住房維修資金管理的不足與完善策略

　　本文在對住房維修資金管理現狀分析基礎上, 結合其管理中存在的問題, 對其有關問題的解決對策進行研究, 以為相關實踐及研究提供參考。

　　《中國城市經濟》是中國社會科學院主管、中國城市經濟學會主辦的國內外公開發行的經濟、綜合類國家級大型期刊，刊登范圍涉及經濟金融、工程建筑、經營管理、理論創新、財會審計、教育教學、科學技術、行業創新等各類學術稿件。

　　住房維修資金是用于進行住宅共用區域與共用設施等維修與改造的費用, 住房維修資金歸全體住房業主所有。結合福建省泉州市近年來住房維修資金管理實際情況, 其資金歸集與繳納以及使用管理、資金續籌、制度執行等方面都存在著較為突出的問題, 對住房所有者的合法權益保障以及房地產行業良好市場秩序構建等, 都存在著極為不利的影響, 迫切需要進一步完善和解決。下文將在對住房維修資金及其相關制度概要進行分析基礎上, 結合住房維修資金管理中存在的問題, 對其解決方案進行研究分析, 以供參考。

　　一、住房維修資金及其有關制度概要簡述

　　根據有關規定內容, 住房維修資金主要包含住房公共設施專用資金與房屋本體維修資金。其中, 住房公用設施專用資金是用于住房公共部位以及共用設施、設備的維修養護專項基金, 在房屋轉讓過程中, 其賬戶余額資金也隨之轉移到新的房屋產權人明顯。對住房維修基金管理的有關規定中明確指出, 住房維修資金不能夠挪作他用, 并且其中對資金繳納以及征收、管理、使用等有關內容都有明確的規定。以住房公共維修專用基金為例, 是由購房人在購房時根據有關比例規定進行繳納, 而進行住房維修資金的建立是以完善房屋維修保障機制為目的, 由住房開發商代收, 房管部門進行監管, 所有權為住房所有者。

　　總之, 住房維修資金作為涵蓋物業區域范圍內全體住戶公共財產維護使用的專項資金, 對保障住戶的房屋安全使用以及維持住房性能、提高其使用效能, 以確保共有財產保值增值等, 都有著十分重要的作用和意義。

　　二、住房維修資金管理中存在的問題

　　當前, 在房地產市場不斷發展與變化的情況下, 住房維修資金的安全使用與管理成為行業領域關注和研究的重要問題。需要注意的是, 根據當前對住房維修資金的管理現狀, 其管理中都存在以下幾個突出的共同問題。

　　首先, 表現在住房維修資金的繳納管理上。隨著住房維修資金管理制度與法律體系的不斷完善, 對推動住房維修資金的規范管理與使用起到了非常積極的作用, 但是結合當前住房維修資金管理及使用實際情況, 由于缺乏統一的住房維修資金管理與使用信息化平臺, 并且只有少部分地區建立了住房維修資金歸集部門, 對住房維修資金的歸集以代收代繳等多種方式為主, 但是, 實際歸集與繳納中, 如果住房維修資金的繳存由住房業主與銷售企業共同承擔, 一般由銷售企業進行代收代繳, 或者是由建設單位進行代收代繳, 但是, 上述企業與單位在完成代收代繳后, 由于缺乏相應的監管體系, 導致其對資金的隨意支配與使用問題相對突出, 無法對住宅維修資金的有效落實與合理歸集繳納進行保障, 從而對住房業主的合法權益造成損壞。比如, 一些房產部門對與其有特殊關系的購房者私自降低收費標準或延期繳納、減免等, 導致對同一物業區域內其他業主的共同利益產生較大程度的損害, 同時也對日后物業范圍內維修與分攤費用問題矛盾發生造成了較大的隱患。此外, 還存在著開發商對住房維修資金的欠繳情況較為嚴重, 如:最大的共用配套設施地下車庫、會所、未出售的房產, 所有權大部分為開發商所有, 由于開發商的拒交或欠繳問題, 導致住房維修資金存在歷史欠賬, 對住房所有者的權益造成損害, 而實際情況是住房維修資金應由房地產商與全體業主同時繳納的。最后, 在住房維修資金的繳納管理中, 由于缺乏對住房維修資金續繳以及續繳標準的詳細約定, 導致部分業主因自身原因不愿續繳等, 對物業公司在住房維修資金的續繳工作開展方面造成了一定的困難影響, 同時也會存在住房維修專項資金的資金不足, 對住房維修與改造實施造成不利影響。

