物業(yè)服務論文上海物業(yè)服務企業(yè)生存狀況

　　這篇物業(yè)服務論文發(fā)表了上海物業(yè)服務企業(yè)生存狀況，上海物業(yè)服務運營成本高，企業(yè)不堪重負，收費標準偏低、營業(yè)稅高，所以上海服務企業(yè)面臨著生存危機，對此論文給出了一些上海服務企業(yè)發(fā)展的對策和建議。

　　關鍵詞：物業(yè)服務論文,上海物業(yè)

　　上海物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過 22 年的發(fā)展，已擁有具備資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè) 2450 家，管理房屋建筑面積 5.81 億平方米，其中居住房屋建筑面積 4.63 億平方米，從業(yè)人員超過 30 萬。本文通過對滬上 726 家物業(yè)服務企業(yè)生存狀況的調(diào)查分析，就如何加快推進物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展提出對策和建議。

　　一、上海物業(yè)服務企業(yè)生存狀況分析。

　　(一)運營成本提高，企業(yè)不堪重負。

　　參與此次調(diào)查的 95 家物業(yè)服務企業(yè)的統(tǒng)計，2011 年經(jīng)營成本為 40.86 億元，其中人工成本為 28.24 億元，占企業(yè)經(jīng)營成本的 69.11%。另據(jù)浦東一家擁有 300 多名保安、保潔人員的物業(yè)服務企業(yè)的統(tǒng)計，由于 2013 年最低工資標準從 1450 元上調(diào)至 1620 元，公司全年僅工資一項就多支出 60 多萬元，加上國定假日加班、高溫補貼等費用，企業(yè)一年多支出費用 100 余萬元。另外，水、電、煤氣等公用事業(yè)收費幾經(jīng)調(diào)整，令物業(yè)服務企業(yè)的運營成本居高不下，不少企業(yè)為此不堪重負。一方面物業(yè)服務成本逐年剛性增長，而另一方面物業(yè)服務收費卻偏離市場標準。不少物業(yè)服務企業(yè)前幾年還能靠收取停車費、廣告費、出租非居住用房等多種經(jīng)營收入來彌補經(jīng)費不足，而這些靠打“擦邊球”獲取的收入，如今已很難抵充虧損。參與調(diào)查的上海 578 家三級資質(zhì)以上企業(yè)的利潤總額，由 2009 年的盈利 2.74 億下降到 2011 年的虧損 7.01 億元。

　　(二)收費標準偏低，收支難以平衡。

　　上海水、電、煤氣等公用事業(yè)收費經(jīng)過多次調(diào)整，水費由 1992 年的每立方 0.18 元調(diào)至 2013 年的每立方 3.65元 ;電費由每千瓦時 0.21 元調(diào)至每千瓦時 0.61 元 ;煤氣費由每立方 0.20 元調(diào)至每立方 1.05 元。職工最低工資逐年遞增，水、電、煤氣價格調(diào)高，經(jīng)營管理費用不斷上升，而物業(yè)管理收費卻還維持在較低的水平，與物業(yè)市場嚴重脫節(jié)。據(jù)對上海 578 家三級資質(zhì)以上企業(yè) 2456 個住宅項目的分析，平均收費標準僅為每月每平方米 2.26 元，其中 1690 個項目虧損，占全部項目的 68.81%。物業(yè)管理費的收不抵支，直接影響了服務質(zhì)量，不少居民以服務不到位、管理措施跟不上為由拒付管理費，造成物業(yè)管理費收繳率逐年下降。調(diào)查顯示，本市物業(yè)管理費平均收繳率僅為 80% 左右。

　　(三)營業(yè)稅率偏高，加重企業(yè)負擔。

　　物業(yè)管理行業(yè)具有明顯的準公共事業(yè)服務特征，特別是為數(shù)不少的直管售后公房，具有保障性住房的特性，應與交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)一樣享受 3% 的稅率。而目前物業(yè)服務企業(yè)普遍適用的是5% 的營業(yè)稅稅率。同時，按照營業(yè)稅稅額作為附加稅的計稅依據(jù)，城市維護建設稅稅率為 7%，教育費附加稅率為 3%，地方教育費附加稅率為 2%，河道清潔費稅率為1%。物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)稅及其附加稅累計達到營業(yè)收入的 5.65%。偏高的稅率，讓原本已入不敷出的物業(yè)服務企業(yè)背上了沉重包袱。在抽樣調(diào)查的 136 個商品住宅項目中，91 個項目虧損，43 個項目盈利，2 個項目持平 ;49個售后公房項目中，46 個項目虧損，3 個項目盈利。即便如此，上述185個項目2011年共繳納營業(yè)稅1109.12萬元。

