論物業管理企業應對營改增財務方面工作的措施

　　營改增是我國財稅體制改革的一項重要內容， 物業管理企業由原來繳納營業稅的行業納入到增值稅的征收范圍之內， 稅率的變化以及各項政策的不斷出臺， 使物業企業在財務和稅務方面發生了很大的變化， 這就要求物業管理行業在今后的工作中做好應對措施。

　　《現代物業》以“恒產恒心、物權物語”的核心理念，始終如一地打造物業規劃、物業管理、不動產資產管理和經營在高度、深度、廣度和速度方面的優勢專業傳播平臺，發行覆蓋中國各物業管理企業、國家機關及企事業后勤部門、大專院校和職業技術學校物業管理院系、房地產開發商及咨詢策劃機構等，并建立與發展了與中國內地和港澳臺、美國、加拿大、英國、奧地利、德國、韓國等海內外各著名企業、物業管理協會、學會等知名機構及其學者的積極交流與合作。

　　物業管理是對小區內的房屋、建筑物及其設備、公共設施、綠化等項目開展日常維護、修理以及為居民生活提供相關的服務。主要收費項目有物業費、水費及二次加壓費、電費、停車服務費、自行車等存車費、裝修服務費、其他費用。

　　一、物業公司營改增后的稅務處理

　　(一) 納稅義務人與扣繳義務人

　　財稅[2016]36號文規定：

　　1.在中華人民共和國境內銷售服務、無形資產或者不動產的單位和個人， 為增值稅納稅人， 應當按照本辦法繳納增值稅， 不納營業稅。

　　2.單位以承包、承租、掛靠方式經營的， 承包人、承租人、掛靠人 (以下統稱承包人) 以發包人、出租人、被掛靠人 (以下統稱發包人) 名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的， 以該發包人為納稅人。否則， 以承包人為納稅人。

　　3.物業管理服務企業分為一般納稅人和小規模納稅人。應稅行為的年應征增值稅銷售額超過財政部和國家稅務總局規定標準的 (500萬) 納稅人為一般納稅人， 未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。

　　(二) 應稅行為

　　1. 物業管理服務

　　商務輔助服務， 包括企業管理服務、經紀代理服務、人力資源服務、安全保護服務。企業管理服務， 是指提供總部管理、投資與資產管理、市場管理、物業管理、日常綜合管理等服務的業務活動。--主要針對物業費， 裝修拉圾清運費等。

　　2. 經營租賃服務

　　經營租賃服務是指在約定時間內將有形動產或者不動產轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的業務活動。

　　將建筑物、構筑物等不動產或者飛機、車輛等有形動產的廣告位出租給其他單位或者個人用于發布廣告， 按照經營經營租賃服務繳納增值稅。

　　車輛停放服務、道路通行服務 (包括過路費、過橋費， 過閘費等) 等按照不動產經營租賃服務繳納的增值稅。

　　3. 轉供水電

　　《國家稅務總局關于四川省機場集團有限公司向駐場單位轉供水電氣征稅問題的批復》 (國稅函 (2009) 537號) 規定， 四川省機場團有限公司向駐場單位轉供自來水、電、天然氣屬于銷售貨物行為， 其同時收取的轉供能源服務費屬于價外費用， 應一并征收增值稅， 不征收營業稅。

　　《國家稅務總局關于物些管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》 (國家稅務總局公告2016年第54號) 提供物業管理服務的納稅人， 向服務接受方收取的自來水水費， 以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額， 按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

　　《財政部國家稅務總局關于污水處理費有關增值稅政策的通加》 (財稅 (2001) 97號) 為了切實加強和改進城市供水、節水和水污染防治工作， 促進社會經濟的可持續發展， 加快城市污水處理設施的建設步伐， 根據《國務院關于加強城市供水節水和水污染防治工作的通知》 (國發 (2000) 36號) 的規定， 對各級政府及主管部門委托自來水廠 (公司) 隨水費收取的污水處理費， 免征增值稅。

　　(三) 稅率

　　物業管理服務企業分為一般納稅人和小規模納稅人兩種：一般納稅人提供的各項服務按照6%的稅率計算繳納增值稅;小規模納稅人提供的各項服務按照3%的征收率計算繳納增值稅。

　　一般納稅人的物業公司可以選擇的簡易辦法計稅項目A、一般納稅人發生下列應稅行為可以選擇適用簡易計稅方法計稅： (1) 以納入營改增試點之日前取得的有形動產為標的物提供的經營租賃服務。 (2) 在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執行完畢的有形動產租貨合同。

　　B、不動產經營租賃服務。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產， 可以選擇適用簡易計稅方法， 按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣 (市) 的不動產， 應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后， 向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

　　二、營改增后物業公司的會計處理

　　(一) 預收物業費

　　1.預收物業費并開具增值稅專用發票時增值稅處理， 《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的， 為開具發票的當天。收到款時， 借：銀行存款， 貸：預收賬款貸：應交稅費/應交增值稅/銷項稅， 待實際提供物業服務時， 分期確認收入， 但不再計稅， 這時借：預收賬款貸：主營業務收入

