fèi)用構(gòu)成中銷售傭金占比較大，而且在營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)前就已支付，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到結(jié)利之前的考核也極為不利。而新的會(huì)計(jì)收入確認(rèn)準(zhǔn)則遵循了收入匹配性的原則，同時(shí)也更加能夠反映企業(yè)運(yùn)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)狀況，營(yíng)銷費(fèi)用中銷售傭金核算計(jì)入合同取得成本在核算管理上較為合適。