　　(四)經(jīng)營嚴重虧損，面臨生存危機。

　　調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，95 家企業(yè)經(jīng)營收入為 46.27 億元，而經(jīng)營成本達到 40.86 億元，經(jīng)營成本占經(jīng)營收入的88.31%，其中人工成本占經(jīng)營成本的 69.1%，虧損企業(yè)由 2011 年的 21 家遞增到 2012 年的 24 家。54 家一級物業(yè)服務企業(yè)的平均利潤由 2010 年的 353.05 萬元下降到2011 年的 302.54 萬元，同比下降 16.53%，而 346 家三級企業(yè)普遍出現(xiàn)虧損，虧損總額達到 9.48 億元，平均虧損 273.99 萬元。

　　二、上海物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展對策及建議。

　　(一)明確發(fā)展目標，推動結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　要從戰(zhàn)略高度思考物業(yè)服務企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，明確企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、基本定位、規(guī)劃目標，并在戰(zhàn)略實施、產(chǎn)業(yè)方向、拓展重點等方面制定切實可行的保障措施。培養(yǎng)一批懂管理、善經(jīng)營、知法律、會外語的高素質(zhì)復合型人才，造就一支適合行業(yè)發(fā)展、技術過硬、綜合素質(zhì)好、相對穩(wěn)定的經(jīng)營管理團隊。改變傳統(tǒng)的管理思路，建立與市場機制相適應的經(jīng)營機制。把握上海新一輪發(fā)展機遇，通過內(nèi)外資源的有效整合，提升核心競爭力和市場盈利能力，破解物業(yè)延伸服務可能帶來的商機，推動物業(yè)服務企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。企業(yè)在戰(zhàn)略實施、市場拓展、規(guī)模擴張、產(chǎn)業(yè)延伸等方面作出科學規(guī)劃和理性選擇，為可持續(xù)發(fā)展培育更多的經(jīng)濟增長點。

　　(二)實施稅收減免，提供政策保障。

　　政府要通過減免稅收、降低稅率等調(diào)節(jié)手段支持物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展。從地方財政、住房公積金增值收益、廉租住房建設基金中拿出一定的資金，納入政府年度財政預算，用于保障房的租金減免和物業(yè)管理費補貼，將公房租金減免由企業(yè)承擔改為財政預算列支。政府以出資購買物業(yè)服務的形式，對管理老舊小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)實施補貼，保證參與直管售后公房和保障房物業(yè)服務的企業(yè)能夠正常運作。吸納社會資金，設立物業(yè)管理發(fā)展基金。擴大住房公積金使用范圍，鼓勵住戶用公積金繳納房租和物業(yè)管理費。

　　(三)降低營業(yè)稅率，減輕企業(yè)負擔。

　　要積極參與“營改增”試點，盡可能多爭取政策支持，如允許商業(yè)性房地產(chǎn)開具增值稅發(fā)票，形成上下游企業(yè)抵扣鏈條。將物業(yè)服務企業(yè)支付給保安保潔、綠化養(yǎng)護、設施設備維修保養(yǎng)等專業(yè)公司的費用，作為進項稅抵扣。對售后公房和新建保障房免征增值稅，對涉及稅負不減反增的經(jīng)營困難行業(yè)按照 3% 的簡易計稅方法征稅。新的企業(yè)所得稅法相比原有所得稅，企業(yè)稅收負擔減輕了 8%，明確從事住宅物業(yè)服務的企業(yè)特別是承擔保障房物業(yè)管理的企業(yè)不征稅收入、免稅收入、各項扣除，以及允許彌補以前年度虧損后的項目，作為應納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。