　　2.未開具發票的部分， 由于此時尚未提供物業服務， 此時增值稅納稅義務發生時間未發生， 因此不確認為增值稅。

　　借：銀行存款貸：預收賬款， 待實際提供物業服務時， 分期確認收入， 需確認繳納增值稅， 借：預收賬款貸：主營業務收入貸：應交稅費/應交增值稅/銷項稅

　　3.先開發票， 但未收取款項的， 由于已開具增值稅發票， 因此發生增值稅納稅義務， 借;應收賬款

　　貸：應交稅費/應交增值稅/銷項稅， 實際收款時借：銀行存款貨：預收賬款 (應收賬款) , 提供服務分期限結轉收入時借：預收賬款貸：主營業務收入

　　(二) 物業公司收取水費的會計與稅務處理

　　如：2016年8月物業公司共向自來水公司繳納水費16000元， 水量5000噸， 其中應向業主收取的水費共計4500噸， 物業公司自用500噸。繳納水費時， 自來水公司開具增值稅專用發票， 注明進項稅466.02元。物業公司按每噸水5元向業主收取 (含二次加壓費) , 當月物業公司實際收取業主繳納的水費共計15000元 (3000噸水費) 還差1500噸水費未收回。本期收取業主水費的增值稅計算：應納增值稅= (15000-3000*3.2) / (1+3%) *3%=157.28元;在實際支付水費時借：物業成本/水費1553.40其他應收款/水費14400應交稅費/應交增值稅/進項稅466.02貸：銀行存款16000應交稅費/應交增值稅/進項稅額轉出419.42;收取水費時， 借：銀行存款15000貸：其他業務收入14842.72應交稅費/應交增值稅/簡易計稅157.28;借：其他業務成本9600貸：其他應收款9600

　　(三) 發票開具

　　物業公司收取業主的水費， 應根據收款額全額開具3%增值稅發票， 如果業主非自然人， 根據業主要求可以增值稅專用發票， 適用稅率3%.

　　三、營改增后物業公司存在的問題

　　(一) 稅負的改變

　　1.營改增后提供物業服務的一般納稅人適用一般計稅方法， 適用稅率6%, 原營業稅稅率5%, 則名義稅率較營業稅稅率5%上升20%.營改增后提供物業服務的小規模納稅人適用簡易計稅方法， 適用征收率3%, 原營業稅稅率5%, 較營改增前下降2.09%, 大幅下降， 將近30%以上的物業管理服務納稅人受益。

　　2.盡管成本費用中的進項稅額可以抵扣， 但一方面物業公司大多為人工成本， 可抵扣的進項有限， 另一方面， 物業公司一些零星材料的購買很難取得增值稅專用發票， 即使努力取得增值稅專用發票， 但供應商相應報價會提高。

　　3.原物業公司可以差額納稅， 如今營改增后， 不得差額納稅。但對于代收的費用如能提供委托方的發票， 也可以不作為銷售額。但問題的關鍵是委托方不能為各業主開具增值稅專用發票， 因此物業公司還就得就代收的費用并入收入總額全額征稅。

　　(二) 財務指標的下降

　　營業稅屬于價內稅， 計入當期損益， 增值稅屬于價外稅， 它不屬于計算各項損益科目的內容， 屬于資產負債表的內容;由于受市場競爭和行業環境制約影響， 物業管理企業想提高定價很不容易， 這樣一來， 銷項稅額不能計入損益， 進項稅額抵扣的范圍也受到一定的限制， 凈利潤下降不可避免， 將對物業公司的業績產生影響。

　　(三) 稅務管理難度加大

　　與營業稅相比， 增值稅在各項稅率或者征收率方面的計算、各項收入計算、發票認證、管理、申報資料的填寫等環節都出現了較大變化， 特別是在稅款計算方面比較繁瑣， 各種申報表格的填報難度和數量等都較營業稅時期增加了難度和復雜程度。

　　四、營改增后物業公司的總體應對決策

　　(一) 應對方法

　　(1) 積極參加各項培訓、多加強學習、與物業協會、稅務機關多溝通、密切關注營改增信息;主要關注居民轉供電的發票開具問題， (2) 統一認識、整體應對、領導牽頭、自上而下、全員參與; (3) 降低經營和稅務風險， 突出發票管理; (4) 加強部門間相互協作和聯動。

　　(二) 應對事情

　　(1) 建立增值稅管理體系：增值稅及財稅管理相關制度、辦法， (2) 加強日常發票開具管理， (3) 合理安排采購計劃， (4) 配置專職稅務人員， (5) 調整會計核算、相關業務流程以及納稅申報事項。

　　五、結語

　　隨著營改增的全面推開和各項政策的出臺， 物業管理企業要在財務和稅務方面多加強學習， 掌握更多的新政策為物業公司的發展作出更大的貢獻。