發表核心論文淺談當下銀行對房地產管理措施　

　　論文摘要：為了防范購房按揭無法辦理的風險,建議購房者在簽訂購房合同之前,做好兩手準備,先充分了解自己的資信能力和貸款政策,然后,在簽訂購房合同時,如開發商承諾保證提供按揭,務必將開發商對按揭貸款的承諾寫進合同。

　　引言

　　現階段,由于商品房價格偏高,普遍的購房者都采用銀行按揭貸款的付款方式購房,而通常在由房地產開發商、購房者和銀行共同參與的樓宇按揭貸款業務中,大多數開發商都承諾某家銀行為購房者提供按揭貸款,并在購房協議中約定由開發商為購房者代理該筆貸款的相關手續,但是由于我國按揭方面的法律法規不健全,各方缺乏經驗,導致各方當事人在實際操作中出現許多不規范的行為,因此,并不是每筆按揭貸款申請都能夠順利辦理,那么,在簽訂了購房合同、支付了定金或首期房款之后,按揭貸款卻無法辦理,應該如何處理?

　　案例:

　　吳小姐與某樓盤開發商簽訂了一份購房合同,約定該房產總價款為五十余萬元,合同約定采用七成二十年按揭方式付款。簽約之后,吳小姐依約分三期總共支付了30%的房款作為首付款。后開發商通知吳小姐稱按揭因故無法辦理,開發商并要求吳小姐一次性付清余款,否則沒收首付款并解除協議, 雙方為此發生爭執。

　　律師點評:

　　本案涉及的是在商品房買賣過程中銀行按揭貸款無法辦理的責任承擔以及處理問題。按揭貸款是指購房者以所預購的商品房作為抵押物從商業銀行獲取貸款,購房者按照按揭契約中規定的歸還方式和期限分期付款給銀行;銀行按一定的利率收取利息的付款方式。按揭貸款所涉及的法律關系較多,一般分為按揭人(購房者)開發商的房屋買賣關系,按揭人與銀行的借貸關系,按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔保所產生的抵押關系,開發商為保證按揭人清償貸款與銀行產生的保證關系。其中,購房者與銀行之間的借貸關系的成立條件、開發商與銀行之間的保證關系的成立條件都是影響銀行按揭貸款能否順利辦理的直接因素。

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條明確規定:“商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款,因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”該解釋對簽訂商品房買賣合同之后,因故未能訂立商品房擔保貸款合同即未能取得銀行按揭貸款的責任做出了規定。能否取得購房按揭貸款,取決于多種因素,如果按揭貸款合同未能訂立是因開發商的原因造成的,比如因開發商手續不齊備或銀行認為開發商缺乏保證能力等情況,開發商則應返還首付款并對合同的解除負相應的賠償責任,但是,需要注意的是:開發商并不是直接提供按揭貸款的主體,并不具有保證順利辦理按揭貸款的義務,只有開發商在宣傳廣告或合同中作出承諾保證能夠提供按揭的承諾的情況下,如果按揭無法辦理,開發商才應該對此承擔基于購房合同而產生的違約責任;如果開發商已經履行了相關義務,而按揭貸款合同未能訂立是因為購房者本身的原因造成的比如購房者提供的資料不齊備,或者購房者缺乏還款能力,銀行審查認為購房者不符合貸款條件,不予提供按揭,此時購房者要求解除已訂立的購房合同,則應當賠償開發商因此造成的損失。如果按揭貸款合同未能訂立是由于不可歸責于雙方當事人的原因,比如因國家金融政策發生重大變化導致無法辦理按揭,進而導致買賣合同不能繼續履行的,購房者可以要求解除合同,此時,開發商應當返還購房者已付的購房款本金、利息或定金。在此情況下,買賣雙方都無須承擔違約責任。

　　在本案中,首先應該劃分責任,如果在訂立合同時,開發商曾經對保證辦理購房按揭作出承諾,開發商應當承擔違約責任;如果由于開發商的原因導致按揭未能辦理下來,吳小姐有權解除購房合同并要求開發商賠償損失;如果確實是由于吳小姐自身原因導致按揭無法辦理,開發商則有權要求吳小姐選擇一次性付清余款或者解除合同,如果吳小姐要求解除購房合同則應該賠償開發商的損失;如果開發商和吳小姐對按揭不能辦理均沒有責任,因雙方在購房合同中對按揭無法辦理的余款支付方式沒有明確約定,吳小姐有權選擇解除購房合同并要求開發商退還首期房款和利息。

　　提示:

　　為了防范購房按揭無法辦理的風險,建議購房者在簽訂購房合同之前,做好兩手準備,先充分了解自己的資信能力和貸款政策,然后,在簽訂購房合同時,如開發商承諾保證提供按揭,務必將開發商對按揭貸款的承諾寫進合同,另外,在合同中明確無法辦理按揭之后的付款方式或解決方式,例如購房者可要求房地產商在合同上寫明:“若買受人已經按照銀行規定提供了相應的文件,并在規定時間內辦理了按揭貸款申請手續,貸款銀行拒絕向買受人提供貸款的,買受人可在如下方式中進行選擇:一、解除買賣合同,出賣人在合同解除之日起3日內退還已收全部房款及利息;二、出賣人選擇其它付款方式并享受相應優惠幅度。