　　(四)拓展延伸服務，加快轉(zhuǎn)型升級。

　　物業(yè)服務企業(yè)要積極拓展延伸服務，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，促進物業(yè)管理行業(yè)從傳統(tǒng)服務業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)化。

　　1. 探索居家養(yǎng)老服務全新模式。資料顯示，上海戶籍 60 歲以上的老年人口達到 367.32 萬人，占全市總?cè)丝诘?25.7%。預計到 2015 年末，全市戶籍 60 歲以上的老年人口將超過 430 萬，接近全市總?cè)丝诘?30%。老年人口數(shù)量龐大與少子化、空巢化的矛盾將更為突出，不少住宅小區(qū)的獨居老人已占到六成。而目前上海養(yǎng)老機構(gòu)僅為631 家，床位數(shù)只有 10.52 萬張，未來幾年社會養(yǎng)老壓力較大。為此，物業(yè)服務企業(yè)可發(fā)揮熟悉小區(qū)情況的優(yōu)勢，整合社區(qū)文化、教育、醫(yī)療、家政、保安、保潔、綠化等資源，探索“家庭式”居家養(yǎng)老服務新模式 , 即依托社區(qū)力量，以家庭為核心，政府或個人購買服務，由物業(yè)服務企業(yè)提供包括房屋維修、生活護理、餐飲配送、家政服務、精神慰籍等內(nèi)容的“家庭式”居家養(yǎng)老服務，讓老年人不出家門就能享受全方位養(yǎng)老服務。

　　2。 試行物業(yè)代行小區(qū)收費職能。公用事業(yè)費繳費是居民生活中不可或缺的組成部分，由于居民對相關工作人員上門收費不太放心，每月要多次往返物業(yè)、郵局、網(wǎng)絡通信、有線電視等部門，居民深感不便。政府部門應將實現(xiàn)社區(qū)繳費自動化作為一項便民實事工程來抓，物業(yè)服務企業(yè)可在實施物業(yè)收費自動化的同時，代行水、電、煤氣、網(wǎng)絡通信、有線電視、報刊等部門的收費職能，由小區(qū)物業(yè)管理處的工作人員提供上門服務，居民持現(xiàn)金或銀行卡刷卡繳費，逐步實行小區(qū)收費一門式和電子化，讓居民足不出戶就能快捷、安全地繳費。

　　3。 開展網(wǎng)絡通信配套維修服務。網(wǎng)絡通信、有線電視的家庭普及率已接近百分之百，隨之而來的是故障維修跟不上，即便是小故障，也要按規(guī)定由維修人員 24 小時內(nèi)上門檢修，居民怨言不少。物業(yè)服務企業(yè)可利用其特長，與網(wǎng)絡通信、有線電視部門開展合作，由網(wǎng)絡通信、有線電視部門授權(quán)，在小區(qū)內(nèi)設立應急維修點。物業(yè)維修電工經(jīng)業(yè)務培訓后持證上崗，參照房屋應急維修服務標準，對居民報修的網(wǎng)絡通信、有線電視設施故障，實施維修人員30 分鐘內(nèi)上門服務。

　　4。 打造住宅小區(qū)電子商務平臺。伴隨著物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，送水工、快遞員、餐飲配送人員等頻繁進入小區(qū)，影響了居民的正常生活，不少高檔住宅小區(qū)甚至不允許這些人員的車輛駛?cè)胄^(qū)。物業(yè)服務企業(yè)可以拓展快遞收送件、上門送水、代送牛奶、刊發(fā)報紙、餐飲配送等延伸服務。同時，還可以嘗試在小區(qū)放置自動售貨機、銀行柜員機，引入農(nóng)業(yè)合作社進小區(qū)銷售平價新鮮蔬菜，設立實體或網(wǎng)絡微型家庭用品超市，逐步打造住宅小區(qū)電子商務平臺。

　　推薦期刊：《中國物業(yè)管理》(月刊)2001年創(chuàng)刊，是由建設部主管，中國物業(yè)管理協(xié)會主辦的全國性唯一一本國家級物業(yè)管理行業(yè)雜志。它主要以促進行業(yè)內(nèi)部交流，服務行業(yè)發(fā)展為宗旨，讀者對象為物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)和從業(yè)人員以及行業(yè)政府主管部門以及行業(yè)研究人員等。