　　其次, 在住房維修資金管理上也存在一定的問題, 表現為住房維修資金被挪用等。由于住房維修基金管理中存在開發商代收代繳住房維修資金模式, 資金的繳納到開始申請使用, 正常都要在工程竣工5年保修期過后, 導致資金被挪用風險較大, 一些住房開發商在代業主進行住房維修資金手續辦理過程中, 不經過業主同意私自截留或挪用資金, 或者是開發商代收住房維修資金時, 未及時將資金轉向專項資金賬戶, 在完全辦理完成房產證之后才進行轉入, 導致住房維修資金的資金存在一定的不確定與不安全性, 甚至會出現住房維修資金的應繳資金數額與銀行實際存款數額缺口較大問題, 對住房維修資金的使用和管理都存在不利影響。

　　再次, 住房維修資金的申報與使用困難。當前, 由于住房維修資金的申請與使用程序以及審批手續辦理都比較復雜, 再加上對住房維護改造的大修更新改造項目需要業主共同決定導致業主意見不統一情況下, 住房維修資金的申報與使用難度就更加突出。根據住房維修資金管理的有關規定, 住房維修資金的動用需要取得一定比例的業主同意, 因此, 在征求業主意見過程中, 對業主召集本身存在一定困難, 再加上業主意見難統一, 也會增加住房維修資金啟動使用難度;此外, 在征得業主同意后, 對資金的申請也需要經過一定時期與過程, 且各個審批環節流程較為繁瑣, 都會造成住房維修資金申報和使用難度增加。

　　最后, 對住房維修資金的監管力度不足。住房維修資金的啟動使用較為困難, 而大量資金閑置也會增加被挪用以及貪污腐敗發生風險, 因此, 需要加強對住房維修資金的監管力度, 但是, 住房維修資金實際監管中, 由于內部機制的不完善, 信息平臺難普及到位, 業主委員會的監管辦法缺失, 導致住房維修資金被用于投資風險較大且安全性較低項目中, 導致住房維修資金的不安全性增加, 對住房維修資金作用發揮十分不利。

　　三、住房維修資金管理問題的解決方案

　　針對上述住房維修資金基金管理中存在的問題, 為避免其影響發生, 需要從以下幾方面對住房維修資金管理問題進行解決和改善。

　　首先, 應不斷完善住房維修資金管理的專項法律制度。結合當前住房維修資金管理制度的整體性以及協調性、配套性較差問題, 導致其管理實施缺乏相對完善的法律規定體系, 甚至存在各項規定之間相互沖突問題, 為確保住房業主的合法權益, 促進房地產市場健康發展, 需要在住房維修資金管理中, 與其他相關物業規定進行有效區分, 建立相對完善的住房維修資金專項管理制度, 在健全的法律制度體系保障下, 對住房維修資金中各項資金的使用情況進行保護, 以避免業主在物業區域內的共有財產不被侵占, 充分發揮住房維修資金在住房共有設施與設備、公用領域的維修與養護作用。

　　此外, 應通過對住房維修資金專項獨立賬戶管理的規范和強化, 并在合理簡化住房維修資金申報與使用程序、加強政府對住房維修資金的監管等措施基礎上, 解決當前住房維修資金管理中存在的問題, 確保住房維修資金作用充分發揮以及住房所有者的合法權益得到保障。其中, 對住房維修資金的專項獨立賬戶管理方法進行規范和強化, 需要進行統一的住房維修資金管理體系構建與完善, 對住房維修資金的資金保值增值方法進行合理研究, 以確保其資金保值增值, 并將其增值收益嚴格轉入住房維修資金中, 以為日后申報使用提供保障;對未繳納住房維修資金的業主, 需要根據實際情況進行特殊補救, 各級政府部門, 多方加強協作, 有效制約欠繳現象, 并進一步加快業主委員會監管辦法的出臺, 規范業主大會的行為, 嚴厲查處違法違規使用住房維修資金的行為, 嚴格追究其法律責任, 確保住房維修資金的規范使用和管理。

　　四、結束語

　　總之, 對住房維修資金管理問題及解決方案進行研究, 有利于針對當前住房維修資金管理存在的問題, 進行合理解決與改善, 從而對住房所有者的合理權益進行保障, 促進房地產市場健康有序發展。

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